今回は、私が保有する法人の決算発表と新規購入物件についてご紹介したいと思います。

増収増益

前回のコラムで都内のシェアハウスの賃貸運営を始めてから収益が増えてきたので、今期から法人の決算資料の作成を税理士法人に依頼しました。理由は、法人で物件を購入するようになり資産や収益が増えてくる中で確定申告や税額の算出、決算資料を一人で作成するのは負担が大きいことや、今後銀行からの融資をひく際にも正確な決算資料が必須となるからです。法人の決算は6月末ですので、税理士に2017年7月から2018年6月までの領収書や契約書、賃貸借契約書等、納税時の領収書等を渡して集計してもらいました。

まずは、損益計算書(PL)ですが、売上は数百万円でしたが保有物件の減価償却費が百万円以上あったのと、リフォーム費用、借入金の支払利息、シェアハウスの光熱費やインターネット利用料、借地料、固定資産税、売買時の仲介手数料、不動産取得税等の経費を計上して純利益は数十万円でした。

当期は横須賀の戸建物件の売却益が発生したので、特別利益が発生したという特殊要因と保有物件の増加に伴う家賃収入の増加で増収増益となりました。保有物件の建物の減価償却費で純利益と法人税の圧縮につながりましたが、減価償却はキャッシュの支払いを伴わない会計上の費用なので実質の手残りは百万円以上になります。

続いて貸借対照表(BS)ですが、資産が数千万円、負債が1千数百万円、純資産が数百万円となりました。保有物件の評価額が取得金額(又は負債の借入金額)を超えているのと当期の利益剰余金で純資産が増加しました。負債の内訳は銀行からの借り入れと私からの借入金です。意外だったのが資産サイドに載っていた葛飾のシェアハウスの借地権で、借地料が発生するので負債サイドかと思いましたが、借地権が収益を生み出すための資産という理解なのですね。

BSとPLともに経営者は常にこれらの数字に目を光らせて収支や資産負債のバランスを考えながら事業を展開することが求められます。

新規物件購入

前回のコラムの最後にお知らせしたもう一つのトピックである新規の戸建物件についてお話します。

場所は栃木県南部にあり、JR線で乗り換えなしで大宮から1時間弱、東京駅と新宿駅までも1時間ちょっとと都心への通勤圏内です。上野、池袋、東京、新宿、渋谷、新橋、品川とターミナル駅に乗り換えなしで行けるメリットは大きいです。

最寄駅から徒歩10分程度と便利で、売り出し価格は250万円でしたが、何年も売れ残っていたので、交渉の結果125万円で購入しました。安い理由は土地が旗竿地で残置物ありでした。旗竿地の有利な点は細い通路に車を何台も駐車できること。この物件も3台ぐらい縦列駐車できますので田舎の車社会には心強いです。

内部は水回り(浴槽の交換、キッチン台とキッチンパネル、水道蛇口の交換)と畳の交換でリフォームは終了。水回りと畳のリフォーム業者と残置物処理業者はジモティで見つけて総額数十万円ですみました。不動産屋には残置物の処理だけで40~50万円かかると言われた(実際には7万円でできました)ので価格交渉時の減額に有効でした。

家賃は4.5万円と仮定して表面利回りは驚異の43%。リフォーム費用込みでも実質利回り34%です。現金購入なので借入の返済なしで約3年で投資金額を回収できるのなら満足ですね。

今回の学び

今回の法人決算をまとめて改めて気づいた点は、財務知識の重要性です。不動産投資家は不動産賃貸業の経営者かつ最高財務責任者(CFO)であるということ。現金で購入した資産を有効に使ってサービスを提供し、利益を残して次の投資を行うことの繰り返しです。自分の資産や負債、純資産、売上、経費、減価償却費、純利益がどのように変動しているのかを経営者自身が把握していないと適切な判断ができません。

不動産事業の場合、借入金に頼る傾向が高い事業ですので、過剰な借入で債務超過にならないように資産と負債のバランスが非常に重要ですね。財務のコントロールがしっかり効いていれば不動産市場から強制撤退することは稀だと思いますし、安定して長期間事業を継続できると思います。

まずは己を知ることからすべてが始まりますね。