こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

本日、

契約・決済に先走って内覧会を開催する予定としてた、戸建9号の決済が無事終了しました。パチパチパチパチ

 

契約から5日後の決済です。

史上初のGW10連休

ハッキリ言って、

人々は浮かれます!( ̄▽ ̄)

浮足立った人の目に少しでも触れるべく

早速、今日から募集を開始しました!

 

さて、

シリーズは残すところあと2回です。

読者や実践者の皆さんがどう思われるか?については、よく分かりませんが、

私見では、

ここから先の③と④の分類の戸建投資で成功を収めるのは、

非常に難易度が高い

と思っています。

 

今一度、

ご自身の胸に手をあてて確認して欲しいです。

戸建投資で稼ぎたいのか?

戸建投資がやりたいだけ?

なのかを!

 

シリーズの構成は、

①超絶激安戸建投資:買ってはいけない物件とは?』

②激安戸建投資:買ってはいけない物件とは?』

③再生系戸建投資:買ってはいけない物件とは?』

『④高額戸建投資:買ってはいけない物件とは?』

です。

今日は、その3日目です!

 

ところで、

非常に

残念ながら!

②激安戸建投資:買ってはいけない物件とは?』

は、あまり評価が得られませんでした。

 

真面目な話、

何故なのか?

全く、

分かりません!涙

もし、どなたか読者の中で、その理由がわかる方がいれば教えて欲しいです!

私にとっては、②の分類がメインなので。。。汗

他から評価を得られようが得られまいが、私がこれからも②をメインにやっていくことに変わりはありませんし、

絶対に稼ぎます!

単純に、

その理由が、

すごく心配になります!

このシリーズの意図が全然伝わってないのではないかと。。。号泣

 

何卒、何卒よろしくお願いいたします!m(__)m

 

今日の構成は、

1.②と③の違いについて

2.再生出来るモノと出来ないモノ

3.再生物件に流れる時間の違い

4.再生して1,000万円に届く?

5.おわりに

以上で書いてまいります!

 

300万円を超える物件を購入し

再生に半年近くも要し

200万円を超えるリフォームをし

6万円そこそこの家賃を得ている

 

エセ戸建投資家の皆様!!

あなたのその投資!

不動産ではなく、

単なる

内装修繕費回収家になっていませんか?

 

1.②と③の違いについて

さて、戸建シリーズを分類しておいて

何ですが・・・

今の

私の中には、

②と③における分類は存在しません!爆

 

どういうことか?

 

この分類は、

あくまで購入額で分類をしてきましたが、

ここの肝心な部分を説明するには、

やっぱり、どうしても

物件の真の価値の把握

と繋がってきます。

 

不動産とは、

特に、戸建投資では、

物件の価値を、

土地+建物+内装

で分ける必要があります。

 

そして、

私も度々言及しますし、他のコラムニストの方も言及されることが多いですが、

土地の真の価値は自力であげることが不可能に近い

と思います。

※再建築不可を可能にしたり、厳密に言えば、不可能ではありませんが。

 

となると、

残された部分

建物+内装

がカギを握っています。

 

そして、戸建投資において、

特に、

③再生系戸建投資

においては、

内装

が完全にカギを握っているといっても過言ではないと思います。

 

このあたりは、

土地値アパート投資

に通じるものもありますが、

 

誤解を恐れずに、

単純明快に言えば、

建物の価値はゼロ

と考えるべきだということです。

 

少しだけ見えるでしょうか?

ターゲットとしているエリアで、

1,000万円以下で戸建検索をすれば分かります。

500万円以下の戸建

        と

500万円以上の戸建

どちらの数の方が多いでしょうか?

多分、

後者の方が多くないでしょうか?

 

何が言いたいのか?

 

500万円以上の価値がある戸建を300万円以下で買う

だけなんです。

 

素人・初心者投資家の読者の皆さん、

500万円~800万円くらいで売りに出ている物件をちょっと指値して購入し、

建物・内装リフォームに一杯お金を投入し、

他に売られている物件と同じレベルになるだけの物件を購入して満足はダメ!!

です。

 

2.再生出来るモノと出来ないモノ

戸建投資における原理原則的なものだと解釈していますが、

上でも述べました、

①再生出来るモノ=建物・内装

②再生出来ないモノ=土地の価値

です。

再生する以上は、

①の建物・内装における

再生コストを抑え

それでも、

実需における出口想定が、

再生コスト<実需価値UP

させること。

私の勝手な呼称では、

『昇華』

と読んでいますが、

これが成功の大前提になります。

 

この歪みは、

主に区分マンションをターゲットとする

再販業者ビジネスモデル

です。

彼らの中には、

一時(今でも少数の)

戸建再生再販モデル

チャレンジしちゃってる業者がいます。

 

しかし、

その多くは!

