こんばんは、将棋大家です。

 

 また、ちょっと大きくでてしまいましたが、体験談を交えて融資の攻略法を

考えていきたいと思います。

 

 シェアハウスの融資に苦戦していることは、先日コラムにさせていただきました。それでもめげずにリフォーム代も含めたフルローンを目指しています。

 

その後、行ったことはシェアハウスに向けての事業計画書の策定をして、銀行に補助資料として持参しました。

 

 シェアハウスの定義から始まり、一般的な問題点とその解決方法、シェアハウスのコンセプトとその強み。収支の見通しや返済計画などについてパワーポイントで20枚前後です。

 

提出したあとにちょうど先方から電話がかかって来たのでその感触を聞いてみました。すると、以下のようなやりとりがありました。

 

将棋大家 「あの資料どうでしたかね?少しは役立ちそうですか。」

 

担当者 J 「そうですね。ぜひ使わせてもらいますね。」

 

将棋大家 「融資は実際どんな塩梅ですか?」

 

担当者 J 「耐用年数切れっていうのがやはり大きいですね。融資の年数を伸ばすと、そこまで修繕なしで持つのかって話になりますし、短くすると収支が厳しいですよね。」

 

将棋大家  「12年〜15年くらいだとあれですかね?」

 

担当者 J 「なんとも言えないですよね。ぶっちゃけますとですね。先生以外ならはじめからお断りしています。①まあ、でも先生の熱意はわかりました。でも、断った方が実は楽なんですけどね②先生が負け戦するとも思えないですし、頑張ります。多少期待の条件とはずれちゃうかもしれませんが、なんとか頑張ってみます。」

 

こんなやりとりがありました。

 

感触としては、多少の頭金を入れれば融資期間12年くらいでは貸してくれるのではないかと楽観的に考えています。(考えが甘いですかね?)

 

融資に必要なものは?

 そうこうしているうちに融資に必要なものってなんだろうと考えました。

もちろん外部環境の影響はありますが、そちらはコントロールできないので、コントロールが可能と考えられる自分の要因で考えました。

 

一番はやはり熱意でしょうか?

 

二番目は、物件の価値やその人の資産状況でしょうか?

この二つだけで買えていれば、多くの人はそれほど困っていないでしょう。

 

あと、何が必要なのか?

三番目にはその人の信用なのではないでしょうか?これは多くの場合、過去の実績で評価されるので、最低でも過去3−5年の決算書などを参考にすることが多いでしょうか?

 

この3つの要因(①熱意 ②資産・物件の価値 ③信用 が仮に重要と考えた場合、将棋大家はどうだろうか?

 ① 熱意 90点 

 電話の会話にもあるように担当者は熱意を感じ取ってくれています。ただ、シェアハウスを始める蓋然性が乏しいので、直接関わりのない本店の人などは、無鉄砲なだけと評価する可能性が高いか。

 

② 資産・物件の価値 60点/65点 

資産:不動産を急激に購入しており銀行評価からすると不動産で数千万円は評価損が残っているか。そこを医師という属性で如何に埋められるかで評価が分かれるか。

 

物件:木造28年と耐用年数を超えているが、実売価格ではほぼ土地値。

  ただ銀行の掛け目を入れると評価損。

 

③ 信用 70点:個人の不動産では、6年連続の黒字、法人でも1年目から黒字を達成。不動産に関しては実績が乏しいが、その他の面での評価が先行しています。(負け戦をしないでしょ。とかいうのは過大評価な気もしますが…。)

 

 それぞれ担当者レベルでの評価は、それほど悪くなくいけそうな気もします。しかし、実際に支店の稟議を通過した際には、会ったことのない人が過去の資料(決算書他)などを参考に値踏みをすることになります。

 そうなると、熱意と信用の点数はかなり低めになることが容易に想像できます。

 

 つまり、普通に考えると支店は通過できても、本店の稟議は通過できないとなることが容易に想像できます。

 

 これを突破するには、一にも二にも担当者の熱意しかないかなと考えています。

 

この長期ゴールデンウィークとその後の反動での繁忙が予想される逆境ではあるが、本店の人がぐーの音も出ないような稟議書を描いてくれないかな〜と本気で考えています。

 もしくは、タイミングが悪いのはありますが、最悪支店決済でどうにかならないかなと妄想しています。

 

みなさんはどうでしょうか?

融資獲得に向け、①熱意は皆さんきっと十分おありでしょう。

 

では、②資産、物件の評価はどうでしょうか。

資産は、一朝一夕で蓄えられるものではないので時間をかけて蓄える必要があります。物件の適切な評価はどうでしょうか?もちろん自分も褒められたものではありませんが、これもやはりある程度場数を踏まないと鍛えられないと思います。もちろんコラムを読んで、他の人の体験を追体験することも大事でしょう。しかし、一つでも買ってみるというのがやはり一番効果的です。

もちろん最初は失敗するでしょう。ただ、多少の失敗もせずに進めるほど甘い世界ではありません。もちろん、失敗をしないように、失敗しても最小限で済んで次にいけるように、コラムを読んだり、いろんな人の話を聞くことは大切だと思います。

 

 ③信用はどうでしょうか?

 これも基本は、時間が解決してくれるというか、着実に満室経営、黒字経営を続けて行くしかないのかと思います。

 しかし、様々なジャンルの事柄を勉強したり、適切な物件を購入したり、場面場面で適切な行動をとれば、信用が自然とついてくることもまた一面では事実なのかなと思います。

 

 まあ、こんな偉そうなことを書ける身分ではないのですが…。

気を悪くされた方がいたら申し訳ございません。

 

 融資が厳しい昨今ですが、工夫次第では買えると思いますので、皆さん是非買いたい物件が出て来たら果敢にチャレンジしてください。(まずは、お前が融資通してから言えっていうのはなしでお願いします。)

 

 

まとめ 

 色々と書いて来ましたが、自分自身は是が非でも融資を通す気でいるので、通らなかったらどうしようとかは露ほども考えていません。(少しは心配しろよって話ですよね。

 

今日も最後までお読みいただきありがとうございます。

 

 みなさん、融資を通す裏技やジンクスみたいなものはありますでしょうか?

あったらこっそり教えてください。