前回の反省

前回のコラム「大津流戸建の仕入れ方」では地道に不動産屋にコンタクトを取り続けるしかないということを書けたのかなと思います。

 

私は基本陰()キャですので、昔からコミュニケーションに難があります。

また集団行動が苦手で落ち着きがないという特性があり、女性にはモテません!!

 

そんな私がコミュニケーションについて、コラムを書くのかいということもありますが、結果として物件をそこそこ買えていると思っており、

不動産の仕入れという面ではうまくいっているのではと考えてます。

 

前回のコラムの通り、不動産屋が情報を握っているため、優先して紹介を受ける必要がありますが、どうして大津に話が回って来ているのか、自己分析をしましたので、コラムにします。

 

なぜ私が買えているのか。

前回のコラムと連動させてます。

前回、私が優先的に紹介したい客として4つを紹介しました。

1.すぐ買う人

2.文句を言わず付き合いやすい人

3.そこそこ高く買う人

4.話が流れない人

私は上記を意識して、行動しているからだと思います。

 

大津流飛び込み営業の分析

前回私が不動産屋を回るときのセリフを紹介しました。

「はじめまして、大津です。大津周辺でボロ戸建を再生して賃貸経営をしております。400万円以下の戸建を探しています。残置物、雨漏りが大好きで、シロアリさんとはマブダチです。よろしくお願いいたします。」

 

このセリフは冗談ではなく、事実です。

ほとんどそのまま使っています。

このセリフはかなり重要だと思っています。

まず、どこでどのぐらいの価格帯を探している。これは当然ほとんどの方が伝えることだと思います。肝は後半です。

残置物、雨漏りが大好きで、シロアリさんとはマブダチです。

そんなわけあるかい!! 

大津は変人ですが、残置物はないに越したことないし、雨漏りも嫌だし、シロアリも困ります。

ではなぜ、そんなことを言っているのか、このセリフを言うことで、文句を言わずに問題物件を安ければ引き取ってくれる人だと思ってもらうためです。

また冗談が通じそうで付き合いやすい投資家だなという印象を与えるためで、営業マンはさっさとぼろい物件を処分するのに大津は使えるなと思うことを期待してます。

これは誰でもマネできるかなと思います。

多分、初心者の方はシロアリとか雨漏りとかどうしようそんなの困るよと思うと思いますが、そんなことは買ってから考えればOKです。

大工さんをローラー作戦して探せばなんとかなると思います(適当)

 

また勤務先(地場大手企業)、所有棟数、楽待でコラム書いているなどをPRし、

買える客であることをPRしてます。

皆さん自身で強みになることをPRするのが望ましいと思います。

不思議なことにこのコラムを読んでる仲介さんから、融資がヤバいというコラム読みましたよと言いつつ物件紹介の話が来たりします笑

 

これらの手法で初回突破した後はどうやって継続して紹介してもらえるかだと思います。継続して紹介して貰える付き合い方を紹介します。

 

継続して紹介して貰う付き合い方

上記で、お知り合いになると紹介して貰えるチャンスが貰えます。しかし、継続して紹介して貰えるとは限りません。

私が意識していることは、なるべく不動産屋が手間をかけずにサクッと契約出来ることです。

どうしたら、考えるときりがないですが、実践していることを紹介します。

・継続した訪問

人はしばらく会わないと印象が薄くなります。定期的に訪問することで、存在感を植え付けます。

不動産屋いわく、大津の存在感とインパクトはあるとお褒めの言葉をいただいてます。

訪問時にちょうどいい物件があるというチャンスもあり、そのまま契約したこともあります。

・ラインでのやりとり

メールを打つのは面倒と感じる方も多いです(私はメールはほとんどしません)。

ラインですとサクッと資料流せるので、私が仲介なら楽です。

ただし、相手が苦手な方の場合はメールと電話です。

・100%買付金額提示

私は絶対即断即決です。案内した場合の買付率100%です。

仮に買付が通らない場合でも、私がこのスペックの物件をいくら提示するのか、なぜこの金額なのかを伝えることで、次回以降紹介しやすくなります。

よく付き合いがある方は、私の買付金額を勝手に予想して、内見行く前に話を金額を勝手にまとめていることもあります。

・内見速度

基本即断即決で仕事の速さが売りで、紹介の話が来てからすぐ内見に行きます。

最短、紹介の電話から30分で買付証明書を書いたことがあります。

基本的に専任で預かっているため、5日か7日以内にレインズに登録義務があり、それまでに決めたいという強い意向があることが多いためです。。

しかし、本業が忙しく内見する時間がないこと、海外に行っていることなどもあります。

そういう場合は、私が内見行かずに、職人さんに代わりに内見に行ってもらい、買付を入れたこともあります。

・買付金額

基本的に安すぎる価格提示はしません!!

次回のコラムにします。

 

まとめ

一言でまとめるといい物件を買うには、紹介したくなる投資家になることしかないということです。

また紹介したくなる投資家にも順位があり、先に紹介を受けた投資家が買わない物件が下位順位に回り、ネットに公開されます。

私が不動産屋の営業マンならという視点が極めて大事です。

某フリマアプリでは、例えば相場5万のものを大切にしますので、5千円で譲っていただけませんかと騒ぐコジ●どもが多くおります(無料でくださいパターンもあります)。

まさに不動産投資家と同じです。

だから私は

「投資家は客じゃない」

と思っています、。

 

いい物件を紹介いただくという謙虚な姿勢が必要だと考えます。