こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日から、数回に分けて『緊急コラム!戸建9号シリーズ』を書きます!

緊急!とか言ってますが、別に緊急ではありません。早く書きたいと思っていただけです。汗

シリーズの構成は

1日目:私は戸建9号をどう買った?

2日目:仲介担当〇〇君へ

3日目:戸建9号の出口戦略

4日目:戸建9号ビフォーアフター

5日目:戸建1号と9号比較

6日目:戸建7号と9号比較

7日目:戸建10号候補と9号の違い

こんな感じで書いてみようと思っています。

本当は、今月は事例コラムよりも、考え方や生き方を見つめていきたいと思っていましたが、明日、契約になりますので、こちらを優先してお伝えしようと思いました。(あくまで実践コラムなので)

尚、

今日は、『私は戸建9号をどう買った?』というテーマで書きますが、まだ契約前なので、写真等は次回までお待ちください。

もし、

次回に別のコラムがアップされたときは、明日契約が壊れたと察してやって下さい。笑

 

今日の構成は、

1.9号戸建のスペック紹介

2.9号戸建との出会い

3.何故買えた?

4.何故指値した?

5.再現性はどこにある?

 

それでは参ります。

 

1.9号戸建のスペック紹介

【9号スペック】

売出価格:380万円

購入価格:300万円

修繕費用:30万円程度

投 資 額 :400万円

投資利回:25%程度

建物面積:90㎡以上

築 年 数 :約45年

査定賃料 :75,000円~85,000円

査定価格:1,000万円~800万円

※過去にかるく1千万以上の費用をかけて複数回リフォーム履歴あり

 

内覧会時点では、築40年程度と言っておきました。

理由は、

勿論、物件の特定を避ける為と

後でビックリしてもらう為です!(^-^)

 

2.9号戸建との出会い

少し前にコラムニストのサラリーマン大家TAKAさんとのコメントやりとりで書いたのですが、

個人的に、

3月の市場の動き(新規売出物件数の数)が鈍いこと

に違和感を感じていたので、経験から、

4月と5月に動きが出るのではないか?

と思っていました。

同時期に、コラムニストのタカボンのパパさんの現地確認にご一緒したことで、

愚直に現地へ足を運ぶことの大切さ

         と

多くの仲介営業マンと会うことの大切さ

を感じたので、

レインズで物件情報の検索をしたら、新規情報としてアップされたばかりでした。

 

その時は、物件の販売図面の掲載もなく、

仲介アルアルの

取りあえず、専任以上で媒介を受けたら、レインズ登録だけしなければいけないから

取りあえず物件登録だけしておこう的に掲載されていたのでした。

 

売出価格を見て、「お?」っと思いましたが、築年数が45年であることから、

どうせ見ても仕方ないゴミ物件かな?』なんて思ったのでした。

何故なら、その時、同じエリアで同じくらいの築年数でゴミ物件が580万円で

ず~~っと売れてなかったので。。。

 

レインズを閉じようとクリックしようと思った瞬間に、タカボンさんの現地でのやり取りを思い出し。私なら100%現地確認しないであろう家畜小屋w物件に問い合わせをして、愚直に現地確認をした結果、仲介から思わぬ非公開情報による現地案内につながり、現在進行形で購入に向けて頑張っている物件に巡り会えたことを思い出し。

 

ホントに、純粋に、

『現地に行ってみないと分からない』

と自分のお尻を叩いて、本当はお休みだった土曜日の翌日に現地確認をしたのでした。

 

つまり、

僕が9号を買えたのは、

タカボンのパパさんのおかげである!

真面目にそう思っています。

 

3.何故買えた?

ムチャクチャ長くなりそうなので、ここでは、何故買えたのかを箇条書きにして一言コメントを付けます。

 

①ゆるゆる仲介の存在

この物件は、電鉄系仲介の専任物件でした。なぜゆるゆるなのか?

実際本人がこういったからです。

「うちの会社はホント公務員みたいな会社です!汗」

※公務員の方がいましたら申し訳ありません。

ゆるい仲介だと何が良いのか?

仲介のグリップ力が半端ない可能性大

だからです。

最近流行りの一括査定サービス等を経由した売主がこういったゆるゆる仲介へ流れることはほぼ皆無で、大体が、大手仲介4社か、イケイケオラオラ系仲介へ流れます。

にもかかわらず、ゆるゆる系が専任であるということは、そういうことです。

つまり、

極端に言えば、

担当者さえ掴めば買える

わけです。

 

②競合ゼロの状況づくり

内覧会のコラムでも書きましたが、この物件は玄関に入った瞬間に、担当者の方に

「僕が買う~~!!!!」

って伝えました。

そこからは、

指値しても買える状況づくりに専念していました!

どういうことか?

 

この物件は、まだ図面も作れていない状態だったので、翌日に1件だけ買取業者が現地確認する予定が入っていただけでした。

そして、もしその業者が現地確認をしてしまったら、

100%満額で買付が入るであろう物件

でした。

ではどうするか?

 

その業者の現地確認を断ってもらうしかありませんね?

 

その結果、この物件は私だけが見て、私だけが購入権をもったのでした。

 

現地確認中は、担当者との関係づくりの為に世間話しかした記憶がありません!

それが功を奏したかどうかは彼しか分かりませんが、

こうして私だけが交渉権を得たのでした。

 

③売主の特徴

何故安く買えたのか?という質問に対しては、

やっぱり、この要素は外せません。

本件売主の特徴が、

・相続案件

⇒相続案件は安く買いやすいのは今や常識

・相続登記から2週間で売却依頼

⇒相続は本来色々大変なこともあり、結構時間がかかることもあります。にも関わらず、相続登記後2週間で380万円で売出開始を決めるいうことは、売主さんは

高く売る事より一刻も早く整理がしたい

と思っていると推測出来ました。

・現地の状況

⇒相続案件にも関わらず、きちんとキレイにされた室内や庭。

にもかかわらず

安い売出価格とそのスピードから、やはり、上記の売主心理が垣間見えます。

 

こんなところが理由から私が買えた理由につながるのかなと思います。

※気になるところがあればコメントくださればお答えします!

 

4.何故指値した?

色んな意見や考え方があり、私の手法が正しいとかは一切思っていませんが、良く目にする他の投資家の話で、私の考えと明確に異なる部分を紹介します。

それが、何故、この物件を指値したか?につながります。

どういうことか?

この間、大津さんが

仏の指値

とおっしゃっていましたが、私は購入する時は1円でも安く買います。

そして、

この物件は、他に競合がいれば、満額でしか買えませんが、

いなければ?

300万円でも確実に私が買えると思った

から指値をしました。ダメなら戻されても買いました。

 

そして、この考え方の違いについては、おそらく、大津さんがコアな仲介と密に付き合って継続して物件を紹介してもらえる関係づくりも密接に絡んでくると思うので、私のやり方より大津さんのやり方の方が正しいのかも知れません。

しかし、この考えは、次回に詳しく書く事になりますが、

私の考える真の仲介論

に関わっていて、その考えから、

私の買い方は同じ仲介から何度も買える買い方ではない

ことと、

それでも自分は買える自信がある

ことがあります。

このあたりを、次回、仲介担当者への想いを伝えたいことから、

次回は100%彼への手紙

になります。汗

※その中にも読者にとっても業界を知る内容にもつながるかなとの思いからコラムにするわけですが。

 

 

話を戻します。

何故、指値をしたか?

指値をしても買えると思っていたから!

でした。

 

中には、そこまで自分ばかりが儲けるのはどうかと思う。という意見もあるかも知れませんが、、、そこについてまで今回書くと、この事例コラムを書く主旨とはズレるので、そこに対する私の考えは今回は書きません。(昔何度か書いたことがある気がします。)

 

5.再現性はどこにある?

ある意味、私にとっては再現性があるから、書いているわけですが、

それでも何か役に立つ再現性を記すとすればとの思いから、

レインズなんて見れないよ!怒(# ゚Д゚)

と思われた方にヒントを書きます。

 

もし、あなたが、この仲介会社もしくは、この担当者と密な関係になっていれば?

私がこの物件を買えることはなかったでしょう。

そして、あなたが380万円~300万円くらいで購入出来たわけです。

何故なら、

その担当者は誰にも紹介せずにレインズに登録したわけですから

 

おわりに

9号戸建内覧会の途中に参加者の方から、心の声が漏れていました。

「再現性が。。。」と。

その別のところで、わざわざ名古屋から神奈川までこの為だけに来た、おそまつさんは、

「再現性がある」と言っています。

その違いは、実は、極々小さなものではないかとの思いから、わざわざこのコラムを書く事にしました。

ある人は、私の言葉からヒントを得たようで、早速地元に帰り、試してみた結果に驚いていました。

今でもやっているかは知りませんが、ある大家の会では、仲介会社から優先的に好条件の案件を紹介してもらえるような関係づくりを担当者と密約していたりするようです。そうすれば、担当者は楽ですよね。その大家の会に紹介すれば誰かしら買うわけですから。もちろん安く。。。

私はやりません。

そして、私は、〇〇君にはそんな担当者になってほしくありません。

 

何故、やらないかを次回の手紙に記します。

 

読者にとってはどうでもよい話で、見本にも、参考にもならない話ですが、実践コラムなので、私の感じるままに伝えたいと思います。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。