こんばんは、かっちんです。

今日はアパート経営のリスクについて考えてみようと思います。

ベテラン大家さんも新米大家さんも、一番の心配事は「将来の入居率」ではないでしょうか?

少子化の進展による人口減や、都市化の進行による地方の過疎化など、入居率を取り巻く環境は決して順風満帆ではないでしょう。

それに加え、建物は年を追うごとに築年数を重ねていきます

古くかなった物件そもそもの入居希望者(ターゲット)の減少経営難

こんな式が頭をよぎります。

 

古い物件の競争力は? そもそも物件はどこまで持つか?

まず、古い物件の競争力についてですが、僕の経験上、家賃さえ適正であれば問題なく入居者は付くと思います。

では、適正な家賃とは・・・

我が家には築40年前後の物件が3つあります。どこも名古屋から30分ほどの郊外物件ですが、相場の家賃よりやや安めを攻めています

間取り等や設備の違いがありますから単純に比較ができませんが、広さだけで考えるなら、マイナス1万円程度で十分に競争できます

入居者にとっては毎月の固定費が1万円違うわけですから、安いということは大きなアドバンテージになっていることでしょう。

経営という側面で見れば、確かに家賃の下落なわけですが、それまでに十分に利益を残しているでしょうから、許容範囲ではないでしょうか。

では、物件は何年持つのか?

僕の義父のアパートは築40年を超える木造アパートですが、現役で稼ぎ続けています

我が家の築古物件ラインナップはすべてRCですが、デザイン的な古さや、古い物件特有の天井の低さは気になりますが、建物自体はとてもしっかりしていて、まだまだこれからも稼ぎ続けてくれそうです。

軽量鉄骨やツーバイフォーなどの構造だと、どうなのかわかりませんが、ある程度古い物件であっても、手入れ次第で十分現役で戦えることでしょう。

未来のことはわかりません

人口が減って物件だけが増え続ける今の状況を考えると、いくら躯体がしっかりしていても新しい物件と競争となれば勝ち目はないでしょう。

また、上記のいくつかの例は、現時点での話ですから、読者の皆様の物件が古くなった時、果たして、このような考え方が通用するのかは、全くわかりません。

しかし、いつの時代でも、新しい物件は、ローン支払いがあるので家賃は高めを維持する必要が生じます

そして、格差社会の広がりを考えると、低価格帯の物件の需要は消えることは無いと僕は予想しています。

もちろん、大前提として、今のうちにしっかり利益を確保しておき、物件の晩年は、身の丈に合う適正家賃で、稼ぎ続けられるだけ稼ぐというスタンスは、それほど非現実的な考えではないと思いますが、いかがでしょうか?