内本です。昨年12月から所有物件の大半を自主管理に変更しました。自主管理に切替えて初めての繁忙期は大忙しです。

繁忙期で多忙なうえに、4月決算申告の法人があり大変でした。が、先日やっと経理作業が完了しました。

時間ができたので、繁忙期はどんな感じだったか備忘録として公開します。

自主管理に切り替えた目的

現在千葉県・埼玉県にて8棟132室保有しています。エリアは集中していて、大半(8割)は松戸市の物件です。(ドミナント戦略)

 

購入当初から管理会社を入れて運営していました。が、昨年12月から大半を管理解除して自主管理に切替ました。(自分が対応不可の際、現地対応をお願いする準管理会社は置いています)

 

自主管理を開始した大きな目的は

1.コスト削減

になります。

私の場合は自己募集による客付けもしますので、あわせて

年間あたり約500万円(家賃売上げ約1億円の5%)もの削減になります。

 

付随的な効果として

2.管理スキルの向上

3.キャッシュポジション向上

という意外なメリットもありました。

 

 

 自主管理切替後に大変だったこと

全棟同時に切替でなく、昨年12月に6割(主にファミリー物件)、2月に残り(主に単身物件)と2段階で切替えました。

 

自主管理に切替えてすぐ、何が一番大変だったと思いますか?

意外にも、家賃収納が一番大変でした。

 

事前に管理会社変更(自主管理に切替えの旨)と、家賃振込み口座の変更を入居者様に通知文書でお知らせしていました。

が、きちんと期日までに収納できたのは約2割でした。

 

保証会社家賃振替サービスに当初から加入されていた方は1割強でした)

 

大変だった家賃収納

※ちなみに家賃収納も全部自分でやっています

 

切替当初は、家賃収納の連絡大忙しでした(イメージ的には家賃督促です)

切替直後12月頭に家賃収納できたのは体感的に3割位、中旬で5割、25日頃にやっと収納完了、という感じでした。

 

切替後、2ヶ月たった現在では正常化しています。(当月中旬に未収納なのは全体のうち5件程度です)

5件程度の方も、20日過ぎには振り込んで頂けます。振込がない場合は、家賃保証会社に加入されているので、最後は代位弁済請求することになります。

 

ちなみに、物件の家賃帯により、家賃収納イメージが異なります。

家賃が高め(9~10万円)のファミリー物件は、皆さん早めに入金頂けます。(保証会社の家賃振替サービスでも、残高不足の方はあまりいません)

家賃帯が安めの物件(5~6万円)はこの逆の場合があります。

 

キャッシュポジション向上

自主管理開始するにあたり、家賃収納の面を考えて、家賃保証会社5社と契約しています。

今ではほぼ全員の方に家賃振替サービスに加入頂いています(前月27日に収納)

 

どうメリットがあるかというと、今まで管理会社から当月10日とか15日に家賃振込みだったのが、前月27日に前倒しで収納可能になるのです。

 

年間家賃が1億円を超えてくると、1ヶ月の家賃は900万円近くになります。

このうち大半を前月27日に収納し、4割程度は翌月20日・25日に銀行返済にまわります。

 

今ある資金に加え、1ヶ月分の家賃が常時手元にあるような状態になります。

通常キャッシュポジションをあげようと思えば、売却等が主な手段です。

そのようなことをせずに、仕事のやり方を変えるだけで実現できるので取り組みやすいです。

この現金があるかないかは大きな違いです。

毎月の月末に口座に現金があるので銀行からの見られ方も変わります。

 

24時間コールセンター

自主管理開始するにあたって、コールセンターも契約開始しました。

問合せ数は、12月6件、1月2件、2月11件(主に退去連絡や入居したばかりの方からの問合せ)、3月1件、と落ち着いてきています。この4月も1件のみです。

 

なぜなら、家賃収納に関して、最初に入居者様に連絡をとっているからです。

直接メールや電話でやりとりしているので、何かの際にコールセンターに電話されるのでなく、入居者から直接メール等で連絡が来ます。

 

では、24時間コールセンターは要らないのでは、と思われる方がいるかもしれません。

が、大家が対応できない真夜中のトラブルで、コールセンターで対処できた事例があります(話が長くなるので別途書きます)。

なので、コールセンターは基本料金がかかりますがあると安心なので、しばらくこの体制でいこうと思います。

 

自己募集客付けの成果

この12月~3月までの客付け成果についてです。今春は単身11件、ファミリー7件成約しました。そのうち自己募集客付けは単身2件、ファミリー5件の約4割です。

自己募集客付けは主に2つのサイトに登録して実施しました。入居者のメリットは仲介手数料が無料なのと、直接大家さんと交渉できお得感がある、という点になります。

大家側も直接募集できるというメリットがありますが、初期費用が安くなる分、入居者の属性がどうなのか、という面があります。

そこは、家賃保証会社で審査をかけることでリスクヘッジしています。

単身物件は近く(約2km)に大学があり、自分で客付けする前に最寄り駅の仲介会社で決まることが多いです。(といっても、入居者は会社員が9割です)

