低リスクで再生可能な高利回り物件を目指せ!でも実際はそうは問屋が卸さない…じゃあどうするかそこに迫る…

 

皆さんこんにちは、地方在住大家のゆたちゃんです。

 

先回は1棟物の利回り20%の大型物件での稼ぎが、

同じサイズ同じ条件の利回り8%10棟分の利益を凌駕する話を書きました(諸条件により変わりますが、それは今回無視します)

 

先回のコラムのコメント欄では、

楽待コラムの熱心な読者さんのお一人であるaloe様より、

”表にしたことはないですが、ここ最近私も同じことを考えていました。
結局かかる経費は変わらないとすると、例えば利回りが10%→15%にあがると、その5%分は全て利益になるんですよね。
最近、ある程度再生(?)もできないと厳しいと思っている要因です。。。(薄利の物件を多数持つよりも、リスクが低いでしょうから。)”

と言う貴重なご意見を頂戴致しました。

 

確かに比較的低リスクで再生できる、

高利回り物件を見つけて成功すれば、

築古戸建て投資を含めた、

少ない資本での不動産投資に成功する可能性が高まります。

 

でも…

今日、

その様な物件には中々お目にかかれないのも事実です。

 

そう言ってしまうと、

このコラムの意味が無いので、

じゃあどうするか?

何処にチャンスが潜んでいるのかの参考例を今回書こうと思います(過去の私のコラムの焼き直しですが…)

 

地方にはまだ時々眠っている…バブル期後の見放されたガラボロ木造アパート…

 

以前にも私のコラムで書いた事があるのですが、

私の住むエリアには、

バブル期後の物件(築ギリギリ20年代か30年代になりたてほやほや?)で、

”どうしようも無いほどボロでないけど、半分以下しか入居者さんが居ない物件”

というのが一定割合存在しています(大体、ファミリー物件なのに駐車場が1台だけとか、トイレが簡易水洗で客付け難易度が上昇しています)。

 

そして、たまたま所有者さんが、

収益物件の建売木造アパートを現金で買った物件の一部に、

”まあ、借金も無いし、少しでも埋まっていて家賃が入るならいいか…”

と半分以上空いたままになっている物件が多い様に思います。

 

その後、その物件所有者さん(多分購入時の年齢が今の私と同じ位?)がお亡くなりになり、

ガラボロ物件を引き継いだ家族の方も持て余して、

処分値でいいから売りたい…

という場面に出くわしたらチャンスです。

 

(物件売り出し時)築20年代なのに、物件を見ただけで一般の投資家さんが引いてしまう物件とは…

 

  

こんな物件です。   玄関前の軒天も落ちかけています…

 

おまけに建物の一部が土に埋まっていた(一つ上の右側の写真)事から柱の一部もシロアリに食べられて消失…ジャッキアップして柱を入れ替えました(大津さんならへっちゃらかも)…

 

ただし、バブル期後の物件は、

建物の設備は、バブル期前やそれ以前の物件よりはまだ古くないので、

室外、室内の再生に成功すると、

かなり物件の競争力が復活します(物件の程度にはバラつきが有りますので必ずそうだとは言えませんが)。

 

物件再生後の写真です。

 

この物件は5年前にレインズで700万円で売り出し中の物件でしたが、

当時はこの値段では買い手が付くとは考えられない状態の物件であった事から、

”物件再生コストに300万円以上は軽く掛かる”と私が主張して、

売主さんから売価を300万円まで値下げ頂く事が出来て、

無事購入に至った物件です(今では業者さんも再生前の物件を狙っているので、この値段では結構厳しいかも…)。

 

購入時の諸費用と再生コスト込みで750万円の物件となりましたが、

それでも年間20%以上の利回りをもたらしてくれる有り難い物件となりました。

 

これからも、この様な物件に簡単にめぐり合えるとは思いませんが、

戸建て投資でも1棟物でも、

自己資金の範囲内で挑戦可能で、

出来る限り年式の新しいガラボロ物件が、

比較的低リスクの物件なのでは?(決してリスクが無いのではなくて、あくまでももっと築古の物件との比較での話です)

と私は思います。

 

ここまでお読み頂きありがとうございました。