こんにちは!地主の婿養子大家です!

 

戸建強化月間は一区切りとします。色々と盛り上げて下さった読者の皆さんありがとうございました!

今月は、逆に?

自分自身と向き合う形のコラムを多く書こうかなと思っています。ある意味、本来のコラムの形なのかも知れません。従って、たぶん今月のコラムはクソ長いものが多いだろうし、素人・初心者には意味不明な考え方だったり、中級者以上の方とも異なる考え方なども書くことがあるかも知れません。

これまでは、この場所への強い思いから色々と思いめぐらせて、読者よりのコラムを書いたり、読者が読んでよかったと思ってもらえるようなものを書く事が多かったです。特に、投資侍さんが書かなくなってその傾向が強くなって、ishiさんがいなくなってしまったことでこの数か月は無理矢理自分に鞭打って書いてきたようなところがありました。

でも、それではダメだなあと思うので、もっともっと僕らしいコラムを書きたいなと思うので、そんなつもりで臨みたいと思っています。

 

では早速、

今日のテーマは『ある投資家と私のその後について報告』です。

私のコアな読者の方は、このタイトルだけでピンと来るのかも知れませんね。その節は本当にありがとうございました。

そうです。

今日のコラムの主人公は、

2018年7月14日にアップした、

企画コラム執筆のお願い!で皆さんにお世話になった、moriさんのその後のお話です。

 

構成は、

【1日目】

1.物件スペックの確認と問題点確認

2.相談者との面談

3.あの時でホント良かった

【2日目】

4.相談者が直面した出来事

5.相談者の変化

6.私の変化

7.moriさんへ

以上で書いてまいります。

 

1.物件スペックの確認と問題点確認

※以下は、過去のコラムで記したものを転載しております。赤字はプラス材料青字はマイナス材料をイメージしておりました。

★以下は、今回、現状を追加しています!

 

①千葉勝田台 

価格4,400万,表面利回り8.79 %,軽量鉄骨,単身,築29年  

融資4,400万金利3.6 %34年 静〇銀行

満室時税引後CF:約112万円

元金返済:約69万円

減価償却:120万円(5年間

返済比率:58

<利点>

・フルローン止まりであったこと

・物件の額が他に比べて小さいこと

⇒ある程度のタイミングで、他の物件など全体から得られるタコ足CFを使って繰り上げ返済も不可能ではない。※投資侍さん勝手にお借りします!読者さんは侍さんに相談しようか迷われていたので、きっとタコ足CF理解されていると思っています。。。←修正不要に、利益の先喰いによって得られるCFと言う意味です。

・軽量鉄骨なので、建物残存価値が少なかったのが幸いか?

<問題点と検討事項>

・金利3.6%、期間34年の高金利返済期間長期間の利益の先食い物件

⇒将来、借換えは難しいか?ボリュームが他と比べ大きくないことからホールドも可能なので、④⑤の売却計画と併せて考える必要がある。

・減価償却期間が5年間と短いこと

⇒減価償却期間満了後に注意。5年後に一気に完済か、④⑤の売却計画との相談。

・返済比率が58%と高いこと

⇒繰上げ返済をするか、そもそもボリュームが大きくないことからここは一旦許容するか。

 

当時の印象通り、物件としては大きな足かせもなく、満室に出来ているようです。私のこの物件が最も完済に近い物件であることを再認識しました。

ただし、

減価償却期間が短いこと

には留意しておかなければなりません。

全体の状況を見ながら、

この①を減価償却後にもホールド出来る為の戦略は不可欠だと思います。

すると

・株の現金化

・繰上返済の可能性

・減価償却キレた場合の所得UPで所得税が発生するかどうかの試算

などでしょうか。個人的には、これから見通しのつきづらい世界情勢においては株の保有より、利益確定させて現金を持っておくことをおススメしました。

もし、

株で利益が増えればラッキーですが、もし株が急暴落した場合は、更に厳しい状況になることを考えると、

安全を取るべき状況であること

を感じました。

 

