チャレンジ大家くらちゃんです。本日は、前回に引き続き始めて購入して行った新築戸建民泊に関して書きたいと思います。

1棟目運用実績と売却:

1棟目は、3月からの運用スタートということもあり稼働率が初月からが70%を超えていました。運営しているうちに、2月の春節、3-4月さくら、7-8月夏、12月年末は、たくさんの外国人がやってき稼働率が90%を超え、比較的高い宿泊費が取れることがわかりました。1年目の結果は、稼働率75%で最終利回り12%と非常にいい結果になりました。2年目は、稼働率をキープしながら稼働率の高い時期の宿泊費を高くしてさらに客単価をあげようと考えていました。しかし、競合物件がどんどん増えて客単価、稼働率ともに下降傾向となる中、民泊が違法だと言われだしたので売却することとしました。民泊も違法と言われだしており収益物件では厳しいので実需を中心に探しました。結果として3、880万円と購入価格より300万円高い値段で売却ができました。往復の不動産手数料、家具代、税金を差し引くと物件だけでいうと200万円近いマイナスでした。運用益も考えると約2年間の保有で260万円が最終の税引き前利益でしたので、近隣からのクレームや自分でも予約してコメントを書いたりしていたことを考えるとそんなにいい投資とはいえなかったです。

2棟目の購入と売却:

2棟目は、1棟目の1カ月目の稼働率がかなりいいのがわかっので、探していた新築物件の中からかなり格安の分譲戸建てを2、490万円で購入いたしました。1棟目の購入から約3か月目でした。場所は、横浜市の京急沿線沿い徒歩5分で普通しか停車しない駅でした。当時のインバウンドは、都内がほとんどでしたので横浜方面に宿泊者がくるのかが心配でした。しかし、格安の分譲戸建ての購入でしたのでダメならすぐ売却してしまえばいいという気持ちで購入を決めていました。融資付けは、1棟目の購入時に融資打診をして、金利も1%前半25年の評価をいただきながらタイミングあわずお借りしなかった都内の地方銀行にお願いしました。運用結果は、1カ月目が30%、2か月目35%、3か月目35%と値段を下げても全く稼働率があがりませんでした。民泊として長く持っていても仕方がないと思い2、980万円で売却しました。購入価格より490万円高く売れたのですが往復の不動産手数料、家具代、税金を差し引くと80万円くらいのプラスとなりました。。

中古区分・中古再建不可2世帯アパートの運用と売却:

2棟目売却を決めたころには、やはり横浜ではなく都内でやらないといけないと思っていました。都内の新築の戸建ては高いので、再建築不可の家具付きリノベアパート1室と小規模で規約のない区分マンションの1室をそれぞれ1600万円と1490万円で購入し、運用を始めました。15%以上の最終利益ををあげていましたが、昨年6月の民泊新法の実施にともない両物件ともに売却しました。両方ともに1.5年くらい保有しましたが、150万づつくらいの最終利益が得れました。

民泊新法での民泊運営:

民泊新法の施工とともに180日運営できなくなり、しかも市・区により土日しか運営できないエリアもできました。都内で180日での民泊の運営は利回りが合わないと思い上記のように全物件売却し都内から撤退いたしました。しかし、今後伸びていくインバウンド、民泊市場を考えるとやらないわけにはいかないだろうといろいろ考えてリゾート地に戸建物件を購入して貸別荘民泊を昨年9月~始めました。リゾート地での貸別荘民泊を考えたのは、インバウンドも沖縄・北海道とどんとんリゾート地に増えてきているのと、宿泊費は東京もリゾート地もそんなに変わらないのにリゾート地の戸建価格は東京に比べて3分の1から5分の1でしたので180日でも十分に利益がとれる思い始めました。次回は、この貸別荘民泊1号物件に関して書きたいと思います。