熱海のサラリーマン大家ことBIGと申します。

転勤と引越しをキッカケに大家になり、憧れの熱海に引越した後の物件購入に至るまでの紆余曲折を記載したいと思います。

前回コラムではサラリーマンが1棟不動産投資に手を出して取り返しのつかない失敗をした事例と、その後の顛末について紹介しました。結構身を切る内容となり先輩大家の皆さんからも案ずるコメントを頂きましたが、         (皆さん感謝申し上げます)更に前のめりに行きたいと思います。

『令和』元年第1段として平成を振り返り、最近巷で騒がしい

2重契約』 『多法人スキーム

について金融機関とのやりとりについて赤裸々に語ります。

購入したのは2017年、物件は三重県の某市、築20年、利回り8.0%台、金額1.0億、9室のファミリータイプ、駅から7分の角地、3階建RCレジデンス、駐車場は部屋数の2倍、しかも満室。金利は都銀C銀行からゼロ%台、僅か3ヶ月前にA銀行で融資を受けたばかりでしたが、あれよ、あれよという間に仮承認がでました。地方物件ですが当時ではまずまずの物件だったのでは無いでしょうか?

売主は、もちろん三為業者。最初は個人で話を進めていましたが、C銀行が難色を示します。

『新規サラリーマン投資家には融資が厳しくなっている様です三為

『でも、良い方法があります』三為

是非、教えてください』BIG

新設法人で行きましょう、しかも消費税還付が可能です!!』三為

若い担当者からの甘い誘いが、その後平穏なサラリーマン人生に大きな変化をもたらす事になるとは知る由もありません。

一介のサラリーマンでありながら、 『法人を設立するのは投資の領域 を超え、事業となり万が一会社から尋ねられたら・・・

そんな、心配も税理士先生に還付金額を提示され一瞬に吹き飛び(笑)

『宜しくお願いします』BIG 

地獄への扉が開きました。

本承認、金消契約、実行と滞り無く進み。晴れて3棟目を手に入れることが出来ました。

地場の管理会社様にも恵まれ若干の出入りはあるものの『満室』を達成。

着々とメガ大家への階段を上っていく・・・・つもりでした・・・。

購入から1年が経過した時、突然携帯に非通知からのコール

『ご無沙汰しております、C銀行です。その後の運用はいかがですか?

必要書類を送ってください』担当者

すぐさま決算書を郵送。再度担当者よりコール

『お手数ですが弊行へお越しいただきたく。』担当者

『喜んで!!』BIG、

決算書はマイナス(初年度の租税公課の影響)ですが、次年度はプラスへ改善予定。入退居はあるもののWIFIも導入する等、地道に満室の施策も実施していることを説明すれば問題ないだろうと高を括っていました。

先方は担当者の上長に加えて融資部門の上席まで同席。

当たり障りの無いご挨拶の後、

『確認したいことがあります』担当者

『はい、どうぞ』BIG

『売買契約と決算書の金額が異なるのですが?』担当

『えっ!聞きたいって、それ?』BIG(心の声)

怯むこと無く即答します。

『はい、一旦売買契約を締結しましたが、事前に物件の瑕疵が確認されました。減額を要請し交渉の結果、値引きとなった為覚書を締結しています』BIG

瑕疵?』担当者

『駐車場に地盤沈下が確認され、調査の結果浄化槽の不具合が原因と判明、大掛かりな回復工事が必要です』BIG

『証明できるものはありますか?』担当者

『売買契約締結の際に覚書にその文面を記載及び物件確認書に記載したもの(現地画像あり)を送ります』BIG

鳩が豆鉄砲をくらったかの様な驚いた様子でした。

運用についての質問だと思い込んでいたので少々戸惑いましたが質問は終了。

無事に終ったと安心し、席を離れ応接室を出ようとした瞬間。

上席から一言『他に法人はお持ちで無いですよね?』

BIGの足が止まりました。実は半年前に三為業者に薦められ別法人を設立しており、銀行に聞かれなければ言わない方が良いと言われていました。

一瞬の戸惑いはありましたが

『はい、不動産業者に薦められて別の法人を設立しています。但し、最近は融資も厳しく、良い物件も出て来ないので設立しただけです』BIG

正直に、あるがままに回答をしました。

でも、この場面どこかで見た記憶がありました。

そうです、刑事コロンボ・古畑任三郎で犯人が部屋から出るときに

『え~~BIGさん、ところで~???』と質問を投げかけ

次々と真相を明らかにして行くヤツです。

『そうなんですか~~節税対策なんですよね!?』上席

『はっはっはっ!』BIG(冷や汗・・・・)

何とかクリアしたと安堵した翌週、再度担当者から荷電。

『個人の確定申告と現在の金融資産が分かるエビデンスをPC又は携帯の画面で確認させてください』担当者

『これが噂のエビデンスの確認か?』

再び、C銀行応接で決戦です。

『BIGさん1年前から運用は旨く行っているようですが。現在の金融資産を見せてください』

『はい、若干ですが資産の状況も良くなっています!』BIG

  ~途中省略(画面で全ての資産を閲覧いただきました)~

すると、上席の顔色が一変します。

『BIGさん、1年前から大きく資産減少しているのですが何か別の運用をされていますか?』上席

『いえ、資産は増えています。他の運用はしていません・・・?』BIG

 次の瞬間、当時のコピーを開示され

『見たことありません!』BIG

『BIGさんから金消契約時に提出されたものです!』担当

そこからは、

『出した!?出していない!?』の不毛の会話が続き

『こんな資産があるなら、最初から貴行から借りませんよ!!』BIG

『何度聞かれても変わりません!天命に誓って嘘偽りありません!』BIG

この一言で、質疑終了。

『BIGさん、結論を申し上げます』上席

いよいよ、期限の喪失による一括返済勧告か!?

『理由はどうであれ、売買金額が変更されたことは事実ですので

 減額相当額分の一部返済をお願いします。』

これ以上の交渉は得策では無い(潮時)と考え

『喜んで!ただし、次回決算期まで猶予を下さい。』

余分なキャッシュアウトは痛いですが、今後のことを考え応じることとしました。

今回の反省点は2重契約、エビデンス改竄は自身の意思とは関係なく

知らないうちに進んでしまうこと。

即ち、業界の『カモ』と成ってしまうということです。

それでもどこかで、旨く話を進めてくれる三為業者に期待している自分が居ます

きれいごとばかりを言うつもりも有りません。でも、その後の顛末も考えて取り組むか?否か?これで不動産投資も大きく変わってくると思うのです。

これにて放免

大岡裁判なのか?微妙でしたが、BIGの目標は変わらず『メガ大家』です (既に死語かも・・・・)

補足ですが、本物件の三為担当者へ状況を報告しようと連絡しましたが

会社も携帯も繋がらく成っていました。(見捨てられたのかも・・・)

今回のコラムは、かなりリアルな表現となり、公開するべきか迷いましたがBIGの様に不動産で成功を夢見ているサラリーマンは今でも後を絶たないと聞きます。 このコラムをご覧頂き参考にして頂ければと思い書かせて頂きました。

 最後までご覧頂きありがとうございました。

 次回のコラムでは『去るものは追わず、逃した物件は大きい??』について

 ご報告させて頂きます。