前回の反省

前回のコラム「大津流不動産会社との付き合い方」ではいかに格安ボロ戸建を優先的に仕入れるかをコラムにしました。

 

前々回の「大津流不動産の仕入れ方」も含めて知り合いの投資家さんから具体的なノウハウ公開していいの?と言われました。

正直、公開するのはどうかなとは思いましたが、公開した理由が2つあります。

 

1.実際やる方はほとんどいない。

2.実際にやる方は仮に私のコラムを読まなくてもいづれ自分で行動して近い考えを持ち、大津周辺の方だと競合になる。

 

つまり、公開しても、公開しなくてもそんなに変わらないんじゃないかなと思ったからです。

だったら、公開して、少しでもネタにした方がいいかなと考えました。

 

私は文字で記録が残るとヤバいネタ以外はコラムにしていきたいと思います。

 

今回のコラムは私の不動産購入の考え方について紹介します。

基本安く買いすぎないという方針です。

  

鬼の指値とは

某有名大家が広めた「鬼の指値」とはとんでもない値段で指値して物件を購入することです。聞いたことがある方も多いと思います。

また、廃墟不動産投資のM上氏などは無料でください、固定資産税だけで貸してくださいということをされています。

どうやら門下生を作って、門下生も同じことをしてるみたいです。

私の家の近所にもいます。ジ●ティーで見つけたので会いに行きました。

 

読者が思う私のキャラクターは上記の方々と同じ感じで、めっちゃくちゃ鬼の指しているんだろうと思われている気がします。

 

しかし、私は「仏の指値」しかしません!!

 

大津の仕入れ方針

私の不動産の経営基本方針はそこそこ高利回りの空き家を買えるだけ買う戦略です。

所有する物件の実質利回りは13.5%~21.0%程度で、平均16.5%です。

※大津流実質利回りは火災保険と固定資産税を引いてます。

 

すべの物件は耐用年数切れで、平均すると土地路線価の80%程度での仕入れだと思います。

 

正直、大したことないと思う方も多いと思います。

私は、この結果について

だが、それでいい

と思っています。

お宝物件を探しすぎないという経営方針です。

 

なぜお宝物件を探さないのか

例えば、土地値利回りは30%の戸建を仕入れたなどなどという投資家の方は私の周りにも何人かおります。

気合を入れれば、探せるのかなと思います。

※大して価値がない僻地物件で30%とかは今回の趣旨とは異なり、そこそこ普通に客付け出来る物件で30%のお宝という定義です。

 

そういうお宝物件は羨ましいです!!

しかし、私はお宝探しはしません!!

 

超高利回りは宝探しになり、安定的な購入が難しいです。

実際、お宝物件を安定的に買い続けれいる人はいないように感じ、運の要素が強いと感じました。

私は戸建投資ではなく、戸建事業だと思っています。

継続して、事業拡大し、安定的に仕入れることを大事にしております。

 

仕入れに対する考え方

上記の通り、継続して買い続けることを意識しています。

それは、その物件での利益よりもトータルでの利益を重視しているからです。

お宝物件を1つ買うよりも、そこそこの基準を満たした

10棟の戸建の方が儲かと思っているからです。

前回のコラムで内見時は100%希望価格を伝えると書きました。

私は買わない場合もこの提示する希望価格は極めて重要だと思っています。

仲介の方にこのスペックならいくらで買うとイメージして貰えることで紹介してそのスペックに近い物件を紹介して貰えます。

仮に、私が鬼指しして、儲かりすぎる金額を提示した場合、その価格で売ってくれる売主はなかなかいないでしょうし、仲介さんからは話にならんわと思われ、継続的に紹介したい投資家にはならないと思います。

 

私は、土地値以下(目標は土地値引く解体費)、内装フル改装後の実質利回り15%、家が近い、駐車場有、客付け出来そうという基本条件がありますが、それに当てはまれば絶対買います。

このぐらいの条件は普通に買えると思っており、特段安くないと思ってます。

※たまに買いたい病で一部条件を満たさず買うこともあります。

 

なお戸建メインの仲介はリフォーム代の見積、賃料への理解が浅いので、とりあえず安い奴といってこちらで審査して、いくらで買うのかを理解するまで伝えます。

本日は、融資謹慎中にも関わらず内見に行きましたが、500万で売りに出てる物件が200前半になるかもと言われていきました。

駐車場有と聞いてましたが、なんと増築しており、使えなくしているというアホな物件でしたので、100万!と指しました。もちろんノーマネー。

もし駐車場がある場合は230万なら絶対買うと伝えました。

※不動産屋も調査前でその調査に同行した感じです。

 

まとめ

大津は仲介さんに優しい投資家を目指しており、そこそこ儲かると思う物件をたくさん買いたいということです。

私が一番伝えたいのは、コラムに書いてあった、本で読んだこととかをそのままパクるのではなく、自分で頭を使って、自己の状態に最適な経営方針を考えることが重要ということです。

 

つまり、私の経営方針は

鉄骨渡りでの限界突破

です。