画像は、散歩中の隅田川

 

恥ずかしながら、今回のコラムは、入居決定と浮かれていたら、最後に大どんでん返しで、哀しい結果になってしまったというコラムなり。

入居が確定したと確信したた時点(5月中旬ぐらいかな)で、書き上げたコラムなのであるが、、、

(というわけで、画像も懐かしの隅田川になってますw)

大家の喜怒哀楽をお楽しみくださいw

(最後の10行ぐらいまで、ノリノリのトーンなのが、哀しいw)

 

—ここから—

ぢゃぢゃぢゃぢゃーーーーん!

リーマンまさゆきの不動産投資のベースカーゴ(利益の安定確保の源泉)になっていた都内の戸建賃貸につき、5月中旬に退去の物件であったが、

6月1日から新たな入居が確定した。

申し込みを受け、保証会社の審査も通って、クリーニング前ながら、内見も済ませて、あとは、賃貸契約を締結するだけという、状況である。

本件は、もともとリーマンまさゆきの自宅であり、2001年に、自宅として新築した物件である。

建て替え前は、築40年ほどの木造2階建てで、当時は、2階のベランダが朽ち果てそうになっており、大工さんから、危険だから、ベランダ使っちゃダメ!とまで言われていた家である。

もともとの家は、親父が、1960年頃に平屋で建てて、その後、2階を増築しており、現在の法令を遵守して建て替えると、居住面積が、むっちゃ小さくなってしまうという残念な居宅であった。

とはいえ、親父が買った当時の価格では、なんと200万円で80㎡の土地を買えたとのことである。

というわけで、土地は80㎡しかなく、しかも、第一種低層住居専用地域に指定されている場所(建蔽率/容積率は50/100)であり、3階建てにはできない場所だ。

リーマンまさゆきが、ひねり出した、居住面積を確保するための建て替え時の作戦としては、地下室を作るしかないという結論にたどりついたのである。

で、その地下室が、今回の賃貸付けの大きな差別化ポイントになった次第である。

法令通り建築すると2階建てで、80㎡がMAXの家になってしまうが、地下室を作ったことで、105㎡の居宅になった。

今回も、家賃は20万円であるが、80㎡の2階建てでは、賃料設定的に、もっと少ない家賃に設定することになったと思われる。

まずは、シンプルに、居住面積を増やせたのがよかった。

次なる差別化のポイント(実は、今回のメインの決定要因)は、その地下室の仕様である。

建て替え時に、地下室を、スタジオ、ホームシアター、麻雀ルームとして使えるように、防音仕様 にしたのである。

実態として、防音仕様は、企画倒れで、リーマンまさゆきが住んでいた当時の地下室は、たんなる大量の本を格納するだけの物置スペースになってしまっていたのだが、その 防音仕様 が、今回の決め手になったのである。

防音仕様といっても、実際に対策したのは、ドアとサッシのみ。

鉄筋コンクリートの箱のような地下室(地上1、2階は木造)につき、防音のポイントは、内階段に通じるドアと、ドライエリアの仕切りとなるサッシを防音仕様にすることで充分だと考えたワケである。