②神奈川鶴見 

価格9,600万,表面利回り8.46 %,中古木造単身築9年 

融資9,950万,金利1.975 %33年 オ〇ックス銀行(自宅共担

満室時税引後CF:約289万円

元金返済:約219万円

減価償却:220万円(17年間)

返済比率:51%

<利点>

・まだ返済比率が低い方

・金利が1.975%と他と比べて断然低い

・元金返済額と減価償却費が大体同じ

・減価償却期間が比較的長め⇒デッドクロスまでの猶予

<問題点と検討事項>

・中古木造と築9年を想像するに、9年前の建売と予測

⇒ホールドする場合の、客付競争力は大丈夫か?差別化戦略はあるか?

・自宅が共担に取られている

⇒繰上げ返済、共担外しの交渉、有事のことを考えると、①を完済し、共担変更の交渉の余地(費用面との相談)、外せれば、担保枠が大幅に改善するし、将来は自宅売却の手残りが多きい場合もありそう。

お世辞にも良い物件ではありません。苦労することは目に見えていますが、売る事も出来ないでしょう。ただし、賃貸需要は不便な場所ではありながら長期入居者を増やしていければ、生き残れる物件ではあると思います。(今後、大幅に建売アパートが乱立するエリアでもないし、そもそも賃料がバッティングしないので)

現在1室空いていますが、満室経営を続けていくことしかありませんが、それが可能であることは、この1年が示してくれたと思います。

ただし、属性が低い物件になるので、

入居者属性による

滞納リスク等

誰でもかれでも入居OKではなく、厳しいけど、入居審査には気を付けたい物件になります。

エリア的には、

生活保護入居者による長期入居

が、数年後の安定経営のカギを握っていると思います。

 

③名古屋市中村区

価格8,100万,表面利回り8.42 %,中古RC,単身,築13年 

融資8,500万,金利3.3 %35年 静〇銀行

満室時税引後CF:約129万円

元金返済:約135万円

減価償却:130万円(35年間)

返済比率:60%

<利点>

・築浅RCなので、万が一、ホールドになっても、返済期間満了まで何とかつなぐことも可能か

・借入先が金利3.3%で静〇銀行なので、ワイドローンだと思うが、借り換可能性がある3.3%なのが救いか?

・元金返済>減価償却費、かつ、減価償却期間も借入期間と同じに設定(逆に、税理士ときちんと税務署に対する減価償却期間の算出根拠を話あっておいたほうが良いです。35年は長すぎる気がします

※↑この点は、bukkさんのご指摘で気が付き、私の勘違いであることがわかりました。bukkさんありがとうございます。

エリアの特性を無視し、借り換えの可能性があるのなら

私なら

この物件をメイン物件に位置付けるかも知れません。

※前提には、足を引っ張る物件の売り抜けが肝となる気がします。

<問題点と検討事項>

・高金利、長期返済期間

⇒メイン物件と位置付ける場合、④⑤売却は必須に感じます。①②のホールドか売却も良く考えて、①③ホールド、②③ホールド、③のみホールド。

判断基準は、

②と③のどちらが満室経営を長期出来る物件か

かなと思います。

※③の借り換え可能性がカギを握りそうな気がします。

⑤の次に厳しい物件のようです。ADも3か月かかります。。。

しかし!

この物件だけは、売却出来る兆しが見えています。しかも、損切りなしでギリギリいけるかもとのこと。

直ぐに売るべきだ!

