こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

内覧会参加の皆様、内覧会に参加出来なかった読者の皆様

お待たせしましたm(__)m

今日はシリーズ4日目、

『戸建て9号ビフォーアフター』

です。

シリーズの構成は、

1日目:私は戸建9号をどう買った?

2日目:仲介担当〇〇君へ

3日目:戸建9号の出口戦略

4日目:戸建9号ビフォーアフター

番外編:nasaさんの質問に答える

5日目:戸建1号と9号比較

6日目:戸建7号と9号比較

7日目:戸建10号候補と9号の違い

になります。

 

実は、

前回のコラムでnasa170289さんから

物凄く刺さるコメントを頂きました!

 

『こんにちは、はじめて投稿させて頂きます。

戸建投資初心者で、特に婿様のコラムではいつも勉強させて頂いております。今回は、投資に対する率直なお考えを伺いたく思い投稿しました。
なお、本投稿が不適切な内容でしたら直ちに削除頂けると幸いです。

婿様の戸建9号に関する一連のコラムを不動産投資をしていない知人に読ませたところ、「相場が900万の物件を300万で仲介した不動産屋は詐欺に近いのではないか。相続や売り急ぎという理由ではそこまでの値引きの理由にはならないし、額が額だけに不動産屋の値付け誤りでは済ませられない。本来あってはならないことで、結局のところ、売主の無知や不安な精神面につけこんだ合法的な詐欺に恩恵を受けている投資であり、買い手には罪はなくとも後ろめたくて自分にはやれない。だから不動産屋はいつまでもブラックなイメージがなくならない」というような事を言われました。
(続きます)

すいません続きです。
今回の婿様の事例に限らず、相場よりはるかに安く売られるという事は少なからず上記のような側面があると思われ、不動産屋の良心に委ねるしかない部分もあると共に、身内や友人が同じ目にあえば憤りを覚えるかもしれません。

しかしこれこそが投資の歪み、儲けの源泉とも言うべき見方もできますし、買い手に罪は無いともいえますので投資家の立場として正直、複雑な心境になりました。
元々仲介業に携わっておられたことからも、その辺の婿様の考え方や投資家としての心のありようなど、また機会がありましたら記事にして頂けるとうれしく思います。』

コメントをお返しはしましたが、全然書き足りないので、

早速ですが!

次回、番外編『nasaさんの質問に答えるにて私の考えを記そうと思います。

最近、毎日コラムが続いて大分エンジンが温まってきて、そのタイミングでこのようなコメントを頂き、

おかげで便秘が治りました

そして、

新生、痔主の婿養子大家の誕生です!笑

冗談はさておき、

次回は、いつもながらに、相当気合を入れて書きますね!nasaさんありがとうございました。

 

それでは、

今日は、予定通り、物件のビフォーアフター写真を紹介しながら、私のなりの見解をまとめていこうと思いますのでよろしくお願いいたします。

尚、

読者のマンネリ防止の為、

痔主の婿養子大家は絡み二ストに変身をし、頂いたコメントに極端に絡んでいく方針でございます。

もちろん、いつもコメントをくれる方々の事がある程度分かってきたので、絡むことでこの場があれることにはならないと確信をしていますので、

決して、

コメント主の考えを否定しているのではなく、

むしろ、

真剣に考えている裏返し

だと捉えて頂きますようお願い申し上げます!

 

では参ります!

 

外観写真

※ビフォー写真

※アフター写真

ビフォーは2年目の賃貸担当者の写真

アフターは3年目の売買担当者の写真

先日、chuoさんから販売図面や写真なんて関係ない的なコメントを頂きました!

 

これが回答です!

※chuoさんのコメントの真意は別にあるので、単なる絡み二ストですのでご了承下さい。

 

ビフォーでは、曇り空で日当たりも分かりづらいですね。まさに、これでいいや写真です。

アフターでは、僕の信頼する担当者は、

わざわざ、

朝の青空の外観写真を撮り直しました。GWのネット反響の為に。その結果、GWのネット反響で決まりました。

ワンポイントとして、

外観写真は、基本、朝一がベターと思います。

何故なら、空の青さが違うので

 

ちなみ、

※アフター写真

雨どい横のエアコンドレイン排水痕をマイペットでふき取りました。(naomさんからのアドバイスです。言われなければやってません。)

分かりづらいですが、ビフォーでは黒ずみがありますが、アフター写真ではほとんど目立ってないと思います。

 

外観は戸建の顔ですね!!

 

庭写真

※ビフォー写真

※アフター写真

 

やったことは、

庭の随所に放置されていた、レンガや庭石で、きちんと囲いを作ってあげただけです。(naomさんからのアドバイス。言われなくてもやってました)

ちなみに、

買主さんの購入理由の一つは、

奥さんが

庭で家庭菜園花壇

が出来る!がありました。( ..)φメモメモ

女性目線は大事

ですね!

 

玄関写真

※ビフォー写真

※アフター写真

 

やったことは、残置物を片付けて、下駄箱上に

・販売図面を額に入れた(100均)

・緑の植物を置いた(100均)

だけです。(naomさんからのアドバイス。言われなくても販売図面はやったけど、置物はやらなかったかも)

 

リビング写真

※ビフォー写真

※アフター写真

 

角度が違いますが、この部屋の一番のアピールポイントは、

ダウンライト

かと思います。

築45年の築古戸建とは思えないリビングなので、写真で、そのダウンライトがアピール出来た方が良いですよね???

 

ちなみに、やったことは、

エアコンを設置

です。

正直、

売買ではなくても大丈夫かなと思いますが、賃貸では必須。迷いましたが、他にかかる費用が少ないのでつけました。

ちなみに、naomさんからはドア周りなどに、緑のフェイク植物を置いては?とのアドバイスをいただきましたが、

決死の覚悟でスルーさせて頂きました!

理由は、僕の感性では、

木壁には合わない

と判断したからです。

これが白のクロスなら?置いたかも知れません。汗

 

ダイニングキッチン

※ビフォー写真

※アフター写真

 

ここは、壁クロスを張替えただけです。naomさんからは、キッチンの

黄ばんだタオル掛けを変えろ!

天井の換気扇フタを換えるかフタをしろ!

と言われましたが、ここも華麗にスルーさせていただきました。恐

 

理由は、

僕の感性では、

マストな手入れ

と判断しなかったからです。

 

タオル掛けは、取り外し可能なものなので、本人が好きなものに換えれば良い。

天井換気扇フタは、どうせフィルターで隠すところであり、天井なので替えませんでした。(この部屋は天井ではなく、システムキッチンと出窓に目が行くと判断。なので、天井はクロスも替えていません。)

 

1階元和室写真

 

※アフター写真

 

元々和室だったのを、売主さんが洋室に変更されていました。その時に、壁も塗り替えていたので、2階の和室程汚くなく、

汚れより大きなクローゼットに目がいく

と判断しました。

 

水回り写真

※風呂のビフォー写真

※トイレのアフター写真

 

お風呂は何もしていません。

トイレだけは、タイル張りで、ピンクがカワイイものの、少し古さを感じさせるので、

ウォールステッカー

を採用しました。

でも、写真撮るの忘れた!!汗

おそまさんのパクリアイデアですが、トイレが殺風景だったので、便器に座って見える三面に落ち着くステッカーを張りました。

Jさんからは、タイル見切り部分の木部を白く塗装しては?とアドバイスいただきましたが、これまた華麗にスルー。

理由は、

一か所塗ると、ドア周りも気になるし、トイレのドア周り塗れば、他の木部も気になるので、

キリがない!涙

と判断しました。

ウォールステッカーの出来栄えに満足しすぎて、これでいいやしちゃったのかも知れません。汗 その出来栄えに感動している僕に一緒に来ていたmoriさんが引いていたのを覚えています。笑

 

洗面所

※アフター写真

※スマホでコラム用に撮った写真たち

 

洗面台はもともと綺麗な状態でした。

見えづらいですが、naomさんとおそまつさんからアドバイスもらい、

黄ばんだ換気口フタを白く塗装

しています。

やり方は、新聞紙の上でスプレーをシュー。

この換気口フタは、

・キッチン

・トイレ

・1階元和室

・洗面所

計4か所のみを塗りました。

塗るか塗らないかの判断は、

背景が白基調⇒塗る

つまり、

栄える所だけにしました!

 

2階洋室

※アフター写真

 

これは本当はステージングの天井照明を写真に入れて欲しかったです。

これです。

※写真はイメージです。

 

2階和室

※ビフォー写真

※アフターコラム用スマホ写真

 

この部屋は、

ターゲット層の設定

いわゆる

ペルソナ設定

が反映されています。

 

やったのは、

・畳の表替え

・障子張り替え

・押し入れ内クロス張り

・間接照明ステージング

・天井照明ステージング

です。

 

購入するのは、

60代の夫婦

その特徴は、

現金買い

花壇希望

・ペット2匹

車は大きめ

県外からの引退後の移住

 

こターゲット層をイメージ出来ていたから、上のような部屋にしたのだと思います。

尚、

この方、

大きめの車を処分して買い換えてでもこの家を買いたいと思ってくれたのです!

 

内覧会に来た人はもしかすると感じてくれたかも知れませんが、

僕が、

駐車場スペースが小さいことを全然気にしていなかったとは思いませんか?

こんな例を仲介時代に何度も経験しています。

本当に住みたい家ならば、駐車スペースなんてなんとでもなることがあります!

これが、

実需と賃貸の違いの一つ

だと思っています。

 

属性とターゲット層を想像して、

家より車が大切?

車より家が大切?

を考えて見ると見えるものがあると思っています。

 

ブチ切れエピソード

※GW中の写真

 

実は、

このお客さんの案内時には、畳の業者が工場に持ち帰ったまま、GW休みに入りました。リフォーム業者の腐れ縁の人には、再三、GWに間に合わせるようにお願いをしていたのに。。。その方は、畳の業者がもう入れてくれていると思い込んで確認せずに、業者はそのまま連絡付かずに。。。

はい、

めっちゃ切れました!^_^;

たかが畳が一時ないだけで!

自腹で畳を用意する的な事を言いましたが、

そうじゃない。

僕が何故GWまでに間に合わせたいか。

畳がないだけでどうなのか。

僕の気持ちになって欲しかった。と伝えました。

かれこれ10年以上の付き合いになっている人なので分かってほしかった。。。

運よく決まったけど。。。

まだまだ、その方と阿吽の呼吸にはいたれていないと反省したエピソードでした。

 

本日も長文をお読みいただきありがとうございました。

 

ケイさんから頂いた、チャイルドロック式のコンセント?は、今回、売買では、子持ちファミリーがターゲットとしては弱いとの判断で、採用しませんでした!

 

アドバイスを頂いた方ありがとうございました!naomさんは本当に素晴らしい空室対策アドバイザーですね!キャラはコメントとのギャップは激しいですが。

 

次回は書くのが楽しみです♪