皆さんこんにちは!パテント大家ATSUSHIです。

 

私の最近のコラムでは、賃貸住宅の将来を厳しい目で見た内容が続きました。また、私のコラムはどちらかと言うと、リスクに目を向けた内容が多いと自分でも感じています。

 

しかしながら、やはり物事は両面から、違った角度・視点からも見ることは大切であり、本日はいつもの悲観的な視点とは違った視点で賃貸住宅について見てみたいと考えております。

 

そこで本日は、「クローズアップされている空き家問題~意外と賃貸住宅は善戦!?~」というテーマで、私なりの考えを綴りたいと思います。

 

なお、本日のコラムは、ある前提を設定した上での仮定も含まれるため、あくまで一つの見方であることは予めご了承いただいた上で、お読みいただければ幸いです。

 

クローズアップされる空き家問題

 

多くの方がすでにご存知かと思いますが、空き家の実態調査は、総務省統計局にて5年毎に調査されております。

 

前回の平成25年の調査から5年後となる、昨年平成30年の調査結果が先月末に総務省から発表され、そのことについてもすでに多くのメディアにて報道されたことも皆様の記憶にはまだ新しいことかと思います。

 

さて、平成30年の調査結果としては、平成25年の調査結果(約820万戸)に比べて、その空き家数は「約26万戸」増加し、846万戸となりました。

 

これは、前回の空家増加戸数「63万戸」、前々回の空家増加戸数「98万戸」という値と比べると、その値としてはやや落ち着いてきているようですね。

 

やはり、絶対数の増加よりも個人の居住用住宅で最終的に住む人がいなくなってしまい、そのまま放置されてしまうパターンが多く、そのような建物の空き家が増えていることが問題との見方が強いようです。

 

想像していたよりも、意外と賃貸住宅は善戦!?

 

さて、今回の調査結果の中で、私としては非常に意外だったことがあります。それは、賃貸住宅の空き家についてです。

 

賃貸用の空き家に関しては、5年前が約429万戸に対して、平成30年の調査では約431万戸と、

なんと・・・

この5年間でわずか2万戸程度しか、空き家は増加していません。

 

むしろ、

ほぼ横ばい

という表現の方が正しいように思います。

 

ある年度においては、一年間で40万戸近くもの賃貸住宅が新設着工されているというデータがありますが、例えばこの値に基づけば、簡易的ではありますが、

この5年間でも200万戸近い新築賃貸住宅が増加している

と一つの見方として推測することも可能かと思います。

 

そうであるにも関わらず、

この5年間でたった2万戸程度、

言い換えれば、

新設賃貸住宅の1パーセント程度しか

この5年間で空き家が増えていない

のです。

 

私の出身地なんかの

地方に行けば

空室だらけの新築アパートのオンパレード

なのにです。

 

確かに総務省から発表されるデータに対しては、コメンテーターである「大家さんちのバカ息子さん」もコメントされていたように、賛否両論の様々な見方があるのは理解していますが、

仮に総務省からの上述のデータを信じて考察するのであれば、

一つの仮定として、

賃貸住宅に関して、

古い物件等については取り壊しが予想以上に進んでいる

と見ることも可能なのではないでしょうか。

 

これだけ、郊外のいたるところで空室を抱えるアパート街道が増える中、

空き家の増加数がほぼ横ばいと言うことは、

特に賃貸共同住宅は、

比較的規模が大きく、他の土地に比べて土地の使い道の幅も広いが故に、

我々が思っている以上に廃棄も進んでいる

つまり、

新築賃貸住宅は確かに増えてはいるが、

その背後で中古のライバル物件は一定数減っている

という見方も可能なのかもしれません。

 

(今思うと、確かに、私の周りの古いアパートが取り壊されている光景はたまに目にします。)

 

「空き家全体」の統計数字だけ見ると、賃貸住宅事業の未来はなく、努力すれば空室を埋めることが可能と言うのは幻想で、築古賃貸住宅経営、まして再生物件などのビジネスモデルはあと数年も持たないのでは、と言う危惧は確かにありました。

 

しかしながら、総務省のデータを信じた上での非常にマクロな話にはなってしまいますが、

これだけの新築賃貸アパートブームであるにも関わらず、

賃貸住宅の空き家数の増加がほぼ横ばいと言うことは、

そこまで悲観する必要はないのかもしれない

という見方も、一つの見方としてできるのかもしれませんね。

 

ただし・・・

もちろん、上述の総務省が発表したデータが正しいと言うのが前提の話ではありますし、

加えて、

少子高齢化

人口減少

世帯数減少

という背景から、当然のことながら楽観視できる材料はないわけですが、

例えば、単身者高齢者の増加、単身外国人労働者の増加など、賃貸住宅を取り巻く環境変化にうまく順応していけば、

それなりに事業としても、まだまだ頑張れるのかもしれませんね。

 

(確かに、安い賃料の物件がどんどん減り、高い賃料の物件がどんどん増えていけば、それだけ、安い賃料を設定している私の物件のような築古再生物件の強みがより目立ってくるのかもしれません。あくまで一つの見方ですが・・・)

 

最近私は、悲観的な話題でコラムを書いておりましたが、今回は前向きに考えてみようと思った次第です。私自身も悲観ばかりしておらず、引き続き、前向きに明るい気持ちで賃貸経営に取り組んでいこうと思います。

 

以上、本日は、「クローズアップされている空き家問題~意外と賃貸住宅は善戦!?~」というテーマで、私なりの考えを綴らせていただきました。本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます!