違います!

不動産ネタ自体がつまらないんです!涙

 

改めまして、こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

好きなコメンテーターのchuoさんが戻ってきて一人喜んでいたら、ポスドクさんの初コラムのコメントで

『ネタ切れでコラムの内容が皆尾同じで面白くありません。オリジナリティー溢れる観点からのコラムを期待しています』

とおっしゃったのを見て、悲しさのあまり便秘になりました。

もうこれは労災ですよ。労災。

 

悲しいですが

今日もつまらない不動産ネタ全開で参ります!^_^;

 

さて、今日は戸建9号シリーズの3日目になります。

1日目:私は戸建9号をどう買った?

2日目:仲介担当〇〇君へ

3日目:戸建9号の出口戦略

4日目:戸建9号ビフォーアフター

5日目:戸建1号と9号比較

6日目:戸建7号と9号比較

7日目:戸建10号候補と9号の違い

 

テーマは『戸建9号の出口戦略』です。

このテーマも良く目にする単語ですよね。ああ、またつまらないのでしょうか。

 

しかし、出口戦略の中身については、賛否両論あるので、

今日は、あえて

断固たる主張

をモットーに書いてみます。

 

構成は、

1.出口戦略の解釈

2.9号の出口を解析します

3.転売について主張します

4.9号の出口の捉え方

5.これを伝えたいから書いている

以上で書いて参ります。

 

1.出口戦略の解釈

一般的に、素人・初心者が出口戦略と言う言葉を聞くと、

主に売却

を指しているように思うのではないかと思いますが、それは大きな間違えで、

実際は、

出口戦略とは、賃貸しようが、売却しようが、

最終的に

どのような形で利益確定をするのか?

を指していて、

例えば、

擦り切れるまで賃貸で回し、その後、解体建て替えをして、新たな投資をスタートすることも出口戦略の一つでしょうし、

賃貸で回し、借金の完済をし、子供に相続や贈与するのも立派な出口戦略となりえるでしょう。

要は、

対象となる投資の

投資総利益をきちんと戦略的に考えましょうね?

ということなのではないでしょうか。

 

ある人に言わせれば、出口戦略出口戦略と言っている輩程、

 

むしろどんぶりで

 

自分が高く買った物件を、単純に売り逃げすることしか頭になく、運よく、高騰相場に助けられて、売り逃げ出来て、少しキャピタルゲインを得ただけの能無しだと言うでしょう。

 

そんな人は、

大家力もなく

不動産投資に不労所得を夢見て

偶然に儲かってしまった

単なる

エセ大家さん

です。

 

その一方で、

自分が買った物件に思い入れが強すぎて手放したくない

だけの、

不動産コレクター

みたいな人もいるでしょう。

 

でも、

あの世に不動産は持っていけません!

そして、

ある程度の成功を収めると相続や税務対策などの絡みも多くなります。

 

人を雇って、そこそこ大きな事業規模で経営を営むタイプの人はまた考えもことなるでしょうが、

我々、個人投資家レベルでは、

管理戸数に限界も

あるわけです。

 

そして、物件も我々同様に年をとります。

また、賃貸市場も年々変化(悪化)しているとも言えるでしょう。

例えば、

保有する不動産の需給バランスが今日は大丈夫でも、10年後20年後にも全て順調にいくかは、神のみぞ知ることでしょう。

そんな中で、

自分なりに

・物件の商品寿命

・賃貸市場の動向予測

・売買市場の動向予測

・自分のまわりの環境の変化

など、

色々な事象や可能性を楽観的・悲観的に想定して、作戦を立てることが重要であることは間違いないと思うわけです。

そして、

その作戦の一つに該当するのが、

売却戦略

であることは疑いのない事実だと思うのです。

では、実際に、

私は戸建9号を購入する時にどのような選択肢を考え、どのような戦略を立てたのでしょうか?

 

2.9号の出口を解析します

【9号スペック】

売出価格:380万円

購入価格:300万円

修繕費用:30万円程度

投 資 額 :400万円

投資利回:25%程度

建物面積:90㎡以上

築 年 数 :約45年

査定賃料 :75,000円~85,000円

査定価格:1,000万円~800万円

※過去にかるく1千万以上の費用をかけて複数回リフォーム履歴あり

 

【9号の出口戦略】

①いつも通り5年以上保有後に売却

⇒利回りは約25%取れることから、約4年間で投資額の回収は完了します。

残りの一年分の収入がザックリプラス。その金額は約100万円。

ここからは、いくらで売ろうが損はしません

しかし、5年後には築50年になります。

実需向け中古戸建として需要が保てるかどうか?

これには疑問符がつきます。

仮に中古戸建で500万円程度で売れたら?利益は先の100万円とあわせて600万円程度でしょうか。(便宜上、税金等詳細は省きます。)

もう少し高く売れないか?と自分に問い詰めます。

5年後に内装設備がどの程度の状態になっているかは、やはり、入居者の使い方にも依存するので、運の要素が絡んでくるでしょう。

仮に、現在の査定と同じくらいに持っていくにはいくらリフォームしないといけないか?最悪のケースではフルリフォームになるかも知れません。

300万円かけてリフォームして、800万円以上で売れるかな?築50年の戸建が?

やはり楽観視は出来ません。

 

じゃあ、持ち切ってしまえばよいのでは?

 

②擦り切れるまで賃貸?

年間100万円の家賃収入を生み出すことは出来るでしょう。

4年で投資額を回収したあと、5年間でおよそ500万円の賃料収入を得ます

その後も家賃が下がらなければ、(同じ入居者がずっと超長期で住んでくれれば)次の5年でも500万円生み出します。

しかし、これも楽観視がもとになっています。

途中で退去が発生し、2回転くらいし、運悪く、原状回復費用の負担が大きくなってしまうと?5年後の予測は立てづらいのは事実のように感じます。

家賃も下がるかも知れない。。。

 

あまりうまそうではないように感じます。

 

では、5年待たずしてなら?

③高めの家賃設定で1サイクル賃貸

例えば、

税率の下がる法人でチャレンジしたとし、2年後に売却したら、投資額の半分は回収済みになります。2年後くらいであれば、もしかすれば、今と同じくらいで売却出来るかも知れません

しかし、これも、

不透明な原状回復費

必ず退去するわけではない

など、不安要素があります。

 

①~③で総じて言える事は、

将来の売価予測は今の売価予測よりも難易度が上がる

わけです。

 

イメージ的には、

私は到底買った瞬間に含み益がある物件ばかりを購入する自信がないからと、賃貸に出して、ある程度投資額の回収を図ってから実需に売ればいいやと漠然と考えていたりしませんか?

つまり、

転売は素人初心者が成功するように簡単ではない

と思っている、素人初心者投資家は多いのではないでしょうか?

 

ある意味正解ですが、

ある意味不正解だと思います。

 

私は、

将来の売価を予測するよりも、今すぐ売却する売価を予測する方がずっと簡単

と思っています。

 

では?

④今すぐ売却した場合は?

非常にシンプルです。

投資額400万円。

売価予測約1000万円。

その利益は

約600万円

となります。

 

①~③と比較して、

圧倒的に時間も労力も不安もかけることなく、同じ程度から下手をすればそれ以上のパフォーマンスになる可能性があります。

 

この考察の上で、

■高値での賃貸募集(戦略③)

■今すぐ売却(戦略④)

が見えたのでした。

 

引っ掛かりとしては、

・築年数

・築年数からくる将来の不安点

なででしょう。

 

4.9号の出口の捉え方

そんなところから、本件は結果的に売却になったわけですが、

読者の方からは、

・高値売却して鼻が高い?

・転売なんてして大丈夫?

などのお言葉を頂きました。

 

もちろん、

結果を出せたことは自信にもつながり、転売をして大丈夫だと考えを及ばせたうえで、晒すことのリスクも踏まえて伝えたいことがあってシリーズにしています。

 

それは、上でも述べましたが、

2点。

まずは、

永久に買い続けて保有物件が増え続けるような一般投資家はいないこと。

今は増える事が楽しくて、運営も大きなトラブルもなく、売却することなんて考えられないかも知れませんが、

誰しもが売却を経験する可能性が高い

と思っていて、

そして、

その売却が先になればなるほど見通しは難しくなる

可能性も高いわけです。

 

ここで記されているのは、基本的に築30年を超えるような築古戸建を購入して、賃貸で運用して、いつか売却するものだから。

 

なので!

 

5.これを伝えたいから書いている

つまらないネタをシリーズにして書いております。涙

私の9号は、結果的には、『今』を基準に売却することになったわけです。

そんな9号が

読者の物差しがわり

になれば良いなとの思いで、内覧会を開いてみたり、コラムでも、ビフォーアフターを乗っけたりして、

自分の物件と比較

購入する物件と比較

する材料になればとの思いでした。

 

本日も最後までお読みいただきお疲れさまでした。

 

最後に一句。

詰まらないなら 詰まるまで書くのが 婿養子

そして、便秘になった。。。涙。労災です。労災。

ありがとうございました!

<注>最近自分でも読者の中で飽きてきているかな?と思ったのでこんな風に書いただけですので、お許し下さい。