地方での空室を埋める作業は、商品力を一定水準以上に保っていれば、後はターゲットに合せた営業活動が重要…

 

皆さんこんにちは、地方在住大家のゆたちゃんです。

 

今回は先回のコラムの続きで、

地方での賃貸経営をこれから始めようと考える方に向けての話しの続きです。

 

地方では、ある程度注意して物件探しを行うと、

地方の中での立地がそこそこ良いのに、

利回りも20%以上狙える築20年代の物件に出会える事があります。

 

その中でも、時にはファミリー向けの物件で、

駐車場もひと部屋に付き2台分以上確保できる物件もあったりもします。

 

ただし、私の現在所有している物件でも有った事なのですが、

首都圏在住の大家さんが物件の管理委託を物件近くの不動産屋さんにお願いすると、

物件の管理能力が不十分であったり、

満室稼動させる為に必要な対策と営業活動が不十分な事もあったりと、

業者さん側に悪意が無い場合であっても、

結果として全体のお部屋の2/3が空室だったりする事があって、

そうなると、たとえ満室時に利回りが20%以上になる想定の物件であっても、

とてもリスクの高い物件となってしまいます。

 

業者さんを利用する場合でも、物件に隅々まで目が行き届く体制を作るか、そこに移住してしまう…

 

これは過去に他のブログで読んだ事のあるハナシですが、

首都圏在住だった大家さんが、

札幌に賃貸物件を購入したものの、

物件の管理を向上させて稼働率を上げる為に、

覚悟を決めて札幌に移住した方が居ると知り、

地方の賃貸経営のデメリットを克服する為の方法としては、

複数の物件を所有するエリア近くに住んで、

物件の仕入れから客付け迄をしっかりと大家さんの目が行き届いて、

大家さんが物件と業者さんの両方をコントロール出来る方法も有ると思いました(優秀な業者さんであれば、管理をお願いする形でも当然良いと思います)。

 

都市部から地方への移住をイメージしたイラストが無く、

地球から月への移住をイメージした絵を使っています…

 

私の住む地方のエリアで、築30年近い築古木造アパートの場合は、

単身者向けの物件よりも単価の取れるファミリー向け物件であっても、

平均家賃は3〜3.5万なのですが、

古い昭和チックなお部屋だと、

中々空室が埋まらず、

その場合は割り切って入居者さんのターゲットをズバリ、

経済力が生活保護水準の方に照準を合わせる事も増えて来ました。

 

ただ最近は家賃保証会社さんの審査はOKでも、

ギリギリの経済状況と思われる入居者さんの場合は、

最初から問題を抱えている方が一定比率居られて(ご夫婦なのに奥さん名義で申込みある場合などは、まともなケースも有りますが、要注意なケースの方が多いです)、

一方で経済的には苦しいと思われる方でも、

家賃支払いに関してはしっかりとしている方も居り、

その辺の微妙な判断を間違えない様にする為に、

大家自身の経験値とカンを働かせた判断が欠かせず(入居申し込み時の情報から、過去にどんなタイプの方が揉めたのか思い起こしての判断が結構重要です…)、

管理会社さんなどの人任せにせず、最終判断は必ず大家さん自身で行うのが、

重要だと考えています。

 

これらの諸々のハードルを乗り越えられれば、

家賃相場に対する平均的な利回りが高い(けど人口減少や土地の資産価値の見込めない等様々なリスクも高い)地方エリアで、

(これから賃貸経営を始める方も含めて)物件の稼働率を安定的に高める事が出来る方が、

 

競争力の高い賃貸経営が実現出来る可能性が高いと私は思っています。

 

ここまでお読み頂きありがとうございました。