令和時代も徐々に軌道に乗り、いつもの生活に落ち着いてきました。

前回まで物件を購入する迄の行動や判断基準について書いてきましたが、今回はちょっとブレークで、物件購入の前後の手続きや、感じる事などを書いてみたいと思います。

*内容は初心者さん向けになっています!

物件購入のプロセス

前回まで書いた自分の基準(トップ3は、価格、利回り、入居率)に沿って、買う・買わないの判断をしながら、いよいよ1棟目を絞り込みました。

僕が物件を購入する時の流れは大抵以下の通りです。

1、ネットで物件情報をキャッチし、不動産屋さんに詳しい情報を聴く。

2、1度、自分1人で物件に行き、物件を見たり、周辺環境を見る。また、周辺の賃貸仲介不動産屋さんに情報を聴く。

3、本気で買いたいと思ったら、妻にプレゼンを行う。そして、業者さんに内見をお願いする。

 ☆妻にプレゼンする内容は、この物件の素晴らしさ、お金の計画(購入価格、家賃収入、経費、何年で元を取れるかの予想)についてで、このハードルが有るのがキモですね笑。

4、妻と内見に行き、主婦目線の意見も聞き、運営できそうか相談する。

5、1棟物で金額が大きい時は、「検討させて頂きます」と業者さんに伝え、自宅で妻と相談し、数日内に業者さんに買う買わないの連絡をする。

 戸建で、手持ちの現金で買える範囲なら、内見の間に妻とヒソヒソと相談し、その場で買う買わない、または、値下げをお願いして買い付け申し込みをする。(戸建は3回買い付けを入れましたが、指値したので買えませんでした。)

ついに成約!

1棟目を買える迄に、数々の物件情報に目を通し、38件現地調査、4件買い付け申込みをするもまとまらず、ついに5件目の買い付けで交渉成立となりました!

1棟目のアパート物件は、売り出し価格1,600万円に対し1,300万円で買い付けを入れ、結果1,370万円で成約となりました。

価格と利回りが絶妙だと思う話

ここからは僕の感じる事です。

これまでに多くの物件を見ていますが、不動産の価格と利回りは本当に絶妙!だと思います。

できるだけ高利回りの物件を買って、早く規模を大きくしたいと願うのですが、実際に物件を見てみると、ボロボロ・ガラガラ。見るからに安定感のある物件は利回り1ケタ台、と、99%の確率で適正に値付けされていますよね。残り1%の格安物件は、「どこで情報を得るんだろう!?」ぐらいの速さで、問い合わせをした時に「もう、申し込みを〇件頂いてまして・・。」とのお返事が返って来ます。

ただ、他の投資家さんが言われているように、スピード勝負は勿論大事ですし、普通の物件を交渉で高利回り物件に変える勝負も大事なんですよね。

僕の場合は、きつい指値をして、その後業者さんに嫌われるのがこわいので、ケースバイケースの指値です笑。

購入物件の範囲も、当初は条件が良ければ遠方でも良いと思っていましたが、いざ、所有してみると、近くの方が管理が楽です。

何よりも、近所で土地勘があれば、購入を判断する時に利回りの数字だけに左右されず、入居付けがしやすそうな物件かどうかが分かります。

僕の場合1棟目のアパートは遠方の仙台で18%、2棟目は近所の郡山で11%ですが、長い目で見れば後者の方が運営が「楽」と直感的に思っています。サラリーマンで時間の余裕は無く、家族の事もないがしろには出来ませんから僕の状況では、「ご近所投資」が理想的です!

契約・決済・取得税

1棟目は物件情報をメールで見たのが9月2日、物件を実際に見たのが9月11日、その後、妻と相談の上、補足の質問を電話やメールでやり取りし、9月13日買い付け申込み。売主さんから返事を頂き成約したのが9月23日でした。

この間は、ドキドキとした高鳴りと不安で一杯で、こまごまと思いつく不安事項を担当者さんに連絡していました。

そしていよいよ「契約」

契約は10月15日に行いました。

不動産屋さんの調整で売主さんとお会いし、重要事項説明を受け、契約書を取り交わし、手付金を納めます。

投資家さんの中には、「事前に重要事項説明書を受け取り、熟読してから契約の場に臨む」という方もいらっしゃるようですが、僕はそこまでしていません(リスキーでしょうか(^-^;)

あと、契約してその場で支払い手続きをするものと思っていたのですが、契約と重要事項説明で約2時間かかり、その他に支払い手続きや登記手続きもある為、決済は別の日に分けて行う事が多いようです。

そして「決済」

決済は10月27日に行いました。お金の支払いですが、額が大きい為、銀行で場所を借りて行う事になるので、窓口営業時間内で余裕をもって13時に行いました。

登記については、司法書士さんに書類をお願いすればやって頂けます。

これでとうとう念願の不動産オーナーになれた訳です!!

忘れてはいけない「不動産取得税」

不動産取得税については、本、ネットなどでも「忘れてはいけない費用」として書かれていますから、このコラムを読んでいる方は心配無いと思います。

僕の場合は、翌年1月下旬に18万6千円の請求が来ました。

物件を買う時はどうしても背伸びしてギリギリで買ってしまいますが、取得税を支払う現金は残しておきましょう!

まとめ

初歩的な内容でしたが、どなたかの参考になれば幸いです。

僕の場合は、戸建も探したのですが結果的に(僕にとっては)結構高額なアパートからのスタートになりました。

そのせいもあり、今でも不安や迷いは絶えませんが、少しずつ成長している実感はあります。

これからも頑張りましょう!!