と言いました。

この1件分、身軽になるだけでも、

保有している金融資産から見える道筋が大きく変わります。

何より、この物件を持っていようが持っていまいが、

35年後の完済が見えるか、金利が大幅に下がるまでは、何も生みだしません。

それは、1年間空室対策に費やした費用と、生み出したCFが物語っています。

実際に何も生みだしていないわけですから。。。

幸い、減価償却も35年で組んでいるので、売却時の簿価もさほど減っていないでしょうから、高値売却出来たら手残りが見込めるかも知れません。

そうすれば、

①への完済がますます目途が立ちやすくもなるでしょうし、全体としての万が一の余剰資金としても安心でしょう。

 

④北海道江別市

価格14,500万,表面利回り9.71 %,中古重量鉄骨(3棟),ファミリー,築17/15/13年
 
融資15,000万,金利4.5 %35年 ス〇ガ銀行
 
満室時税引後CF:約283万円

元金返済:約186万円 

減価償却:500万円21年間

返済比率:61%

 
 
⑤山形県米沢市 
 
価格11,325万,表面利回り11.73 %,中古重量鉄骨,単身(ファミリー×2),築19年
 
融資11,730万,金利4.5 %35年 ス〇ガ銀行
 
満室時税引後CF:約343万円

元金返済:約146万円

減価償却:500万円20年間

返済比率:50%

<問題点と検討事項>

・具体的に数字は苦手なので出していませんが、おそらく、もてば持つほど、苦しくなる物件だと思います

・④は(3棟一括なので)売りづらさはありそうですが、稼働は良い⑤は満室が難しいように思いました。

・幸い④は満室運営が出来ているようなので④⑤合わせれば短期的にはタコ足CFは積み上がるでしょう

しかし、

絶対にこのCFをもとでに物件購入は考えない方が良いと思います

タコ足CFは、

売却時の残債割れを補てんする為にとっておくべき

かと。

④⑤のスルガ案件は、金利引き下げの動きもとっています。GW明けには回答待ちになっています。

いずれにしても、

④は保有物件の中で最も大きなCFを残すし、満室運営が可能な様子です。

⑤が最も問題児物件。満室も厳しいし、売却も厳しい。(購入時に、土地価格と建物価格を極端な操作をしてしまって、とんでもない減価償却で進むので

故に、当面は④⑤ホールドしかないかと。。。

もちろん、

売れるなら売却するに越したことはないですが。。。

その上で、

全体像を捉えて戦略を考えます

①千葉勝田台

②神奈川鶴見 

③名古屋市中村区

④北海道江別市

⑤山形県米沢市

私の考える売却優先順位は

1.⑤⇒④⇒②⇒①売却 ③ホールド

2.⑤④売却 ①②③ホールド

3.⑤④②売却 ①③ホールド

4.⑤②③売却 ①④ホールド

色々考えられますが、当たり前のことですが、

・将来の満室経営期間

・減価償却期間

・借入金利(将来の借換え、金利交渉の難易度)

・大規模修繕の時期

・退去時のリフォーム費用

などを考慮して、戦略を練る必要があります。

尚、

保有株について、現時点での利益を確定できるのかどうかも重要です。これにより、

・①の扱い(繰り上げ返済等)にも影響が出そうです

・③の借り換え交渉のカギ

 

去年の時点と比較すると、

1.⑤⇒④⇒②⇒①売却 ③ホールド

<理由>③はホールドすべき物件ではなかった。

2.⑤④売却 ①②③ホールド

<理由>勿論売れるに越したことありませんが、現実的ではないから。

3.⑤④②売却 ①③ホールド

<理由>1.2.と同様。

4.⑤②③売却 ①④ホールド

この道筋がある種可能性はある気がしました。

<理由>

①は稼働が安定しているうえ、投資額も他に比べて小さく、万が一は繰り上げ返済できるレベル。

④はス〇ガ案件ではありますが、金利が下がれば何とかなるレベルであること。長期返済なので、CFが積みあがっていることは間違いないこと。

何より、

消去法的に、

③は完済が見えるか、大幅金利下げが出来てやっと及第点に近いくらいに落ち着く物件で、今、売却出来るなら絶対身軽になるべき。(仮に、将来この物件の金利交渉が出来るということは、④⑤の金利交渉がうまくいったあとだと思うので、その時はむしろ①②④⑤への改善点をススメルことが出来ると考えるべき)

⑤は、本当は一日も早く売ってしまえれば良いですが、上でも挙げた簿価の観点や、ス〇ガ案件であることから、楽観シナリオは考えづらく、この物件を当面ホールドせざるを得ないうえで、全体の戦略を考えるべき。

