こんにちは、こたろうです!

昨日は戸建て物件の話でしたが、本日は4月に購入する区分マンションのお話しです。

これまで、23区中心に区分マンション・戸建てを購入しており、千葉県で購入するのは初めてでしたが、ひょんなことから3室も一気に購入することになってしまいました。

そこで今回は、3室をまとめて購入することになった顛末と、その中でゲットしたお宝物件に関して書いてみたいと思います。

 

1室目の話し

いつも物件を紹介してくれる不動産会社から、総武線沿いの駅徒歩1分の築古2K物件を紹介されました。オーナーチェンジ物件、賃料7万円・管理費等1万円で、650-700万円でどうかと。

千葉県に土地勘はないのですが、10%そこそこだと、無理して買う必要はないかなぁと泳がせていました。

すると、2週間後に、オーナーの体調が悪化したので、価格を550万円程度に落としても構わないので、早く現金化したいとの連絡がありました。

その場合、13%程度の利回りになるので購入を決め、結局は540万円で購入することができました。もちろん、現金での購入ですが。

 

2室目の話し

1室目は、オーナーが現金化を急いていたため安価で物件を購入できたため、他に売り急いでいる物件を問い合わせたところ、他にも現金化したい物件があるとのことでした。

オーナーチェンジ物件で、賃料6万円・管理費等1.5万円で、価格の提示はとくにありませんでした。購入希望価格があれば、オーナーにぶつけてみるとのことでした。

2DKと1室目より広いのですが、辺鄙な駅で、徒歩8分ということもあり、気が進みませんでした、、、。

 

3室目の登場!

頭の中では「15%の利回りを確保するなら、360万円以下で買うことがマストだなぁー」なんて思いながらも、気が進まなかったこともあり、明確に購入希望価格を伝えていませんでした。

 

すると、数日後、不動産屋さんから電話がありました。

 

不動産屋「2室目に関して、考えてくれましたか?」

こたろう「考えはしましたけど、、」

不動産屋「オーナーはできれば、1室目を購入してくれる買主(こたろう)に、まとめて買って欲しいみたいなんです」

こたろう「なんでですか?」

不動産屋「1室目の物件よりも、2室目の物件の方が、早く現金化しないといけない事情があるんですよ」

こたろう「はぁ(で、いくらなんだろう?)」

不動産屋「提案なんですが、同じマンションの下の階もつけるので、350万でどうですか?」

こたろう「えっ、350万? 二つで、ですよね??」

不動産屋「もちろん。私が買いたいくらいです、、、(涙)」

こたろう「買います!!」

 

収益性の分析

3室目は空室ですが、残置物がある状態らしく、購入後は残置物の撤去とリフォームが必要です。

仮に、3室目の残置物処分とリフォームに50万円かけて、2室目と同じ賃料で賃貸できた場合には、

=(60,000-15,000)×2×12÷(350+50)=27%

まずまずですね。

もう一つのパターンとして、空室の3室目を残置物撤去とリフォーム後に売却し、2室目だけ所有するという場合、2室目の利回りはどうなるか考えてみました。

このマンションの直近の売却事例を調べてみると、340~390万円でした。3室目の残置物処分とリフォームに50万円かけて、350万円で売却できたとします。

2室目と3室目の総投資額は、

=350(今回の購入価格)+50(残置物等処分費)ー350(3室目の売却金額)

=50万円

3室目を売却することで、2室目はタダ同然の価格で入手したことになります

利回りはというと、

=(60,000-15,000)×12÷50=108%

なんと、100%越えですね!

 

3室目に関して、残置物撤去とリフォームが完了したら、入居者募集と売却を同時並行し、条件の良い方で決めようかなと思っています。

 

如何でしたでしょうか。売主が売却を急いているケースは、他にも売却を考えている物件もありそうですので、是非聞いてみましょう。