大幅な人口減少と負動産リスクを抱えた地方の賃貸経営…ここに高利回りと高稼働実現の実現で対応する…

 

皆さんこんにちは、地方在住大家のゆたちゃんです。

 

今日から令和に入り、歴史の新しい1ページを刻み始めました。

平成時代に引き続き、楽待コラム読者の皆様と今後も有意義な情報や意見交換が出来れば嬉しく思います。

 

さて先回のコラムでは、婿養子大家さんより以下の内容のコメントを頂きました。

その内容を掲載いたしますと、

”年間300万円の余剰資金はフルレバでは2億クラス10%のCFですかね〜

ゆたちゃんと一般的なフルレバ投資家の感覚値の違いは、

本当に大きな

利回りの違い
投資額の違い
リスクの違い

などに関わってくるなぁと思います。”

というご指摘でした。

 

実はこの話は、

以前に楽待コラムニストとしても活躍されました、

茂助さんが書いていた漫画入りのコラム(かもねぎ太郎と花子さんの不動産投資の物語…これから不動産投資を目指す方にとって、内容が大変分かり易くオススメです)でも、

1億の1棟物の不動産投資家さんの手残りの話で、

書かれていた内容とほぼ同じ話だと思い、

それと比較すると確かに地方の私のエリアでの不動産投資は、

”思いの他、高利回りで手残りの多い不動産投資なのだ”という認識を改めて持つ事が出来ました。

 

首都圏近郊からも離れている地方に住んでいると、

これが当たり前で普通の様な感覚を持つのですが、

一方では、令和が始まってからのこれからの30年で、

平均で3割前後の人口減少予測が既にある事から、

これはこれで、この地で賃貸経営を目指す上でもの凄いリスクになっています。

 

更に困った事に、平成時代初期に発生した土地バブル崩壊後から、

アベノミクス入りした平成最後の数年間に首都圏では多くの土地価格は値上がりに転じているのに対して、

私の住む地方では相変わらず不動産価格は下落を続けており、

その下げ幅も未だに毎年平均で1桁台前半%から半ばのという状況で、

一向に光明が見えない状況が続いています。

 

つまり、私の住むエリアでの不動産投資は

人口減少と土地価格下落のダブルでとてつもなく大きなリスクを抱えており

首都圏と比較するととても安心して、不動産投資が出来る様な状態ではないのが現実です。

 

楽待コラムの読者さんでも、コメントをお寄せ頂いている方のうちの、

おおよそ3~4割くらいの方は地方の方なのでは?と思いますので、

さらにその中の一部の皆さんは、私とほぼ同じ境遇なのでは?と勝手に想像しています。

 

一部例外はあると思いますが、基本は資産価値の期待できない、高利回りでリスクヘッジした不動産投資を目指す…

 

地方でも、沖縄の一部や北海道の倶知安などのリゾート地や、

地方の政令都市の一部で、

土地価格が大幅に値上がりしているケースも有りますが、

人口減少が進む地方の土地価格は今後も基本は減少すると思いますので、

それを考えると、それに対するリスクヘッジ方法は、

やはりなるべく高利回りで、出来る限り短い時間で投資した資金を全額回収し終える事を目標にする事と、

投資する資金額は出来る限り小さくするという事になると思います。

 

以前のコラムでも書きましたが、

私なりに表現すると、

不動産投資業界に於ける”戸板商売”的なスタイルを目指すという事になるかと思います。

 

 

戸板商売とは、主に青果物販売を行う八百屋さんの商売スタイルで、

仕入れした青果物は、

基本仕入れした日のうちに全部販売してしまって、

手元に商品在庫を抱えない事と、

戸板商売と呼ばれる様に、

それこそ、戸板を横にして商品の陳列台として使用するだけの、

商売に必要な設備を出来る限り簡素にして必要最小限に抑える事で、

設備投資面でのリスクを低減する商法が理想的であると言えます(賃貸経営はどこまでも設備産業ですから、青果物販売同様の簡素な戸板商売スタイルでは実際には成り立ちませんが、あくまでも投資額に対する考え方として参考にすべきと考えます)。

 

そして、所有物件の稼働率を最大限にする事で、

地方での賃貸経営のリスクを最小限に留める事になり、

地方での賃貸経営の特徴である、高利回りが活きてくると思います。

 

ここまでお読み頂きありがとうございました。