つまり、

どこかのタイミングで⑤の米沢物件がむちゃくちゃ足を引っ張り始めることを覚悟して、その準備を今から始めるべきだということです。(勿論、売れれば売るべきなのですが。。。)

 

ここまでを去年コラムでアップして、皆さんからメチャクチャ多くのコメントを頂いて、moriさんは新たな出発をされたのでした。一応、僕なりの現時点での考察を交えてみました。。。

 

あれから、9か月が経過したわけです。

 

あれから9か月、moriさんはどれくらい成長出来たでしょうか?

あれから9か月、僕はどれくらい成長出来たでしょうか?

あれから9か月、読者の皆さんはどれくらい成長されたでしょうか?

 

2.相談者との面談

4月某日、彼の保有物件の一つ、鶴見の物件前で待ち合わせすることになりました。待ち合わせ時間より30分程早く到着し、勝手に物件を確認させてもらいました。

極小木造建売アパート専門の某社の物件

でした。

お世辞にも良い物件ではありません。

しかし、今は1件空室ですが、

なんとか

満室経営をされているようです!(^-^)

 

そして、時間になりましたが、

 

彼が来ません!!

何かあったかな?と思いながら、近くにある自動販売機でコーヒーでも買うかと自動販売機に向かったら、一人の男性が携帯を片手にこちらに向かってきます。

いかにも、moriさんっぽい人が、、、

一旦、

僕は自動販売機に向かい、すれ違いざまに覗いたら、携帯で地図を開いている様子でした。

あれ、違ったかな?

 

だって、

 

大家が自分の物件に行くのに、

まさか!

携帯で地図を見ながら現地に向かったりしませんよね?

 

しかし、その彼、一旦、待ち合わせ場所で足を止めて物件を見上げますが、

 

そのまま素通りしていきました。

やっぱり、人違いですよね~~汗

 

と、思ったら、

戻ってきたではありませんか!(;゚Д゚)

 

明らかに不審者みたいな動きをされていたので、もう思わず声をかけてしまいました。。。そしたらBINGOでした。汗

 

その足で、僕の愛車のフリードに乗ってもらい、

戸建9号に拉致することにしました!笑

その前に、

ファミレスで現状確認をしたり、確定申告内容を見せてもらったりしました。

ちなみに、残念ながらmoriさんはもうラクマチ全然読んでいない様子だったので、書いていますが、9号に拉致する意図も勿論あったのですが、本人に届いたかどうかは不明です。

戸建9号へは、GWの案内へ向けて、内覧会時に参加者のみんなからもらったアドバイスの中で、

僕でも出来るDIY

ステージング作業

をやる予定でした。

 

自分の物件がどんな外観かすら把握できていないような大家さんに、

総投資25億に届くメガ大家

たかが戸建DIYやステージングに足を運ぶことの意味

を感じてもらいたかったのでした。

 

3.あの時でホント良かった

ファミレスや戸建9号では、色々お話が出来ました。9号では作業を強制的に手伝ってもらったのでゆっくり話出来たのはファミレスと車中ですが。。。

 

強く感じたのは、

相談者のmoriさんが、

自分はヤバい

ということに、

あの時に気づけてホントに良かったということでした

あんなやり方ではありましたが、少しは役に立てたのかも知れないなあと思ってあの時アドバイスくれた皆さんに感謝したのを思い出します。

 

というのも、あの後、

数々の困難が彼を襲ったからでした!恐

 

ムチャクチャ長くなりましたが、記憶がある読者の方、アドバイスが頂ける読者の方、コメント頂けると幸いです。

尚、

今回は、moriさんには無断でコラムにしました。なぜなら、moriさんはもうコラム読んでないようでしたので。ただ、僕の気づかない点についてアドバイス等が頂けた場合はメールでお伝えしようかと思っています。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。

 

次回が、今回書きたい内容の多くになります。