購入価格・利回り・駅からの距離は同等ですが…

以前の記事「築古区分に投資する理由と狙い①」で羅列した所有物件の中で、かなりの差が出てしまっている2件(⑤・⑫)をピックアップして比較してみました。

・・・(上が⑤で下が⑫です)

※価格は⑫の内装費用を足すとほぼ同等(100万円台前半)、現在は高騰してますが最近の売り出し情報をみてもほぼ同等の価格です。

※前回は入れてない築年数、戸数、エレベーター(EV)、オートロック(AL)の有無、積立額、修繕歴を足します。(部屋面積はどちらも約20㎡)

⑤駅徒歩4分         2014年購入 表面24.0%実質18.8%

 ⇒築27年35戸EV無AL有 積立額約200万(借入500万)大規模修繕履歴無し

⑫駅徒歩1分(地下鉄駅5分) 2018年購入 表面33.0%実質22.6%

 ⇒築47年95戸EV有AL無 積立額約1億7千万(借入無し)大規模修繕歴有り

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その他にこんな特徴、違いがあります。

※相場価格は同等、家賃相場も一般賃貸ではほぼ同等なので、利回り中心での目線ではあまり差はありません。

※築年数は圧倒的に⑤の方が新しく設備も充実していますが、⑫の方がやや人気のある立地のため家賃相場も入居率も大きな差はありません。

※ただ…築年数が大きく違うので減価償却を取る期間は⑤が22年⑫が9年と大きく異なります。短期で償却するなら⑫がやや有利。ただ、固定資産税は⑤が⑫の倍になっています。(この地域は土地値が安く建物の比率が高いので)

 

利回りを重視した投資目線での評価では大きく違いがないようですが…

片方は特に心配はないのですが、片方はこれから長期で保有するには大きな不安があります。

⑤…積立額約200万(借入500万)大規模修繕履歴無し(未定)

  管理費+積立費約約7,000円⇒昨年約9,000円に値上げ

⑫…積立額約1億7千万(借入無し)大規模修繕歴有り(次の修繕計画あり)

  管理費+積立費約10,000円

 

⑤について

実は以前に

「破綻?築古サ○リース投資マンションの現状」

「格安購入&高利回りでもストレスの溜まる物件」

「防ぎようがない!?管理会社からの酷い提案」

「管理会社からの酷い提案…の結果」

で記事にした(旧○コー)物件です。

大規模修繕計画も無く、管理組合も機能しておらず(管理会社の法人で所有者が役員になることができない)無計画にボッたくり工事を入れた結果この状態になっています。今の財政状況ではとても大規模修繕ができませんのでこのまま劣化していくか、一時金徴収もしくは積立金の再値上げは避けられないでしょう。

さらに、私はサブリース解除の一般賃貸なのですが、ほぼ大多数を占めるサブリース賃料は1万円台まで落ちてしまっているようです(売買資料から)そうすると所有者に残るお金はほぼありません。

 

⑫について

こちらは築年は古いですが、計画的に修繕も行われており、今後も大規模修繕(外壁塗装、サッシ交換、EV改修…)の計画がすすんでおり、それを全て行っても積立金には余裕があります。

ちなみに今回とりあげなかった④⑥⑦⑪についてはそれぞれ約5000~7000万の積立金があり、計画もきちんと行われているので特に問題はありません。

状況から手放す時期も考える必要があるかも…

両方持ち続ける?片方ならどっちを残す?

基本的には売却ありきでは考えていませんが、どれか売却するということになれば迷わず⑤を選びます。築年数では一番新しく思い入れもあるのですが…

(安く買ってるので、今なら購入した金額よりも大幅に高い価格で売れるでしょう…たぶん。ただ高い価格で買った人は収支が厳しくなるのは間違いないので申し訳ない気持ちもありますが)

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区分は戸建や1棟とは全く違う観点で、所有・売却・購入の考えが必要です。

1つの事例ですが、築古区分を検討している方や所有している方のお役に立てば幸いです。