前回の反省

前回のコラム「時流に乗ったメガ大家どもについて考える」では時流に乗っただけで大したことないぜと喧嘩を売るのかと見せかけて、時流に乗ることが凄いんだ理論をぶちかまし、肩透かしを食らった方も多いと思います。

私は、不動産投資は詰まることろ、いかに安く買うのかに掛かっており、運営能力や物件再生能力は補完的なものであると考えています。

 

戸建論議では適正価格以下で買いなさいということを皆さんおっしゃっており、戸建だろうがRCだろうが共通するところで間違いないと私も確信してることです。

 

一方で、そんな物件どうやってさがせばいいんだよ!

教えてよ、M養子さん!!

と思っている方も多い気がしています。

 

埼玉出身で、滋賀県に不動産人脈が全くない0からスタートしている大津流の不動産仕入れを公開したいと思います。

基本的に大津流は気合があれば、誰でもできます。

 

不動産業者から見た格安戸建

不動産屋はチラシをまいたり、一括買取サイトなどで、売り物件を集めてます。

そして、状態が悪く、安値でしか売れない戸建を預かった時の不動産業者の立場から考えてください。

不動産仲介者者の収益は仲介料です。

仲介料は不動産価格がベースになります!!

 

つまり格安戸建は仲介しても手間の割に儲かりません。

また雨漏りした、シロアリだなどと騒ぐ素人DTどももいます。

もし、あなたが不動産会社の営業マンであれば、美味しくない仕事でさっさ処理したいと思わないでしょうか??

 

不動産屋はどうするのか

ネットに乗せず、内々に処理することが多いです。

例えば、すごく条件がいい物件をネット掲載したら、問い合わせが殺到し、対応が面倒です。

また専任(他社への仲介出来ない独占契約)で預かったにも関わらず、買いでは他の業者経由で来るとただでさえ、少ない仲介料が半分に減ります。

答えは簡単です。自社の買いそうな客に紹介し両手を目指します。

※両手とは買主、売主双方から仲介料を絞る美味しい商売のことです。

 

不動産屋が優先的に紹介する客

非常に簡単です、まとめると以下になります。

1.すぐ買う人

不動産屋も霞を食って生きていません。案内時間には不動産屋はコストを使っています。2,300万のぼろ戸建に何回も案内に行かされてはたまりません。

私は本業はメーカー勤務で、工数思考が叩き込まれてますが、弊社の技術者を派遣するとかなりかかり掛かります(1日でセカコンさんの戸建より少し、安いぐらい?)。

つまり、相手の金を頂いて案内してもらっているという意識が必要です。

2.文句を言わず、付き合いやすい人

築古の場合は設備壊れたとかそういうことでクレームをつける素人DTなどがいます。そういう輩は避けます。あと営業をしているとめんどくさい客は雰囲気でわかります。

つまるところ、築古の場合は、ある程度の再生実績がある人に紹介したいのです。

3.そこそこ高く買う人

指値しすぎる人は成約しにくいので、あまり関わりたくありません。

ここはかなり難しいところです。また別途整理し、コラムにします。

4.話が流れない人

時間と手間を消費して、やっぱりキャンセルは溜まりません。融資特約なしが望ましいでしょう。

 

大津の仕入れ状況

私はいままで、23棟の戸建を契約しております。

仕入れルートを分類すると、完全にネットから5棟、立て看板を見た1棟、不動産屋からの非公開物件17棟となってます。

つまり、非公開物件を仕入れることが要なのです。

 

大津の仕入れ方法

主に2つです。

①ネットで問い合わせ

まず、多分買わんだろうなという物件がネットにあります。

とりあえず、そこそこ安いのがあれば問い合わせしてみます。

内見して、普通に指値しますが、ほぼ通りません。

上記の5棟はたまたま通ったものです。

問い合わせするのはその物件を買うこともですが、その不動産屋から別の物件を紹介してもらうことです。

②飛び込み営業

不動産屋をローラーで回ります。

「はじめまして、大津です。大津周辺でボロ戸建を再生して、賃貸経営をしてます。400万以下の戸建を探してます。残置物、雨漏りが大好きで、シロアリさんとはマブダチです。よろしくお願いします。」

こんな感じで、回ります。

めっちゃ変な若くて金なさそうな奴が来たと思われ、冷たい対応されることも多いですが、突撃します。 

大津は頭よりも体を使うタイプです。

また私は特定の営業マンと仲良くなって、同じ方から購入することが多いです。いままで一番多くの物件を紹介してもらえた営業マンからは4棟紹介頂いてます。

 

まとめ

大津流では気合が大事です。

次回は「売ってもらえる投資家になる」というテーマで大津流のコミュニケーションを紹介します。

 

最後に私が尊敬する上司の言葉を送ります。

「営業は用がなくても、とにかくお客様のところにいくんだ。覚えてもらってこそ仕事が貰える」

 

※本業では上司の教えは活かされてません。18年度ノルマ大幅未達です(´;ω;`)