こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

4月20日は、

自信初となる内覧会を開催しました。身バレを気にして迷い、それでも開催することを決意したのに、

住所の表示されたポストをチラシで隠す小心者です。汗

内覧会のレジュメを準備するにあたり、A4一枚にまとめます!と告知したのに、コラムで4000字を超える私のレジュメが一枚で終わるわけなく、、、

4枚のレポートに仕上がりました!涙

レポート内容は、落ち着いたら全く同じものをコラムで共有しますので、参加したかったのに参加できなかった読者の方は、そちらで議論出来ればと思っております。

尚、内覧会に参加したから得したか?内覧会に参加出来ずに損したか?

全く、別物だと思いますのでご安心下さい。

逆に!

内覧会に参加された方については、次回、コラムに致しますので、覚悟をしておいてください。笑

私は怒っています!

※半分冗談ですが、半分は本気です。

 

さて、それでは、

シリーズの構成は、

①超絶激安戸建投資:買ってはいけない物件とは?』

②激安戸建投資:買ってはいけない物件とは?』

③再生系戸建投資:買ってはいけない物件とは?』

『④高額戸建投資:買ってはいけない物件とは?』

です。

 

それでは最終日。

尊敬するishiさんの投資先なので、

心して書きます!怯

 

構成は、

1.分類の再確認

2.④は最も利益が取りやすい?

3.誰が④に投資する?

4.あなたは大家ですか?

5.新築戸建は?

6.おわりに

以上で書いてまいります!

 

1.分類の再確認

①超絶激安戸建投資

(購入100万円未満・利回30%~)

内覧会で実践者がいました。完全に猛者です。50万円で購入して5万で貸します。うまくいけば利回りは60%超え。即転売でも数百万は利益が出るとのこと。

リフォーム費用数十万円!

真の価値は②の物件を①で仕入れる。

これが①の実践例です。

 

②激安戸建投資

(購入300万円未満・利回20%~)

私の10件目にしてたどり着いた、一つの理想形です。

300万円で仕入れて、即転売で500万円の利益が出る?

貸せば利回り25%

リフォーム費用は約30万円。

どうやったらそんなことが出来る?

素人・初心者には絶対不可能?

購入事例で書こうと思います。(募集の関係から、来月以降になると思います。。。)

※7号も別の意味でこの分類の事例です。この2物件の違いについては、購入事例のシリーズにて書くつもりです。

 

③再生系戸建投資

(購入500万円未満、利回15%~)

私の事例では、

1号

2号

8号

知人物件

の4件が該当します。

私の中では、1号、2号はある意味失敗事例です。(勿論利益は出ます)

8号は大丈夫かと。

知人物件は大成功事例です。※2018年5月20日コラム『再建築不可→可へ!価値1,000万円UP』の物件です。

 

私が理想形にたどり着くまでに、

通るべくして通った

事例です。

 

④高額戸建投資

(購入額1000万円以上、利回~13%)

私の事例では1件のみ。ベース賃貸だけです。これは、変則型なので、分類から外してもよいと思っています。

ではどんな物件が?

 

2.④は最も利益が取りやすい?

独断と偏見では、4つの分類の中で、

④が最も利益が取りやすい

と思っています。

そう考える理由は、

・投資額が大きければ大きい程、純資産増加率が高いのは当たり前だから。

⇒例えば、極端な話。1千円の利回り10%は年収100万円。100万円の利回り20%でも年収20万円。借金をして臨んだ場合、必然的に元金返済額も大きい。

・投資額が大きければ大きい程、その利益率が低くても絶対額は大きいから。

⇒例えば、1千万円で購入した物件を1千300万円で売った場合、投資額に対する利益率は低くとも、300万円が利益であるのに対して、100万円で購入した物件で同じ結果を出すには購入額の4倍もの金額で売らなければいけない。

つまり、

至極当たり前の原理原則からである!

賛否は別にして、私が、過去に1棟ものでMAXBETしたのも同じ原理でした。

 

では何故?

この原理原則を理解した上で、

私は、取り組めていないのか???

その理由に、

私が読者の皆さんに警鐘したいことがあります。

 

3.誰が④に投資する?

さて、④の物件に投資をしている読者に質問します。

④の物件の特徴はロジカルさんが過去に示されましたが、他の①~③の分類に比べて、

キャピタルが取りやすい

つまり

資産価値が高い

特徴があると思いますが、

さて、

その恩恵をいつ受けるのでしょうか?

 

④のもう一つの特徴は、

利回りが低い

インカムゲインが取れない

だと思います。

 

将来、

確実に取れるという確証のない含み益

に対して、どこからその自信が湧いてくるのでしょうか?

ちなみに、

対した経験ではありませんが、必死に土地値の勉強に明け暮れた仲介時代経験をもつ私も、

簡単にその真の価値を見誤ります!爆

実需仲介時代に、査定額通りに売れるのは、

分譲マンション

であり、その強みを活かした商売が区分マンション再販業者であることは、最近言及したばかりですが、

戸建(土地)の査定額は、

本当に簡単に外れます!

