みなさん、こんばんは!

こたろうです!!

最近、戸建てに関するコラムが盛り上がっておりますので、最初に購入した戸建ての収支の状況やリフォーム前後の写真を公開してみたいと思います。

メリット・デメリット、戸建投資に向く人・向かない人等、活発な議論がなされておりますが、あくまで実際の事例として、参考になればと思い共有させて頂きます。

物件の概要

当時区分マンションしか購入したことがなかったのですが、物件価格が高騰し始めており、23区で500万円程度で購入できる物件がないかと探していた時に出会った物件でした。

物件の概要は以下の通りです。

 

所在地:東京23区で、最寄駅から徒歩15分の住宅地

建物:木造2階建ての3K(築48年)

土地:借地権(借地料4,300円)

価格:400万円(借地権の名義変更料93万円は買主負担)

 

価格は安かったのですが、2年間空き家の状態で、リフォームにどれくらいの手間と費用が掛かるか分からない状態だったので、ドキドキしながら買付を入れました。

購入・リフォーム費用

一般的には、借地権の名義変更料や譲渡承諾料は買主負担となっていたころもあり、ダメ元ですが50万円の指値をいれたところ、満額で通り、物件価格は350万円で購入することができました。

その後のリフォームですが、

居室全室、キッチンのクロス張替

クッションフロアの張替、畳の表替

ハウスクリーニング

含めて、約42万円で貸せる程度に綺麗にリフォームできました。

ちなみに、リフォーム前のこの部屋が

リフォーム後にはこんな感じに。

同じく、リフォーム前はこんな感じの部屋が、

こんな感じにリフォームできてしまいます。

入居者決定と追加のリフォーム

最低限のリフォームしか施していませんでしたので、入居者自身で行うDIY的なリフォームはOKとして募集をしたところ、若い女性のアーティスト(画家さん?)が66,000円で入居してくれました。

自宅兼アトリエとして活用できる家を探していたらしく、戸建が最適だったみたいです。

借地料、リフォーム代・名義変更料や譲渡承諾料を考慮しても15%の利回りは確保できたと、一安心していました。

実際に入居して頂いてからは、

換気扇の音がうるさい、雨戸がきちんと閉まらない

テレビアンテナの不具合

網戸が破れている

との細かい修繕依頼が五月雨で発生しました。

追加の費用負担は約22万円と大きくはなっかたのですが、それなりに手間がかかってしまいました。

1号物件の収益性

まず、投資費用ですが、

・物件価格:350万円

・借地権の名義変更/譲渡承諾料:93万円

・リフォーム費用(追加分含み):64万円

・仲介手数料:11万円

・所有権移転登記費用:9万円

で合計527万円です。

年間の収益は、

=(66,000-4,300)×12=74,400円 となり、

利回りは、14%になります。

1号戸建物件の良かった点

利回り14%程度を確保しながら、安定的に収益を稼いでくれています。また、2度目の更新も終えており、退去の兆しはありません

投資金額の回収率は、64%となっており、損益分岐となる売却金額は188万円なので、まず負けることはないと思っています。

初めての戸建て再生でしたが、収益的には申し分のない投資でした。

 

1号戸建物件のしんどかった点

私は苦ではなかったのですが、

空室で購入する場合には、リフォームの手間がかなりかかる

・入居後も、細かい修繕依頼があるので、その都度手間が発生する

ため、サラリーマン大家等で時間がとれない方や、面倒なことが苦手な人には、戸建て投資は少ししんどいかもしれませんね。

 

如何でしたでしょうか、私が初めて購入した戸建物件の収支や、リフォーム前後の写真を公開させて頂きました。

この物件を機に、戸建物件を積極的に購入するようになり、戸建シェアハウス含めて、7戸も購入することになりました。

7戸の中には、今回の様に空き家をリフォームした物件もあれば、オーナーチェンジで購入した物件もありますので、それらの状況も公表していきたいと思います。