皆さんこんにちは!パテント大家ATSUSHIです。

 

本日は、「久々にテンションが上がった売り出し物件との出合い~これは買いだと最初は思いましたが・・・~」というテーマで、私なりの考えを綴りたいと思います。

 

久々にテンションが上がった売り出し物件との出合い

 

金融庁の融資実態調査など、融資審査の適正化が進む中、物件の利回りが上昇し、物件価格も異常な高値からインカムゲイン中心の経営ができる価格に是正されつつあるように世間では言われる場面もあります。

 

ただし・・・

 

とは言うものの、あまり魅力のある物件にはなかなか出合うことができない毎日です。

 

ところで、私は現金派ではありますが、たまに融資をしてでも買いたいな、とテンションが上がる物件に出合うことがあります。

 

そんな中、つい先日のですが、私は知り合いの仲介業者さんから水面下の物件情報をもらいました。

 

その物件の情報を知った私は、

ついに運命の出合いが来た!

とうとう購入に向けて本格的に動けるかも!

と直感的に感じてしまいました。

 

その知り合いの仲介業者さんからは、3件の物件情報を提供されたのですが、そのうち2件は、有名どころの収益不動産ポータルサイトにも掲載されている物件で、「この物件、すでに知ってるし・・・」という、毎度おなじみのパターンでした。

 

しかしながら、残りの1件に関しては、

マイソクもまだ作成されておらず、

売り出し価格もまだ不明

であって、

レインズ含めて、まさに完全な未公開の物件

でした。

 

最寄駅からは徒歩20分弱でしたが、

阪神間ではおなじみの人気のある駅が最寄り駅となる、

まさに高級住宅街と言われるエリアに建つ物件

であって、

築30年程度

延床面積600平米超え

一部屋70平米程度の3LDK

ファミリータイプの一棟マンション

というスペックです。

 

毎日のように収益不動産ポータルサイトを関東圏、関西圏を眺めている私としては、

感覚的に1億2千万円は下らない!

と思い、融資には奥手の私としても、

8000万円程度なら物件を見せてもらっても良いかも!

と非常にテンションが上がりました。

 

ただ、そのような価格での取り引きは無理だろうな、と感じていた私は、仲介業者の担当営業マンに対して、まず「8000万円なら、価格交渉のテーブルに着くことも無理ですよね?」と返事しました。

 

しかしながら、その営業マンからはなんと、

8000万円以下でも可能性があるかもしれません!

と言う回答をもらい、思わぬ拾い物に気持ちが高揚し、万難を排して私はその物件を見せてもらうことにしました。

 

私としては、今回は特に本気になったことから、登記簿謄本を事前にしっかり見たわけですが、その物件は最近相続登記をしたばかりでした。

 

つまり、いわゆる

相続物件

というやつです!

 

その情報を得た私としては、

賃貸経営に興味がない相続人が賃貸物件を相続し、

とにかく早い売却を希望しており、

そのため「こんな価格で?!」という価格でも売却するのではないか?

と想定しました。

 

そして、

入居率が60%程度というマイナス面での事実

を知った私としては、

低価格での売却条件が揃っていそうだな

と感じて、さらにテンションが高まりました。

 

そして、私としては、6000万円、6500万円、7000万円の3種類の買い付け証明を予め準備し、

長期に渡り大切に賃貸経営したい旨や、

原状の入居率の悪さ、その対策にはリノベーションが必要である旨

などを丁寧に買い付け証明に記載し、

是非とも買い付け証明の価格で譲って欲しい思いを伝える文書も用意し、

意気揚々と内見に臨みました。

 

内見の結果~理由のない激安物件は存在しないんですね・・・~

 

内見当日、私は、わくわくしながら現場に向かったわけですが・・・

 

そのわくわくも、

一瞬で消え去りました。。。

 

結論から先に申しますと・・・

阪神間の高級住宅街とは言え、

立地が半端ない外れ

だったのです。

 

しかも、

車で上れるかどうかが心配になるような急な長い坂道を上らないと、

当該物件にはたどり着きません!!!

 

紹介してくれた仲介業者さんも、そのとき初めて現地を確認したそうですが、

想像以上の立地条件で、

客付の方法もイメージできない

と正直に話されていました。

 

しかも、ファミリー物件でありながら、

最寄りの小学校まで徒歩約15分

中学校にいたっては徒歩約30分

という道のりです。

 

仲介業者の担当営業マンとも、

これでは子育て世代は入居しないだろう・・・

空き部屋は大掛かりなリノベーションにより部屋数を減らして、新婚夫婦を狙うか・・・

坂道がかなり急なので高齢者は無理だろうし・・・

などなど、ターゲット層を模索しましたが、やはり客付にはなかなか苦労しそうな印象でした。

 

固定資産税評価額は土地約5000万円、建物約3000万円でしたので、確かにその物件の価値は十分ですが、

やはり、空室の客付、現在の入居者が退去した場合の客付の難しさが容易に想像でき、

残念ながら事前に準備した買い付け証明も役に立たずに終わりました。

 

私自身、何度も経験していますが、

理由のない激安物件はない

のだと、改めて痛感した次第です。

 

私は、これまでの経験上、安めの物件ばかり内見に行っているわけですが、安い不動産というものは、やはり「安いなりの理由」が必ずと言っていいほどあるものですね・・・このような内見の経験は、「こうやって目を養っているんだ」と自分を言い聞かせつつ、めげずに次の物件探索に引き続き臨んでいこうと思います。

 

ちなみに、この物件には、6000万円の買い付け証明は入ったそうです。土地勘のないサラリーマン投資家と聞いていますが、そのエリアの住所・最寄り駅のイメージだけで選んだことも十分あり得そうですね。

 

例え、

そのエリアの住所・最寄り駅のイメージが良くても、

やはり、直接自分の目で物件を見て、周辺を歩いて確認することは極めて重要

だと改めて感じました。

 

私としては引き続き、後学の意味でも、その物件のその後の動向は確認していきたいと思います。

 

しかし・・・

一度テンションが非常に上がったわけですが、その反動として、現地を見てからの自分の気持ちの急落は凄まじいものでした(笑)私は引き続き、めげずに頑張りたいと思います。

 

以上、本日は、「久々にテンションが上がった売り出し物件との出合い~これは買いだと最初は思いましたが・・・~」というテーマで、私なりの考えを綴らせていただきました。本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます!