こんにちは、「にわか脱サラ大家」です。予告通り、前回コラム「船橋市木造アパートB(購入編)」で購入した物件と「抱き合わせで購入した物件について」ご紹介します。今回は、コラム「船橋市木造アパートA(購入編)」と異なり、「正々堂々とした同時決済」です。

抱き合せで購入した理由

①金利が安くなる

・ノンバンクBは5000万円以上(船橋市アパートBだけだと4500万円)の融資は3.9%→2.9%となります。

②仲介手数料が安くなる

・船橋市アパートBの営業(以下根暗)に「自分で探す抱き合わせで買う物件は、そちらで仲介してもらう。但し、仲介手数料1%。」を事前に交渉し、了承を得ていました。

③共同担保の枠が余っていると思ったから

・実需約5000万円の区分マンションを共担に入れる予定でした。1棟だけではもったいないと思っていました。

④時間・手間が掛からない

・同じ営業に両物件のスケジュール調整をしてもらっていましたので、売買契約・金消・決済も同じ日に設定してもらえました。←平日にそう何回も休みが取れないサラリーマンにとっては大切なポイントです。また、金融機関への属性・資産状況の提出も1回で済みます。

購入物件情報

入手時期:2018年1月、築40年重鉄アパート2K(30㎡、バス・トイレ別)12戸中11戸入居(内生活保護者6戸)、JR常磐線某駅 徒歩10分→この駅は新築アパートを買い損なった駅で、「大学が進出してかつ拡充計画が有り、乗降客数が大幅に伸びており、今後も増加が期待できる」ことは知っていました。この物件は大学が無いほうの降り口側にありますが、こちら側もタワー複合ビルが建設予定です。

購入価格:9400万円←売値9800万円(抱き合わせの方が高くなっとるw)、満室想定家賃:876万円(駐車場・屋上アンテナ代込み)、表面利回り:9.3%、融資:ノンバンクB 30年 2.9% 想定税引き前年間CF:187万円(入居率90%、経費率15%ベース)返済比率:54% 積算:8800万円(路線価×1.2ベース)

物件との出会い

 以下の条件で物件を検索していました。地区:千葉、東京、神奈川 表面利回り:9%以上 金額:制限なし 駅徒歩:10分以内。上記のように「この駅の伸びしろ」を知っていましたので、特に入念に見ていました。この物件がアップされたのですが、「重鉄で、かなり古いので」、1週間くらい様子を見て、不動産会社に連絡し、物件を見ることとしました。

購入までのいきさつ

11月2週 物件視察:物件は古く、管理が行き届いていないように感じました。サビサビで清掃が行き届いておらず、あちらこちらのプラスチック製のトタンが破れていました。聞けば、売主さんが自主管理しているとのこと。またこの時に生活保護者が6戸ということも聞いて、平均家賃5.3万円で相場よりかなり安かったのに直ぐに売れなかった理由が理解できました。同時に「賃料的にこの物件のライバルはあまり無いな」と感じ、また、立地が北東の角地であったため「土地の価値は将来安泰」とも感じましたので、買うことにしました。但し、買付けを入れる前に、根暗に売主さんとコンタクトを取ってもらって、情報を収集してもらうこととしました。

11月3週目 買付け:根暗から連絡がありました。「売主は60代の方で、相続物件です。1年前に1億円で売ってくれという時に売らなかったそうです。直近では中国人が9300万円で売ってくれと言われて乗り気ではなかったが、話が無くなったようです。」とのこと、そこで「中国人よりちょい上の9400万円」で買付けを入れました。→これで返済比率が55%以下になります。

12月1週 売主さんとの面会:買付けを入れた後、根暗から「金額はOKもらってません。売主さんが会って、直接話をしたいそうです。内容は会ってから話すそうです。」と連絡があり、売主さんのお宅にお邪魔することとしました。

売主さんはお父様が2棟(1棟は北千住駅徒歩圏。うらやましっ!!)持っていたのを最近相続し、1棟は手放すことにしたそうです。お互いに自己紹介をした後は「1億円で売れそうだったんだよ。いい場所でしょう。」と何度もおっしゃっていたので、「差し戻されるのかなぁ」と思いましたが、途中からは問題のある住人3名の話と対応方法をなど、運営に関する情報を教えてくれました。最終的には差戻されることはなく「9400万円」で売っていただくことになりました。後から考えたら、「買主が信頼できるか確かめる、信頼できたなら上手く運営するためのノウハウを教えることが『目的』」だったと感じました。それまでは、売主さんの顔が見えない取引ばっかりしていたので、「こういう血の通った取引はいいなぁ。昔は皆こんな感じだったんだろうな。」と勝手に感じ、感謝の念を覚えました。

ここからは全て、船橋市木造アパートBと同日です。

12月2週 売買契約:売主さんが「敷金を引き継ぐのが慣習」ということを知らなかったので事前にもめたようですが、この時には納得してもらっていたようで、スムーズに終わりました。

1月2週 金消:船橋木造アパートBと同時です。

1月3週 決済:同時決済の船橋木造アパートBの売主さんの雰囲気が好きではなかったので、主にこちらの売主さんに物件関係のことを聞いていました。(てへっ)

本件の感想

 決済が終わったあと「なんとか、船橋アパートBが売れずに、同時購入に間に合ったなぁ。ほっ・・」と感じました。そして、この物件を購入したことで年間想定CFが約800万円になりましたので「目標1000万円まであと200万円。脱サラまで、あともう少し!!」と思いました。→「実はこの時、もう1棟購入の目処が立っており」、3棟同時決済を目論みましたが無理でしたorz。(この件は次コラムでご披露します。)

この物件は、購入当時の1戸空きはすぐ埋まりました。最近1つ空いたので、家賃向上ができるか検証するために、実験的に100万円かけて(お風呂トイレの入れ替え、和室の洋室化)現在募集していますが、家賃を欲張ったせいで埋まってませんorz。→物件に見合ったリフォームが大事だなと感じました。

本件から得られた教訓

「天は自ら助くる者を助く」→この時期はいい物件が少なく、スルガ問題も起こっておらず、多くの投資家が物件を血眼になって探していたことでしょう「二兎を追うものは一兎を得ず」となってもおかしくありませんでした。仕事が変わって非常に忙しい時期でもありましたが、「毎日の物件検索」を怠りませんでした。しかし、これも多くの方も似たり寄ったりでしょう。ですから「お天道さんが見てくれてた」としか思えませんでした。

最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。