確定申告の数字から

サラリーマンの給与に加え、不動産「収入」はあったものの、「所得」は、0 となりました。キャッシュフローは出ています。

帳簿では収入がすべて支払いに回り、もうけゼロです。

もう少し詳しく内容を見て、数字だけでなく、原因や今後の見通しを考えます。実は、全く楽観は出来ません。

 

青色申告の項目を見ると

2018年の途中から、自分の法人にサブリースさせる方法を取っており、法人から個人に賃料が支払われています。

最も大きな経費は、借入金利子! 3棟あわせて、1440万円。

自己資金が少なく多大な融資を元利均等返済で受けているので、購入から数年は利子の割合が大きく、返済額のほとんどは利子です。

 

次に大きな経費としては、減価償却費! 3棟あわせて、830万円。これは売却しない限り(出来ない限り)今年も来年も一定です。

ここで、問題になるのは、元金の返済です。銀行融資への元金返済は、2018年の一年間で、\ 6,427,918

支払った金額よりも帳簿上の経費が大きく上回っています。所得が減って税金がかからず良かった・・・・・ではなく、将来売却したときに、安く売ったのに譲渡益が発生して税金がかかる可能性があります。

他の経費は、固定資産税、修繕費、広告費、管理費など。

以上をまとめると、不動産の所得は、113万円の赤字です。

赤字なら、給与所得から差し引きして税金の還付かと思いきや

融資が大きいので利息も大きく融資の4割程度は土地代金なので、相殺できず赤字ではなく、0となります。

青色申告のメリットが生かされていません。2019年は65万円まで利益を出して、特別控除で0としたいです。

最後に2018年の特記事項として、前年に購入した1棟の不動産取得税が、年をまたいで請求が来たこと。名古屋で8部屋の空室対策にリフォームと広告費をかけて軌道に乗せたこと、があります。これが無ければもう少し利益が。

手元にキャッシュフローはありますが減価償却が大きいだけなので、融資返済の原資として厳重に保存すべき、という認識です。

 

いかがでしょうか?

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