50代から不動産賃貸業を始めた、

「遅咲きのサラリーマン大家さん」

会計士大家です。こんにちわ。

きょう平成最後の日も

いつものように、おしごと。

休み明け早々の役員会のために

3月期グループ連結決算を

部下の女の子たちがつくってくれまして、

連結作成システム上の不具合が

一箇所あり、これを明後日までに

解消できれば、

ヤマは越えられるメドがつきました。

まだ休日出勤予定が4日ありますが、

うまくすれば、1日くらいは

休める、かもしれません。

きょう、平成最後の日に

不動産賃貸法人の第2期決算

(通期としては初)を迎えました。

粛々と決算書、勘定科目内訳書から

消費税申告書、事業税(法人住民税)申告書、

法人税申告書を書き上げて、

ハンコを押せば、税務署ほか関係各所あて

郵送して完了、というところまで

作業を進めました。

当期も赤字決算、

償却前利益は若干のプラスです。

納税額が消費税2万、県2万、市5万で

計9万円の出費となります。

納期限は決算の翌日から2ヶ月以内の

6月末日ですが、銀行休日なので

事実上は7月1日。

夏の賞与から支払資金を捻出すると

しましょうか。

「弱者の戦略」を考える。

賃貸法人第3期の計画を策定するにあたり、

保有物件の「資産性」を

実質B/Sで検証してみたいと

思います。

第1号物件~第3号物件まで

それぞれ、貸借対照表(大枠)を

簿価と時価とで比較対称する形式。

ここで、土地の時価算定には

「路線価」を用いたいと思います。

「路線価」とは?

路線価とは、

国税庁が毎年7月1日に発表する、
相続税の土地評価の計算のためのものです。

路線価は時価より低く設定されている

路線価は、
あくまで相続税の申告や贈与税の申告等、
税金計算のために用いる指標で、

路線価は時価の8割程度に
設定されていることが多いです。

路線価=取引相場(時価)×約80%

今回もこの算式に沿って簡易評価します。

第1号物件(2017/3取得、利回り8.5%)

横浜市戸塚区の、結構いいお家が立ち並ぶ

住宅街の一角にある築古APです。

第1号物件のB/S
土地評価まずまずのため、
実質債務超過252万。あと2年返済がんばれば・・・

左が簿価B/S、真ん中が土地時価評価右が時価B/S

(以下、第2号、第3号も同様)です。

土地の時価が、簿価を上回るので、

実質的な債務超過は252万。

いまもおかげさまで「満室経営」できているので、

この状態を最低1年半続ければ、

実質純資産が出る見通しです。

第2号物件(2018/4取得、利回り17%)

 

 

第2号物件B/S
簿価では建物評価大、純資産があるが、時価はゼロ評価で債務超過。

この物件は、10年返済で完済できるのが

メリット。

現時点は大幅債務超過でも

あと9年辛抱すれば、

土地も建物も、ワタクシのもの!

(なお第3号物件の共担になっている)

第3号物件(2018/6取得、利回り10%)

第3号物件B/S
横浜とは逆で、土地の時価が簿価を下回る。金利高いので返済を早期化せねば!

第3号物件は、第2号物件を「無傷で」

入手できたことをテコに、

「共同担保」に入れて三井トラストで

購入した物件。

いまにして思えば、三井トラストは

5000万以上の融資を受けると

金利が3.9%→2.9%に下がる、

メリットを享受すべきであったと

反省しているところ。

6戸満室にして間もないので

満室経営+駐車場空きスペースの活用で

収益アップ→返済繰上げを狙うか。

まとめ

 3物件とも実質債務超過、どう解消するか。

 第1号物件は、2年以内に実質純資産化にメド

 第3号物件は、土地含み損債務繰上げで債務超過縮小

 第2号物件は、満室継続→予定通りに完済目指す

 「第4号」買うまえに、第3号の繰上げを優先すべきか?