こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日のは『ある投資家と私のその後について報告』の2日目です!

構成は、

【1日目】

1.物件スペックの確認と問題点確認

2.相談者との面談

3.あの時でホント良かった

【2日目】

4.相談者が直面した出来事

5.相談者の変化

6.私の変化

7.moriさんへ

です。

 

9か月前、僕にここでさらし者にされたmoriさん。それでも、本当に多くの方々のアドバイスや厳しい意見を貰うことが出来ました。昨日のコメントにもありましたが、色々思うことがあったけど、それでも敢えて、あのような形をとりました。

あれがなければどうなっていたか?

自力で今の状況になっていたか?

それとも

あれがあったから今があるのか?

それがわかっているのは本人だけです。

 

さて、楽待人気ナンバーワンで楽待の良心とまで言われる、地主の婿養子大家に相談し、想定外にさらし者にされた相談者のその後に起こった

数々の悲劇

勝手にご紹介します。

 

4.相談者が直面した出来事

困難① 勝田台管理会社変更

以下、相談者からのメール

『千葉物件、管理会社からの家賃が振り込まれず、家賃回収の為の電話交渉を、
社長と何度も行い、急ぎ管理会社も変更したのですが、最後は敷金を返却して
もらえず、何度も何度も交渉して、ようやく回収できました。
会社の資金繰りが、相当、やばそうです。』
 
購入時についていた管理会社でしょうか。
 
これは、我々が日々向き合う家賃滞納リスクの中で最も大きなリスクとなりえる
 
管理会社倒産リスク
 
です。
 
ここで、僕から読者に警鐘できる点があるとすれば以下の点ですので、自分の胸に手を当て、
 
自分の事としてお考え下さい m(__)m
 
★重要★
ここ数年で、胡散臭い客付け業者から物件を購入し、その業者の紹介や購入時についていた管理会社を使ったり、その客付け会社そのものを管理会社として付き合っている
 
ド素人大家さん!
 
あなたの管理会社がいつから存続しているかご存知ですか?
 
⇒宅建免許番号が古くても、単に、買い取っているだけの場合は多いです。実際に、いつから今の経営陣が経営しているかを探りましょう。
 
あなたの管理会社の懐事情を把握していますか?
 
⇒ストックビジネスだけで食べていける管理会社なんてほぼいません。大体が、管理業は補完的ビジネスです。メインの商売がうまくいっているかどうかを把握するべきです。
 
特に、昨今の不動産景気に乗じた転売モデルをメインにしている会社は危険です。
 
・カタカナの不動産会社
・ふざけた名前の不動産会社
 
には要注意です!
 
何よりも、
 
あなたの管理会社は大丈夫だと思っていませんか?
 
 
困難② 鶴見2室同時夜逃げ
 
以下、相談者からのメール
 
『鶴見物件、2室同時に、夜逃げが発生しました。
夜逃げの対処は管理会社が適切にやってくれましたが、夜逃げ含め空室が増え
一時期大変でした。最終的には一つの法人で複数の空室を埋めてもらい満室に
なりました。』
 
これは、物件力と比例して入居者属性により負うことになりがちな、
 
夜逃げリスク
 
なぜ、
14年間自主管理をしている僕が一度もとりっぱぐれたことがなくて、大家になりたての相談者が早速、こんな目に遭うのか?
 
運だと思っていますか?
 
違います!
 
多くは語りませんが、あえて苦言を申します。
 
あんたが物件の場所すら把握していないからだよ!!
 
僕は、8割程度の入居者の顔と名前が一致します。
 
同時に、
 
200戸以上管理している中で、
 
誰が超優良入居者で
 
誰が優良入居者で
 
誰が問題児で
 
誰が滞納癖があって
 
誰が長期入居者の特徴を備えていて
 
誰がクレーマー気質なのか
 
キチンと把握しています。
 
ただただ、それだけです!
 
 
困難③ 江別、震災後の空室加速
 
以下、相談者からのメール
 
『江別物件、震災後、管理会社が動きが悪くなり、空室が一気に拡大しました。

一時期大変でしたが、賃料見直しを図り、直近で大分、状況改善しました。』
 
これは、エリアの状況がわからないので、偉そうなこと(汗)は言えませんが、
 
これだけは言えます。
 
管理会社はあなたを守るためではなく自社を守るために働いています( ..)φメモメモ
 
どういうことか?
 
何か有事が起こると、混乱します。
 
その時に痛手を被るのは
 
我々大家
 
だということです。
 
つまり、
 
事前にその時の準備はしておくべきです!
 
※これは自分も含めた読者に向けて言っています。
 
 
困難④ 管理会社から解約通知
 
以下、相談者からのメール
 
『米沢物件、東京の管理会社から管理の解除通知がきて一時期は現地の会社から
も管理をしたくないと言われました。東京の会社のコミュニケーションがひどく、こちらも信頼してもらえてませんでした。何度か通い、直接、きちんとコミュニケーションを取りますと宣言し管理の継続をしてもらえることになりました。
ずっと、埋まらなかった空室がようやくここ最近で埋まりだしました。
まだまだ空室が多いので、継続対応必要です。』
 
これは、、、
 
お見事です!パチパチパチパチ
 
内情は良く分かりませんが、最良の方法かとも思えます。
 
しかし!
 