ドアについては、まさに、防音ドアを購入し、取り付けた。この防音ドア、むっちゃ重いのである。

取り付け作業をしてくれた大工さんが、なんなんだこの重さは!と、驚嘆するぐらい重いw

もうひとつのサッシの対策については、2重サッシにしただけである。

が、防音効果は絶大とのこと。

これらの防音仕様への対応は、もちろん追加費用が必要になるが、何十万も追加費用がかかるレベルの話ではないので、

戸建賃貸の差別化として、防音仕様の部屋をひとつ用意するのは、意外と、費用対効果が大きいかもしれない。

というわけで、もうお分かりかと思うが、今回、新しく入居を決めてくれた若い夫婦の方は、2人とも音楽関係の仕事に従事している方なのである。

というわけで、防音仕様の地下室というのが、決め手になった次第。

ちなみに、もともと住んでいた方(5月中旬退去の家族)が、契約を決めてくれたメインの差別化ポイントは、ペット可であった。

実際に、室内飼いの小型犬2頭と暮らしていた。

何匹でも、大型犬でも、敷金1カ月追加でOKという、ペット可の差別化が大きかったわけだ。

さて、心配していた2年間の室内飼いによる原状回復についてであるが、これは、想定したよりも、はるかに小さいインパクトであることが判明。

1階の壁紙貼り替え、2階の電気がつかない箇所(1カ所)の確認と復旧、玄関前の木の剪定のみで、OKとのこと。

この結果をふまえると、単身者向けの物件も、入居の差別化として、ペット可を考えてもよいかもしれない。

賃貸中の物件で、途中でルールを変更すると、既存の入居者から訴えられる可能性もあり、と以前のコラムで指摘されているので、そこは慎重に対応する必要があるが、退去後の原状回復時に、追加費用を少々かけて、防音仕様にするという差別化については、意外とニーズがあるかもしれない。

以前、ひいきにしている落語家(三遊亭わん丈さん)が、ボロアパートで何が困ったかというと、音漏れの問題が一番困ったと言っていたのを思い出したよ。

落語の練習をするのに困ったし、他の住民が出す音も気になって仕方がなかったそうである。

ちなみに、完全な防音室を作るには、多大な費用がかかるようであるが、以下のような、なんちゃって防音であれば、20万円ほどで充分対応可能な気もするので、差別化の作戦としては、有りな気もするね。

というわけで、さっそくグーグル先生に、「リフォーム 防音」で問い合わせをしてみたら、WEB上に大量の情報がw

やっぱニーズは大きいのかもしれないね。

 

単身者用住居(1Kを想定)「なんちゃって防音仕様追加工事」

(リーマンまさゆき仕様w 概算費用はあくまで目安)

1.キッチンと部屋の仕切りドアを防音ドアにする(5万円)

  ※遮音シートを貼るだけみたいな対策も可能のようだ

2.サッシを2重にする(内窓を作る等)(10万円)

  ※やはり窓は2重が効果大のようだ

3.床を防音仕様にする  

  ※防音カーペットを敷くだけ(3万円)

4.壁を防音仕様にする

  ※防音換気口にするだけ(3万円)

天井の防音工事は高いから、費用対効果の観点から実施しない(まさゆき私見なり)

3.4.までやるかどうかはさておき、1.2.ぐらいの対応をすれば、楽器演奏ぐらいできるんぢゃないかな、と、思った次第。

ちなみに、上記の例であれば、1~4まで全てやった場合でも

総額の概算は、21万円である。

 

防音による物件の差別化、意外とありかもね。

 

—ここまでw

 

で、結局、この音楽関係の若い夫婦の入居は、ドタキャン(^^;

リーマンまさゆきが、入居を確信した理由は、以下の通り。

1.入居申し込みを書面で受領

2.保証会社の審査合格の連絡あり

3.内見でよほどの事情がない限り、即入居という連絡あり

で、内見の結果、住居には何の問題もなかったのであるが、この夫婦、車が、

ボルボなのである。で、駐車スペースが狭くて停めづらいのでNGとのこと。

ちょ、ちょ、ちょ、ちょっと待てよ!

たしかに慣れるまで、2回ぐらい、切り返しをしなきゃいけないかもしれないが、リーマンまさゆき本人は、ホンダのオデッセイに乗ってたんだぜ。

ボルボもデカいだろうけど、7人乗りのオデッセイも充分デカいのである。

全く問題なく出し入れしていたし、駐車していたよ。

それに、前の入居者は、BMWを停めてたんだよ、どうゆうこと?

と、管理会社の若者に詰めよったら、とにかく運転が苦手な方のようで、内見の当日は、何度も切り返して、やっと停められたようで、後日、再度駐車場の確認にきた際には、車をこすってしまったらしいのである。

それで、萎えたとのこと(^^;

言ってくれれば、切り返しなしで停められる、停め方のコツ(車の寄せ方とハンドルを切るポイント)を教えてあげたのに!

そんな理由で、ドタキャンになることもあるんだね、というわけで現在、何組か検討中ながら、いまだベースカーゴの戸建につき、絶賛募集中のリーマンまさゆきであった(^^;