こんにちは。
ベトナム大家です。
最近、Gmailを開くと怪しげな広告の連発です。
なんでも、1口100万円から不動産に投資できて
年利が7%で、元本割れもしたことがないそうです。
ネットで、不特定多数の人から出資を集めるのは
ソーシャルレンディングと呼ばれていますが
これが不動産で出来るのか検証してみたいと思います。
入口と出口が考慮されてない
まず考えなければいけないのは、不動産は株と違って
入口と出口で大きく手数料を持っていかれます。
購入時:約10%
仲介手数料+登録免許税+不動産取得税 etc
売却時:約5%
仲介手数料+リフォーム費 etc
良い物件をなるべく長く保有して、この15%のテラ銭を
如何に薄めていくかというのが、不動産投資のキモです。
しかるに、この投資商品(ファンド?)は5年償還です。
5年で15%ということは、単純に1年3%ずつ損します。
配当7%を謳っていますから、7+3で利回り10%以上
運営費を考えると、利回り13%ないと話になりません。
しかも、実績を見てみると、アパート経営などではなく
バナナ農園?やテーマパーク?に投資しているらしく
これはもはや不動産なのか何なのかよく分かりません。
みんなでモンスターハンター
結論としては、上記の投資商品は怪しすぎます。
安定して利回り13%を叩き出せる商品があるなら
ちゃんとした金融機関が融資してくれるからです。
ちなみに、私がファンドを作るならこうします。
①投げ売りされたかぼちゃの馬車を購入
・7㎡の個室×10部屋
・シャワー2か所
・トイレ2か所
②SNSで留学生を募集
・家賃25000円
・敷金1か月
・他のくだらない手数料は一切なし
③運営の内容
・物件=3000万円
・家賃=25万円/月
・表面利回り=10%
これで、配当4%、運営費3%、私の取り分3%
といったところが健全な配分でしょうか。
1口100万円の出資に対して、3か月ごとに1万円の
配当をお支払いするイメージになります。
なお、5年で償還などという馬鹿げたことはしません。
元本に戻したい方は、年4万円の配当をもらえる権利を
誰かに100万円で譲渡してくださいという感じです。
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