絶対に忘れてはいけない点!
 
これで
 
パワーバランスが、管理会社に完全にいってしまうようでは本末転倒( ..)φメモメモ
 
引き続き、コミュニケーションを深め、徐々に自分のペースを作らなければ、あなたと生かすも殺すも管理会社の気分次第になってしまいます。
 
また、同時並行して
 
別の管理会社との関係づくりにも努めておくべきだと思います。
 
※エリアの特徴を知らずに言っています。
 
 
困難⑤ ス〇ガ金利交渉難航
 
以下、相談者からのメール
 
『貴重な情報、有難うございました。
スルガとの金利交渉は、税理士様からの確定申告書類を受け取った直後、3月早々に
行ってまいりました。確定申告を、2回経ないと土俵に乗らないと言われ、ようやく会ってもらえました。
とある会社(任意売却など対応している会社でした)に相談に行ったところ、
金利毎、入居率毎の20年程度のシュミレーションを持参すれば、交渉に乗って
もらえると情報をいただき、試算をつくって臨みました。
20年ぐらいで、経費、修繕など計算すると、金利2.5%、入居率90%で、収支が
プラマイゼロくらいのシュミレーション結果でした。
審査の内容は一切教えられないと言われ、1ヶ月半ほど、稟議に時間を要するとの
ことでした。』
 
これは近々、一旦の決着がつく予定です。願
 
とにかく、ここが生命線になるので、今回不調に終わろうとも、つながりを切ることなく、
 
しつこく
 
カボチャの騒動に便乗して結果を上げた人々の如く、
 
絶対にあきらめないで欲しいm(__)m
 
です。
 

 

5.相談者の変化

このメールを読んだ結果、僕は、相談者の方と会おうと思いました。

逆に言えば、

失礼ながら、あの時の、相談者のままなら会っても仕方がないと思っていました。

これまでの人生で経験したことのない、

自分の人生に直結する困難に直面し、それを一つずつ自力で乗り越えていき、

相談者が少し大家になったような気がしたのでした。

にもかかわらず、自分の物件の判別がついていない様子を見た時は噛みついてやろうかと思いましたが。汗

 

上から目線で申し訳ありませんが、本音なので隠しません。

 

何より、届いたメールがクレクレではなく

現状報告

だったことが、会おうと思った理由です。

同じ大家として対等

にお会いできると思ったわけです。

にもかかわらず、自分の物件の判別がついていない様子を見た時は後ろからはたいてやろうかと思いましたが。汗汗

 

僕が大家と会う場合の大前提だと思っています。。。

 

6.私の変化

大きく成長された相談者が過ごした9か月の間。

僕も、人間として変化した9か月でした。

言葉で示せば簡単なのでそうします。

『人の相談に無償で乗ってあげる』人

から

『人の相談に無償で乗る』人

への変化です。

誰かの力になりたいと思った時に、相手に見返りを求める時点で、それは、自分の為でしかありません。

なんのためにそこへ向かうのかは、いまだ明瞭な答えは見出せませんが、

僕が変化を感じた一件であり、実は、moriさんのおかげで、変ったのかも知れません。ありがとうは可笑しいかもですが、感謝しています。

 

7.moriさんへ

一応メールしたので、このコラムも読まれることだと思います。

最初に、勝手にネタにした無礼をお詫び申し上げます。

ただ、貸し借りなしをモットーとしているので、これでチャラということで。笑

 

最後に、9号戸建に何故連れて行きたかったのかですが、

総投資25億近い、純資産も20億を超えるくらいの僕が

何故フリードに乗って

何故戸建のDIY向かうのか

を感じて欲しかったです。

僕は不動産が好きです。そして、不動産にまつわることでどんなことが起きようがへっちゃらです。

だから、僕は不動産投資では絶対に負けません。

投資家はお金が好きです。だから不動産投資では負けることがあるのです。

この違いを感じて欲しかった。

9号で、馬鹿みたいに、moriさんに

「これどう思いますか?」

「これすごくないですか?」

「このステッカーヤバくない?」

「この照明かっこよくないですか?」

なんて質問をしていた僕が、地主の婿養子大家です。

本来なら年収もmoriさんよりも少ない若輩者の僕がmoriさんより勝っているもの

 

それは

圧倒的に不動産が好きで

圧倒的に不動産に長けて

圧倒的に不動産に本気

なんだと思います。

 

そんなことが少しでも伝えたくて、強制連行しました。笑

 

最後にmoriさんがおっしゃっていた、心のどこかに甘えがあるかも。

すごく分かります。

今タイムリーにその問題に向き合っていたりもします。

自分の甘さを思い知ってはじめて人は少しずつ本気になれるのだと思います。

 

これからも時々報告メールくれるとうれしいです。多分、次からはコラムにも書かないと思います。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。