こんにちは、「にわか脱サラ大家」です。今回は「築浅の中古をメガ・大手地銀で超低金利でゲット」の夢が叶わないと悟ったにわかが、次は「新築アパートを低金利でゲット」と目論んで2017年6~8月に取り組んだ時の話です。およそ2年前の出来事ですので、参考としてご覧下さい。

 この当時、首都圏では(今もそうかもしれませんが)、「劣化等級3級以上の新築木造アパートには耐用年数超の30年の融資」を「1.2~1.5%フルローン」組んでくれる金融機関が多数※ありましたので、「新築木造アパート」を狙っていました。※横○銀行、八○○銀行、常○銀行、西○信金、城○信金、東京○○信金など

 また、新築だと「経費が安い」「入居率が高い」と思っていましたので、イールドギャップが小さくても(5.5%以上なら)CFが出ると踏んでました。それゆえ、想定CFは下記で計算していました。←随分甘いですね(汗)

家賃(入居率95%)ー返済額ー経費(家賃の10%)

尚、物件視察時は不動産屋に金融機関に直ぐにあたってもらえるように、自分の「属性・資産紹介シート」「源泉徴収・確定申告3年分」「既購入物件情報」は持って行ってました。(銀行口座はスマホで見せられるので)

検索条件

地区:千葉、東京、神奈川 表面利回り:7%以上 金額:1億円以内(1億以上だと審査が厳しくなる金融機関が多いため) 駅徒歩:10分以内  物件種別:木造 新築

日吉新築アパート

物件情報

1K×6戸(18㎡、バス・トイレ別) 、日吉駅徒歩10分

販売価格:6800万円、満室想定家賃:483万円、表面利回り:7.1%、想定融資:30年 1.3% 想定税引き前年間CF:129万円   返済比率:57%

結果

 昔、近くに住んでいたこともあり見に行った日に買い付けを入れました。(←またまた、情に流されとるw)不動産屋には横○銀行を当たらせて、にわかはメガAを当たりましたが、金融機関に打診している内に、ほかの方が契約しましたorz

上大岡新築アパート

物件情報

1K×6戸(18㎡、バス・トイレ別) 、上大岡駅徒歩10分

販売価格:5800万円、満室想定家賃:435万円、表面利回り:7.5%、想定融資:30年 1.3% 想定税引き前年間CF:136万円   返済比率:54%

結果

 この駅は東側に急坂の丘が有ります。物件が丘を登りきって少し下ったところにありました。自分で歩いてみると実際には「ハァハァの15分」かかりました。また、似たような物件がたくさんあり、また、建築中のものもちらほらありましたので、買うのはやめました。

金町新築アパート

物件情報

1K×8戸(17㎡、バス・トイレ別) 、金町駅徒歩7分

販売価格:9800万円、満室想定家賃:686万円、表面利回り:7%、想定融資:30年 1.3% 想定税引き前年間CF:188万円   返済比率:58%

結果

 この駅は東京理科大が進出していて、更に学部を新設・移転する計画があり、乗降客数が年々増えており、今後も増えることが期待できます。どうしても手に入れたかったので、不動産屋に八○○銀行、常○銀行、西○信金、城○信金、東京○○信金など多くの金融機関にあたってもらいましたが、物件評価が出ず、少なくとも経費以外に1000万円の頭金を入れなくてはならず、泣く泣く諦めましたorz

池袋新築アパート

物件情報

1K×6戸(16㎡、バス・シャワー別) 、大塚駅徒歩10分・池袋駅徒歩13分

販売価格:7800万円、満室想定家賃:546万円、表面利回り:7%、想定融資:30年 1.3% 想定税引き前年間CF:150万円   返済比率:58%

補足:普通に貸し出すと利回り6%だが、民泊として貸し出すと7%まで上がるとの説明がありました。販売不動産屋自体に管理を委託すれば、民泊運営賃借人を紹介出来るとのことでした。

結果

 不動産屋から「提携している通常120万円かかる金融コンサルを無料で付ける」と言われて、この金融コンサルとやらとも連絡を取り合いました。期待して待っていましたが、2ヶ月くらいたって「2000万円頭金を出さないと無理です。」と言われて、お断りしました。←民泊新法ができたんで、買えなくてラッキー!!

本件の感想

 この時は、大手金融機関のみならず中堅の金融機関も相手にされず「いよいよ、行き詰まった」と途方にくれました・・・

 今は、土地・建物にたっぷり利益を上乗せしてある「出来合いの新築は買わねーよ!!」と思っています。

本件から得られた教訓

「あきらめたらそこで試合は終了ですよ」 ←この時取得できなかったことで、余計「手に入れたい思い」に火がつき、今も燃え盛っています。今持っているほぼ土地値の築古のどれかを建替えて「新築アパート、ぜってー手に入れてやる!!」

最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。