こんばんは!便秘から解放された痔主の婿養子大家です!

 

コメント万歳

 

今日は戸建9号シリーズの中で出てきたコメントに全力で答えたいと思ったので。

急遽!

番外編を記します。

シリーズの構成は、

1日目:私は戸建9号をどう買った?

2日目:仲介担当〇〇君へ

3日目:戸建9号の出口戦略

4日目:戸建9号ビフォーアフター

番外編:nasaさんの質問に答える

5日目:戸建1号と9号比較

6日目:戸建7号と9号比較

7日目:戸建10号候補と9号の違い

になります。

 

なんか、ムチャクチャ長くなりそうなので、数回に分けさせて下さい。汗

構成は、

【1日目】

1.nasa170289さんからのコメント

2.相場が900万円の物件を300万円で仲介した不動産屋は詐欺?

3.相場が900万円の物件を300万円で購入した私は?

4.相場が900万円の物件を300万円で売却した売主は?

5.相場が900万円?

【2日目】

6.売主の無知や不安な精神面につけこんだ合法的な詐欺?

7.後ろめたい気持ち

8.不動産屋の良心に委ねるしかないのか?

9.不動産屋がブラックなイメージ

10.だから不動産投資をしない???

【3日目】

11.あなたは(私)は何故不動産投資をするのか?

12.10年後も同じ質問があるか?

13.10年後も同じことを言います!

14.ここは自慢する場所ではないです

15.真のコラムニストが書く真意を知る

以上で書いて参ります。

※9号シリーズの記憶が薄くなったら申し訳ありません。個人的には9号は戸建投資を志すのであればものすごく大切な要素がてんこ盛りだと思っているので、これ終わったらまた気合入れて書きます。

 

では、よろしくお願いします。

 

1.nasa170289さんからのコメント

※気になる部分を色塗りしました。

前回のコラムでnasa170289さんから

物凄く刺さるコメントを頂きました!

『こんにちは、はじめて投稿させて頂きます。

戸建投資初心者で、特に婿様のコラムではいつも勉強させて頂いております。今回は、投資に対する率直なお考えを伺いたく思い投稿しました。
なお、本投稿が不適切な内容でしたら直ちに削除頂けると幸いです。

婿様の戸建9号に関する一連のコラムを不動産投資をしていない知人に読ませたところ、

相場が900万の物件を300万で仲介した不動産屋は詐欺に近いのではないか相続や売り急ぎという理由ではそこまでの値引きの理由にはならないし、額が額だけに不動産屋の値付け誤りでは済ませられない。本来あってはならないことで、結局のところ、売主の無知や不安な精神面につけこんだ合法的な詐欺に恩恵を受けている投資であり、買い手には罪はなくとも後ろめたくて自分にはやれない。だから不動産屋はいつまでもブラックなイメージがなくならない」というような事を言われました。
(続きます)

すいません続きです。
今回の婿様の事例に限らず、相場よりはるかに安く売られるという事は少なからず上記のような側面があると思われ、不動産屋の良心に委ねるしかない部分もあると共に、身内や友人が同じ目にあえば憤りを覚えるかもしれません。

しかしこれこそが投資の歪み、儲けの源泉とも言うべき見方もできますし、買い手に罪は無いともいえますので投資家の立場として正直、複雑な心境になりました。
元々仲介業に携わっておられたことからも、その辺の婿様の考え方や投資家としての心のありようなど、また機会がありましたら記事にして頂けるとうれしく思います。』

 

2.相場が900万円の物件を300万円で仲介した不動産屋は詐欺?

まずはその不動産屋について、

その不動産屋は詐欺ではなく馬鹿なだけ

です。

私の事例の話をしますと、

不動産屋が馬鹿で無知で無責任だから

900万円で売れる可能性があることに気が付かなかった

わけです。

決して、

900万円で売れるのが分かっていて

故意に300万円の査定をして

安く叩き売った訳ではありません!

 

もしそうなら、

彼は付き合いの深い業者へ買取査定をして、私が買うことはなかったでしょう。

 

そして、その物件を購入した僕はどうか?

その物件が900万円で売れる可能性があると思って購入しました。

自分の

経験・直観・知識

を信じて、

自分を信じて物件を購入しました!

 

なぜ380万円の物件を300万円に指値をしたのか?

不動産は、

購入後に何が起こるか分からないからです!(;゚Д゚)

 

購入後に、

建物に重大な瑕疵が発覚してその修繕に何百万もかかる可能性はゼロじゃない。

周辺に変質者がいたり問題住人がいて、賃貸がつかない可能性はゼロじゃない。

火事や地震が起き賃貸どころか土地と税金しか残らない可能性はゼロじゃない。

これらはどれも、可能性が低いように感じますが、

決して0パーセントではありません!

不動産に絶対なんて言葉があれば、

本気で経営しているプロが倒産なんてしませんから!

 

現実に、

売り逃げ目的で購入した不動産が、融資が締まり、売れなくて困っている

・三為業者

・再販業者

・新築業者

がいます。

 

また、参入時に

不動産投資をなめ切った状態で

相場より高く買って

高い金利で借りて

賃料想定も間違えていて

売るにも売れず

貸すにも苦労し

白い目で見られても有料コンサルをし

背に腹は変えられずカモに売り逃げし

 

人生をかけてあがいている投資家もいます!

※否定も肯定もするつもりで例に挙げていません。

 

絶対なんて存在しない

それが不動産の正解だと思っています。

 

僕の事例で存在する事実は、

900万円で売れる可能性がある物件を

無責任な不動産仲介が仲介したから

相場より大幅に安く買えた可能性がある

ということだと思っています。

 

3.相場が900万円の物件を300万円で購入した私は?

自分がやるべきことをやったに過ぎない

と思っています。

勿論、もともとから転売をするつもりではありません。賃貸しようと思っていました。

 

しかし、

築45年軽量鉄骨造

擁壁約2m

カースペ小型車のみ

旗竿地

境界未確定

瑕疵担保免責

あなたは、

これらが意味するリスクを100&理解していますか?

 

私は100%理解しています。

築45年軽量鉄骨造

⇒あと何年建物が安全で保てるのか?

⇒外壁塗装はいつまで持つのか?

⇒建て替えは高低差があると高い?

⇒人口減エリアで10年後に果たして需要はあるのか?

 

擁壁約2m

⇒この擁壁は果たして安全なのか?

⇒補修費用は一体何百万なのか?

⇒やり替えたら家が建つくらいの費用?

⇒擁壁物件を保有するリスクを許容できるのか?

 

カースペ小型車のみ

⇒普通車が入らないカースペース需要?

⇒戸建に住む人が小型車に乗る?

⇒周辺の月極使ってまで住む?

⇒本当に小型限定のカースペースは需要大丈夫?

 

旗竿地

⇒一般に相場よりいくら安い?

⇒旗竿地+敷地内階段もあるよ?

⇒接道幅2mくらいって大丈夫?

⇒旗竿地の築45年が本当に900万円の価値があるの?

 

境界未確定

⇒境界未確定で買って大丈夫?

⇒未確定で買うことのリスクは?

⇒もし、お隣がハンコくれなければ?

⇒境界未確定で900万円で買ってくれる人がいるの?

 

瑕疵担保免責

⇒築45年でしばらく空き家で大丈夫?

⇒設備はいつから動かしてないの?

⇒何かあったら自分が負担するの?

⇒給排水管45年前って大丈夫なの?

⇒瑕疵に対するリスクを全部負って大丈夫なのか?

 

ところで、

あなたこの物件買う自信がありますか?

何かあったら、

一撃で100万単位の修繕がかかるかも知れません。

擁壁は云百万単位でしょう。

あなた買えますか?

全てのリスクと向き合って、検証し、恐れ、確認し

リスクを負って

儲ける為に

僕は買いました!

 

従って、売主さんに対して負い目はありません。

相対取引とはそういものだと思っています。

ただ、

売主さんのような情報弱者に少し同情はします。

 

だからコラムを書いてます

 

4.相場が900万円の物件を300万円で売却した売主は?

まず、900万円で売る事は出来なかったのは間違いないと思います。

購入後に僕が売却の仲介担当者と準備してきたことの一つでも売主さんが出来るとは思えません。

あの物件は、のほほんと構えて900万円で売れるわけではありません。

確かに600万円で売れたかも知れません。

でもそれは、

かも知れない。

です。

nasaさんのコメントにみっちゃんが似たような事を厳しい口調で以下のようにおっしゃっていました。

『よこですみません!接道、擁壁があり築47年なので300万円の価値もある意味正しい
 問題があるから売りにくいと考えたから、この値段になった。
 
 それを調べて問題を解決する、解決できることを訴求し、またその欠点を気にしない人に売る、
 
 ある種の知識技術で高く売るので詐欺ではありません、
 貴方か、詐欺だという人が買って転売したら380万円でか売れません
 
 判断を間違え、売主に騙されゴミを高く買う投資家もいます。

売主も瑕疵を隠して売ろうとします、
 仲介も売る為に隠します、また売るために値下げを要求します。
 
 これを詐欺だと思うのは、不動産のことを知らない、社会の生存競争を知らない世間知らずのボンボンです。』

 

僕が馬鹿だと罵っている業者もこの道10年以上のプロの仲介業者です。それでも、値付けミスは確かに起こります。

実際に!