 

繁忙期は部屋が空いて1週間程度で次の入居者が入居します。

1ヶ月前から募集しているのもありますが、3月中~下旬の退去部屋に3月末~4月頭に次の入居者が入居されます。

 

今春は自主管理ということもあり、原状回復工事の手配も自分で実施しました。

 

広告料や事務手数料の圧縮効果

昨シーズンは全物件管理委託しており、繁忙期でも事務手数料1ヶ月、広告料1.5ヶ月でやっていました。(近隣は広告料1ヶ月が相場のエリアで、比較的早めに次の入居者が決まりました)

今シーズンは自主管理(準管理)で事務手数料0.5ヶ月、広告料1ヶ月で設定しました。が、昨年と同様に入居者が決まりました。

 

ちなみに昨年の単価で計算すると、

今春の客付け費用(事務手含む)232万円になります。

 

実際には今春は95万円で済みましたので、これだけで140万円削減になります。

(昨年単価でも自己客付け分を考慮すると40万円程度は安くなります)

 

家賃保証会社について

保証会社とは5社契約しています。

※ちなみに保証会社に審査をかけるのも全部自分でやっています

 

1.大手のA社(以前は100%A社に依頼)

2.審査緩め(保証人無しでOK)のB社

3.審査きびしめ(カード会社)のC社

4.外国人専門のD社

5.最近契約したE社

になります。

上記保証会社の加盟店になっており、原価で利用できます。

 

うちの場合は、初期費用のハードルを下げるために、保証料を賃貸人負担にしている物件が多いです。

通常、保証会社から加盟店には1割程度事務手数料の戻り分があり、助かっています。

 

保証会社加入料は家賃0.5ヶ月ですが、A社は学生キャンペーンで1万円とかお得なCPがあります。リピーター割引といって、加入料0.2ヶ月でOKの場合もあります。これは意外に知らない人が多いです。

自主管理して、20件近く契約しましたが、その倍近くの予審をしています。

おかげで入居者の属性を見たら、どこの保証会社なら通って、どこはダメとか即時にわかるようになりました。

入居者の属性にあわせて、どの保証会社が一番お得か考えて審査をかけるので、時間の節約になります。これもある種のノウハウだと思います。

 

原状回復費用について

昨シーズンは正直な話、管理会社の提案に近い感じで原状回復工事を実施しました。(あまりケチな大家さんだと思われるのも困るので)

自分で手配した方が安くできますが、繁忙期で入居に間に合うように仕上げる必要があり、管理会社に任せた方が安心だからです。

 

今春はほぼ全部自分でチェックして、必要な施工だけ実施しました。

なので、ハウスクリーニングプラスアルファにとどまり、原状回復工事に伴う出費はごくわずかです。(ハウスクリーニング費用は退去精算時に頂くので)

※ちなみに、自主管理なので、退去精算は全部自分でやっています

 

1部屋だけ、ナイショで猫飼育されて荒れた部屋がありました。が、7割程度は施工費を回収できたので良しとします。

ちなみに5~10%の確率で動物部屋やタバコ部屋など荒れた部屋が発生しているような感じです。

今春は原状回復工事で20万円程度コスト削減になっていると思います。

 

自主管理のコスト削減効果

ちなみに管理委託費用は昨シーズンと比較して、1ヶ月あたり20数万円の削減になります。

退去部屋の募集コスト・原状回復工事コストの削減効果も考えると、やはり年間500万円程度の削減になりそうです。

コスト削減できた費用は物件の共用部バリューアップ費用、例えば共用灯LED化、宅配BOX設置、除草工事(砂利敷工事)といった工事費用にまわして、入居者に還元する予定です。

 

反省面と今後について

今思えば、繁忙期直前に自主管理開始するのではなく、もう少し時間のあるとき、例えば閑散期(5月~11月)に実施すれば良かったです。

切替当初は家賃収納が大変だと知らず慌てましたが、もう落ち着きました。

 

サラリーマン大家さんが自主管理するのは、家族の協力がないと難しいと思います。が、専業大家さんの場合は比較的やりやすいと思います。

 

いろいろ実践して、自主管理できることがわかったので、今後、全空物件を取得した場合でも、自主管理すると思います。

 

次の物件を早く買いたいのはやまやまですが、完全満室(所有物件全棟満室)を達成してからだと思っています。(1室空きぐらいなら誤差の範囲でよいかと)

 

また気が向いたら、今回書けなかったことも含めコラムを書こうと思います。

引き続きよろしくお願いいたします。