こんにちは。

ベトナム大家です。

 

最近、Gmailを開くと怪しげな広告の連発です。

なんでも、1口100万円から不動産に投資できて

年利が7％で、元本割れもしたことがないそうです。

 

ネットで、不特定多数の人から出資を集めるのは

ソーシャルレンディングと呼ばれていますが

これが不動産で出来るのか検証してみたいと思います。

 

入口と出口が考慮されてない

まず考えなければいけないのは、不動産は株と違って

入口と出口で大きく手数料を持っていかれます。

 

購入時：約10％

　仲介手数料＋登録免許税＋不動産取得税 etc

売却時：約5％

　仲介手数料＋リフォーム費 etc

 

良い物件をなるべく長く保有して、この15％のテラ銭を

如何に薄めていくかというのが、不動産投資のキモです。

 

しかるに、この投資商品（ファンド？）は5年償還です。

5年で15％ということは、単純に1年3％ずつ損します。

配当7％を謳っていますから、7＋3で利回り10％以上

運営費を考えると、利回り13％ないと話になりません。

 

しかも、実績を見てみると、アパート経営などではなく

バナナ農園？やテーマパーク？に投資しているらしく

これはもはや不動産なのか何なのかよく分かりません。

 

みんなでモンスターハンター

結論としては、上記の投資商品は怪しすぎます。

安定して利回り13％を叩き出せる商品があるなら

ちゃんとした金融機関が融資してくれるからです。

 

ちなみに、私がファンドを作るならこうします。

①投げ売りされたかぼちゃの馬車を購入

　・7㎡の個室×10部屋　

　・シャワー2か所

　・トイレ2か所

②SNSで留学生を募集

　・家賃25000円

　・敷金1か月

　・他のくだらない手数料は一切なし

③運営の内容

　・物件＝3000万円

　・家賃＝25万円／月

　・表面利回り＝10％

 

これで、配当4％、運営費3％、私の取り分3％

といったところが健全な配分でしょうか。

1口100万円の出資に対して、3か月ごとに1万円の

配当をお支払いするイメージになります。

 

なお、5年で償還などという馬鹿げたことはしません。

元本に戻したい方は、年4万円の配当をもらえる権利を

誰かに100万円で譲渡してくださいという感じです。