 

本章のテーマに戻ります。

では、一体だれが、この分類に投資するのでしょうか?

 

真の不動産屋

です。

もっと言えば、

地元に根差した(ドミナントの)

町場の不動産屋

ではないでしょうか?

 

彼らは、

圧倒的な経験から

圧倒的な自信の上で

圧倒的な利益を取る

ことが可能なので、

事業用ローンやキャッシュで勝負できます。

 

そして、

時間をかけずして結果(利益)を出す

わけです。

 

なので!

自身の懐の許す範囲で、いくら借入を起こそうが、現金を使おうが、

すぐお財布は潤う

わけです。

 

いや、もっと言えば、彼らも、

賃貸で寝かせてから将来確実に利益が取れる自信まではなく

短期だからこそ

確実に利益が取れるのではないかと。

 

私の尊敬するishiさんの場合、

彼らの能力を超越した相場観に自信があるからこそ、寝かせてからでも、購入額より高く売れるし、逆に、読み間違いの誤差を賃料収入で調整できるメリットも最大限に活かせるのではないかと思って見ています。

何よりも、

現金を(もしくは借入枠)を一杯保持出来る人間だからこそ!

そして、必要あれば、

いつでもキャッシュ化する自信があるからこそ

為せる技ともいえると思っています。

 

言い訳みたいになりますが、

私の場合、

ただでさえ一棟ものによって膨大な借金を抱えており、

尚!

今後5億円程度は追加投資することになる予定があり、戸建投資と言えど、枠を贅沢に使う余裕はありませんでした。

だから、

私は②の分類で④並みの利益を追究する旅に出たわけでした。。。

また、私は宅建業者ではなく、

短期転売を繰り返すことは基本的にはNGです。

 

長くなりましたが、

私の独断と偏見では、

この手法は、

主に、

真の不動産屋である町場の老舗業者

のものかなあと思います。

勿論、例外もあるのは分かっています。

規模を求めない!

子への安心資産に!

等、

投資目的はそもそも千差万別ですから、各々で正解は変わりますもんね。。。

 

 

ただ!

 

4.あなたは大家ですか?

あなたは大家ですか?

答えがYESなら、

基本は、

物件を主に借金をして購入し、ホールドし、家賃収入で稼ぐのでしょう。

すると、

投資額を抑える

借入枠を抑える

現金を温存する

ことは必須です。

ただでさえ、融資が締まってきています。

金融機関は、あなたに枠の余裕があるうちは、手をもみもみしてますが、枠が詰まってきたら、

いとも簡単に貸してくれなくなります!

と思っています。。。汗

 

もし、

アパート投資ではなく戸建投資でアパート投資規模くらいやりたいなと考えているのであれば!

是非、投資額を抑えましょう!願

※私もついに知人へ譲った物件も含めると10件の経験をしました。今度、実際にどれくらいの投資額になり、どれくらい儲かっていて、どれくらい儲かる予定なのかコラムにしようと思います。

 

5.新築戸建は?

戸建投資の分類に入るので、一応、触れて警鐘しておきたいと思います。

先日、異業種交流会で、某木造ハウスメーカーのやり手?営業マンから話を聞きましたが、

事業として不動産賃貸業に臨むなら、

新築戸建投資なんかやっちゃダメ!

と断言していました。苦笑

 

土地保有で、利回り最大10%。。。

 

これ以外にも、企画型で新築戸建1,000万円前半の投資額があると聞きます。

シリーズ中にも書きましたが、

戸建投資の難しさの一つは、

時間軸の読み

があります。

プロで見誤ります。

ゆえに、私は

時間軸のスパンを一棟ものよりも短く

5年程度

で考えます。

それを30年以上のローンで計画。。。

〇ミのような土地に、安普請の代表的建物が乗っかるだけ。。。

 

やはり、アパートでもマンションでも

戸建でも!

新築は、基本、

売り物

だと思っています。

 

その定義でいくと、④の分類の中で、最も投資額が大きくなりがちで、もっとも利回りが低くなりがちで、

最も短期転売向き

と感じてしまいます。

 

賛否両論あると思うので、ジャッジはしませんが、、、

私なら!

同じ1500万円をBETするなら、

利回り10%の新築戸建てより、

断然、

②の300万円の戸建5戸買いです!^_^;

 

6.おわりに

やっと①~④シリーズを書き終えてホッとしています。

先日の内覧会に参加した

同じコラムニストのosomatsuさんがコラムで

『名古屋や他の地域でも再現性がある』

と断言してくださいました。喜

 

ええ、やっと気づいて下さいました!

 

ネットで、ご自身のエリアをお調べください。

1件も、300万円~1,000万円の物件がなければ、

①~④のどの分類の再現性もありませんが、

1件でも2件でも物件があるということは?

必ず、

②で買うことが出来るし

④で売ることも出来るし

戸建投資で儲けることは、

どこでも可能だということです!( ..)φメモメモ

 

やり方だけです。絶対。

 

そして、内覧参加者の皆さん!

 

次回は、毒を吐きますので、ご了承下さい。

決して、個人に対する攻撃とか悪意はありません。

客観的に自分を見つめ直してください。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました!