こんばんわ、サラリーマン大家のTAKAです。

元号が変わり「令和」になりました。といってもゴールデンウィーク中の話なので少し昔の話にも感じます。

そんなゴールデンウィーク中に少し話題となり、本日もそこそこ報道された住宅ローン不正問題についてコラムを書いていきたいと思います。

1.フラット35

住宅ローンを利用したことがある方はその名を聞いたことがあると思いますが、端的にいうと金融機関と住宅金融支援機構という組織が提携して提供している住宅ローンの商品です。

特徴は35年という長い期間の融資でもかなり低いレートで固定の融資が組めるという商品です。

この商品は、原則として本人居住用の住宅に対し融資を行うものであり、賃貸住宅の建築にフラット35を用いることは契約違反となります。

今回は、このフラット35が賃貸住宅の建築資金に流用されていたのではないかとの報道があり、ニュースとなっています。

2.期中管理の甘さ

フラット35とは、金融機関と住宅金融支援機構が提携した住宅ローンと説明しましたが、お客さんから見ると金融機関と取引(融資実行や元金・利息の返済など)を行っていますが、実は融資貸倒のリスクは住宅金融支援機構(実際にはその裏にいる投資家)が負っています。

このため、金融機関からすると厳しく融資を期中管理するインセンティブがわきにくいという特徴があるため、不正に利用されていた可能性があります。

また、当然ながら住宅ローン利用者が転勤などで、居住用住宅に住めなくなることが想定されるため、届出などの一定の要件のもとで、賃貸に出すことを認めています。

フラット35以外の通常の住宅ローンにおいても、認められるケースは多いものの、比較的管理が甘いため当初から賃貸用住宅の建築に流用されていたといえます。

3.想定される今後の対応

住宅金融支援機構を所管する国土交通大臣もこの件にコメントを出しており、今後はかなり管理が厳しくなることが想定されています。

今までのアパートローンの場合は、あくまで個別金融機関の話であったため、ある程度金融機関に裁量の余地はありますが、今回は住宅金融支援機構が絡んでおり、なおかつ住宅金融支援機構は住宅ローン債権を裏付けに投資家から資金を調達していることから考えるとなぁなぁな対応は難しいように感じます。

居住実態がそもそもなく、短期間で住民票を異動させているような不正があきらかな場合には、アパートローン不正問題よりもむしろこちらの方が一括弁済を求められるなどの厳しい対応が起こるのではなかろうかと感じます。

4.おわりに

フラット35と聞くと、比較的最近上場した某金融機関の名前を思い浮かべました(不正利用を否定するIRを出しているようですが、今後の予防線ではないかと推測。株価は大きく下げています)。

この金融機関は不動産セミナーなんかでもよく耳にするところなのでやはりというべきでしょうか。

令和一発目のコラムから不正の話で恐縮ですが、金融系の話題ということで悪しからず。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

(ご質問等あればお気軽にコメントください)。