6年以上入居の汚部屋のリフォーム費用が年間の家賃収入分を上回ったり、その上に入退去が多かったら…

 

皆さんこんにちは、地方在住大家のゆたちゃんです。

 

地方で賃料が3~3.5万円の物件ばかりを8割ほど所有している大家さんの場合(私がそうです)、

築年数が30年前後経過している物件で、

しかも入居者さんの居住年数が長いお部屋での退去が発生した場合には、

思いの他、修繕費が掛かる恐れが出てきます。

 

実際、築30年を経過した築古昭和年代木造アパートの、

3DKの間取りの部屋で3年前に退去が発生した際には、

お部屋のリフォーム費用に総額で45万円ほど掛かってしまい、

それだけでそのお部屋の1年半分の家賃が消えてしまいました。

 

それでもそのアパートには、他にも居住年数が6年を超える入居者さんも居られて、

それらの長期の入居者さんのお陰で、

築古のアパートであっても、

大家として安定経営が続けられる訳ですので、

大変ありがたいのですが、

もしも、6年を超える長期の入居者さんの退去が大量に発生すると(私の場合は所有物件全体の2割ほどになります)、

最悪のケースでは、年間での家賃収入とお部屋のリフォーム費用を引いた時に、

年間の手残りが半分近くに減る可能性があります(ここまで極端なケースは天災等の発生が複数棟で同時に発生するなどの特殊なケースになると思いますが)。

 

 

他にも、単身者向けの物件で、

主に独身の社会人の方の入居が多い物件の場合には、

景気減速による地域の雇用状況に大きな変化が発生すると、

退去率が一気に高まる可能性もあり(リーマンショック後の2008~9年頃にそんな事がありました…)、

そう考えると、地方ではかなり高利回りの物件であっても、

 

物件やお部屋のコンディション、

入居者さんの平均居住年数の違い等で、

最終的な年間の手残りが大きく違ってくる事になります。

 

地方で築古物件で賃貸経営を目指すのであれば、

出来る限り平均居住年数の長くなるタイプの物件(今後は単身世帯の増加が見込まれる事から1LDK物件もたぶん該当)で、

しかも、建物の内外装に大きな出費が発生し難い物件を選んで(もしくは物件入手後にしっかりと再生リフォームを行って)、

安定した賃貸経営を目指したいものですね。

 

ここまでお読み頂きありがとうございました。