僕も戸建1号では読みを間違えています!

9号と同じように真剣に向き合っても、同じ結果にはならないでしょう。(まだ売却していませんが、そんな予感がしています)

1号は、9号と同じくらいで売れると思って、購入額は同じくらいですが、

300万円もかけてリフォームしました

でも、9号みたいには売れない可能性があると思っています。

それでも、

僕は最善の努力をして売却するでしょう

 

売主さんはこの業界では素人で情報弱者だと思います。(実際は、不動産仲介会社勤務経験もあったそうですが)

その意味で、

仲介会社に対しては残念な気持ちがするのは僕も一緒です。

きっと、僕が依頼した担当者にお願いしていれば、全く異なった結果になったと思います。

だから、コラムでは彼へのお手紙を記しました。

業界への想いを込めて

でも!

nasaさんの知人の方のコメントを読むに、

その方は、きっと余裕のある方なのかな?と思いました。

何故なら、

僕と同じような甘ったれた考えをお持ちだからです。

 

このことについては、3日目に書く事になるかと思います。

今日は、あくまで物件の相場が900万円について深く触れたいので。。。

 

5.相場が900万円?

そもそも、知人の方が『相場』という言葉を使ったか否かは分かりませんが、

僕が良く口にする言葉を送ります。

相場はあくまで相場

です。

不動産は、基本的に、この世に同じものは存在しません。

プロと思われている

不動産業者

不動産仲介業者

も、

皆、経験や事例に基づいて、

手探りで適正価格を判断しています。

例えば、

建売業者が適正価格を大幅に見誤って、年度末に大幅な損切りをした建売を買ったとします。

あなたは、

そこでも相場という言葉を使いますか?

もともと、周りの区画が500万円高く売れていたのだから、

私も500万円高く買うと言いますか?

 

例えば、ディーラーに行きます。

このト〇タの新車の『相場』は〇〇ですからとなりますか?

一体、ト〇タはいくら儲けているのでしょうか?

 

例えば、ヤ〇ダ電器に行きます。

販売員は、はなから値引きしてくれますか?果たしてそれは他店より絶対に安いですか?僕は半値で購入したことがあった記憶がありますが、同じTVを情報弱者の人は売出価格で買うのではないでしょうか?

 

例えば、僕は携帯とかに疎いですが、

ド〇モで毎月2万くらい支払っています。一方で、同じようなスマホを無料SIMやらなんちゃらで月2,000円しかかかってない人がいます。ド〇モの人は僕にそんなこと教えてくれません。

 

これと何か違いますか?

 

営業や販売の経験がある人なら分かるかも知れませんが、一度は、悩んだことがあることなのではないでしょうか?

その金額が『相場』なのかどうかを!

『相場』という言葉は、その道のプロでもなかなか使えません。

むしろ、

当たり前のように口にする奴は信用出来ない。

くらいに思っています。

 

買った金額が相場

売った金額が相場

それ以上でもそれ以下でもありません!

 

ちなみに、魑魅魍魎の不動産業界。その『相場』なるものをコントロールして、合法的詐欺かの如く、売り買いが成立していることもあります。

知人の方やnasaさんがそのことについておっしゃっていることももちろん理解しています。

そして、僕もそんな業界に身を置きながらも、そんな業界を憂う人間の一人ではあります。ここが僕の甘いところというか、勘違い野郎なところかも知れませんが、

記憶の限り、

僕はそのやり方を一度もしたことがありません。

知り合った仲介におこずかいあげてやる方法もあるでしょう。

大家の会のパワーを使って情報力グリップ力を使う方法もあるでしょう。

でも、僕はやりません。

基本、市場に出回っているものでガチンコ勝負しているだけです。

だから戸建はレインズの物件ばかり買ってますし、

一棟ものもポータルサイトに乗っかるような物件ばかりです。

14年もこの業界に身を置きながら、同じ仲介の方から購入出来たことは数回しかありません。

でもそれが僕です。

そして僕みたいに運の良い恵まれた環境にない人たちもたくさんいますよね。

明日生きるお金がない人

人生の逆転を掛けた人

将来の不安を感じている人

そんな人たちとnasaさんの知人さんの余裕度は全く異なる気がします。

多くの人は、

自分のことで精いっぱい

です。

色んな人がこの業界に参入しています。

その中で、

『相場』が持つ意味を理解できないうちはこの業界に参入しない方が良いです!

 

そして、それでもやるなら、

あなたを騙そうとかかる業者や仲介を相手にその甘ったれた正義感を貫き通してやればどうですか?

僕はそのつもりです。

 

今日はここまでになります。

 

言いたいこと言ってますがお許し下さい。

全てが本音で

全てが悩みで

全てが人生で

だからコラム書いてます。