こんにちは、「にわか脱サラ大家」です。今回は2017年5月以来、「8ヶ月ぶりに買えた物件について」ご紹介します。融資付けには苦労しましたが「諦めなければ」なんとかなるもんですね~。

購入物件情報

 入手時期:2018年1月、築28年木造アパート1K(20㎡、バス・トイレ別)7戸中7戸入居、某私鉄駅徒歩8分、JRターミナル駅(乗降客数千葉県NO.2)徒歩12分、→主に社会人さん狙いの物件です

購入価格:4500万円←売値4500万円、満室想定家賃:439万円、表面利回り:9.8%、融資:ノンバンクB 30年 2.9% 想定税引き前年間CF:104万円(入居率90%、経費率15%ベース)返済比率:51% 積算:2880万円(路線価×1.2ベース)

物件との出会い

 以下の条件で物件を検索していました。地区:千葉、東京、神奈川 表面利回り:9%以上 金額:制限なし 駅徒歩:10分以内。別物件の管理会社の方から「JRのこの駅は日本語学校が複数あって、外国人の入居が増えて物件が足りなくなってきています。自社管理物件は更新ごとに、家賃を上げてますよ。」と聞いていたこの駅の物件は特に入念に見ていました。中々出てこなかったんですが、ようやくこの物件がアップされたので、早速、不動産会社に連絡し、物件を見ることとしました。

購入までのいきさつ

8月2週 物件視察:物件視察後に近くのロイホで不動産屋さんとお茶しました。担当者の方は、不動産屋にありがちなギラギラした出で立ちではなく、「ゲゲゲの鬼太郎によく出てくる妖怪に襲われる根暗なメガネをかけた人」に似ており、とても真面目な方でした。(以下根暗)しかし、この方の会社はこの物件の管理会社で「売買はあまり明るくないな」と感じました。理由は2つ。一つ目は融資付の知識が自分より少なかったこと。二つ目は利回りの年収に家賃だけで管理費を入れてなかったこと。←これによりマイソクの利回りが9.2%になってました。(ラッキー!!)この時、相続案件ということもわかりました。

この駅チカでこの利回りはほとんど出てこないので、「4300万円、融資特約付き」でその場で買い付けを入れました。融資付は、用意しておいた属性資料と既購入物件情報を根暗に渡して、担保が必須のノンバンクBに当たらせて、自分は既に使ったノンバンクAと地銀Aに当たることとしました。

8月3~4週目 融資相談:先ず、ノンバンクAに「頭金を入れても良い」ことと伝えて、物件資料を送って打診しました。初めは良い感触だったのですが、「直ぐに物件を買ったこと」が引っかかって、お断りされましたorz。

次に地銀Aに物件資料を送って打診しました。返答は「にわかさんなら3億円までは融資できます。但し、金利は4.5%です。」でした。これでは返済比率がかなり高くなるので見送りましたorz。

根暗からノンバンクBに関する連絡がありました。「返済期間は30年、金利は5000万円以下は3.9%、5000万円以上は2.9%。何か共同担保は必須です。」とのこと。3か月間物件購入ができずにじれており、またこの物件をどうしても手に入れたかったこともあり、これを聞いて「分かりました、大田区区分を共同担保に出します。但し、ほかの物件も抱き合わせで買って5000万円以上で融資してもらいます!!物件を探すには時間がかかりますので、その間他の方が買っても仕方ありません。他から話が来たら、私にすぐ教えてください。」と答えました。←大田区区分は実需5000万円の価値があるので、「2億くらいのRC購入時に人質に出す」と思っていましたので、苦肉の決断でした。

9月1週~12月1週 抱き合わせ物件探し:この時は子会社からの出向戻りで仕事が変わった時で、新しい仕事に慣れることに注力せざるを得ず、物件探しの時間をあまりさける状況にありませんでした。また、ノンバンクBでフルローンを組める(積算×1.2)かつ利回り9%以上は中々見つかりませんでしたので、抱き合わせ物件が買える見込みが立つまで、3か月間かかりました。幸いだったのは、マイソクが実際の利回りより低い状態で告知し続けていたこともあり、物件は売れ残っていました。

12月1週 価格交渉結果:4500万円を4300万円で買付を入れていましたが、根暗から「難しいお客様で、機嫌を損ねてしまい、『4500万円満額じゃないと売らない』と言われてしまいました。申し訳ありません、どうしましょうか。」という連絡がありました。抱き合わせ物件の価格は折り合いがついていて、金消・決済の日程も決めていたので、引っ込みがつかず、泣く泣く了承しましたorz。←値引なしで買ったのはこの物件だけです!!

12月2週 売買契約:売主さんが来ました。奥さんが相続した物件なのですが、なぜか旦那さん、娘さんの共同名義でしたので、3人現れました。場を和ませるような話題を振ったのですが、全く盛り上がらず、ご家族同士での会話も全くなく、書類には3人全て押印するため時間がかかり、長いお通夜のような苦痛の時間を味わいました・・・

1月2週 金消:以前設立した法人名義で購入したことと、共同担保の設定をしたため、「書類がやけに多いな」ということと「人質差し出して寂しい」という気持ちになりました。

1月3週 決済:売主さんはまた3人で現れました。抱き合わせ物件と同時決済でしたので、こちら側の部屋にはあまりいないようにしました。(てへっ)

本件の感想

 決済が終わったあと「物件を見てから5か月間、長かったけどようやく手に入った!!」という達成感を味わい、また「よくぞ、売れずに残ってくれていた!!」とも感じました。また、「以前設立した法人がようやく活躍できる機会ができた!!」とほっとしました。

この物件は、2回退室がありましたが2か月以内に埋まり、「現在、満室です。」古くても、立地が良く・スペックが良い物件は客付けは難しくないようです。

本件から得られた教訓

「不動産は縁」→この物件が特にそう感じさせてくれましたが、他に手に入れた物件も「何か物件に良さを感じてアプローチして、その後は周りの方の協力もあって、『すーっと』手元に入ってきてくれた」気がします。但し「諦めない気持ち」は欠かせませんでした。

最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。