築古区分再販より、安定した儲けが出せずに撤退します。

 

何故でしょうか?

 

その理由は、

②再生出来ないモノ=土地の価値

に起因しているのではないかと思っています。

 

つまり、彼らは、

①再生出来るモノ=建物・内装

内装再生のプロではあるが、

②再生出来ないモノ=土地の価値

換言すると、

不動産

のプロではないからだと思っています。

 

はい???でしょうか。

 

それを、理解するにあたり、

区分マンションを

土地+建物+内装

で評価する人がいますか?

という質問が良い気がします。。。

 

答えは、NOではないでしょうか?

厳密に言えば、不動産として、周辺の相場と比較したり、色々と評価をしているとも言えますが、

空間』で評価されていませんかね?

これが全てだと思います。

 

それが、戸建になると、

土地の真の価値

正確に

判断出来なければいけません。

 

彼らの中には、それが出来る人は多くないと思っています。

だから、

再販で利益を上げるにあたり、

時間

利幅

を読み違えてしまうことがあるから、戸建投資は上手くいかないのでしょう。

 

①②の価格帯とは異なり、

③④の戸建投資では、

土地の真の価値の読み違いは致命傷

 

そして、多くの素人・初心者投資家は、

見事なまでに

読み違えて購入するんです!(;゚Д゚)

 

その結果は売却するまで分かりません。

 

そして、

家賃収入を得る行為が、

実は、

利益を享受しているのではなく

その見誤りを時間をかけて埋めることになっている恐れがあることを忘れてはいけないと思います。

 

だから!

(築古)戸建投資では、

投資額を抑えるべき

だと、口を酸っぱくしています。。。

 

余談ですが、

ちなみに、僕はやろうとは思いませんし、一般の投資家は、資金繰りの観点から出来ないと思いますが、

区分マンションの再販で利益を上げるのは、

実は、

ムチャクチャ簡単

だと思っています。汗

 

3.再生物件に流れる時間の違い

話戻しまして、

仮に、

③の分類の戸建を真の土地の価値を見誤って高値で購入し再生したとします。

統計的や論理的に説明は出来ませんが、

500万円以上の戸建に付加した再生価値

         と

300万円以下の戸建に付加した再生価値

その再生価値に対する

価値減少スピード

全くもって

同じではないと思います。

前者では再生により生み出された価値はみるみる落ちやすいですが、

後者では意外に落ちないと思っています

 

これは、

上で記した区分再販業者が区分マンションを評価するにあたり、

また、

その再販物件を購入する実需の購入者がその物件を評価するにあたり、

『空間』を評価している感覚

と似通っている気がします。

 

この講釈はまた別の機会があれば考えることといたします。汗

 

何にせよ、

素人・初心者投資家は、

再生物件に流れる時間は②と③で違う

可能性について考えを及ばせ、

5年やそこらであっという間に失う価値への投資家

内装修繕費回収家になってはダメ!!!

という風に言ってみます!

 

4.再生して1,000万円に届く?

③の分類で戸建投資をするのであれば、物件購入前に是非、自問自答してみて下さい。

その物件を購入して、再生して、

5年後売却したとして、

1,000万円に届きますか?

 

届かないのであれば、

私はやはり②をおススメします。。。

 

よく、不動産投資は時間が解決してくれると言いますが、

特に、

再生系戸建投資の場合は、

時間が仇となるリスクがあること

についても、頭の片隅において欲しいです。

 

いやいや、ずっと擦り切れるまで賃貸し続けるから!!という反論はもっともであり、的を得ていますが、

常に、

悪い想定で臨む!

 

特に、③の分類の戸建投資家の方への注意とさせていただきます。

※私の1号はその意味失敗事例として使うつもりで、そのうち、9号との比較コラムを書きます。

 

5.おわりに

戸建投資推奨派なのに、書いていてムカつくほど、注意ばかり書いた気がします。。。

でも、

私自身、

③の投資から入り、②へ向っているので、

本心です!

 

少しでも参考になっていれば良いですが、前回のコラムも微妙だったし、どうでしょうか?涙

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。

 

次回でシリーズは最終回。その後も、まだまだ9号事例もありますので、

戸建強化月間は続きます!