こんばんは。

 

最近、コラムから少し遠ざかっている将棋大家です。

 

今日は、買い時かどうかについて持論を書きたいと思います。

 

個人的には、今は小ぶりな物件(1000万円くらいまで)に関しては売り時で、

3000万円以上のちょっと大ぶりの物件は買い時なのかなと思います。

 

なぜ?

 これは、一にも二にも融資が関係しています。

昨今、銀行側がお目付役への忖度で融資を自主規制している印象を強く持ちます。現場レベルでは、貸したくてしょうがないのでしょうが、本店などの上層部が睨みを利かしており、なかなか思い通りに貸せないといったところでしょうか。

 

 したがって、融資を利用せずに現金で買える可能性の高い小ぶりな(1000万円まで)物件は需給関係で需要の方が旺盛なので相対的に値段が高くなり、売り手にとっては有利な状況かなと思います。

 

逆に、この環境下で融資が必要な価格帯の物件は、融資がおりない可能性が高いので相対的に買い手が少ないので売主は値段を下げざる負えないのかなと考えています。つまり、現状ではこの価格帯を現金で買える人もしくはこの環境下でも融資が通せる人にとっては、買い時になっているのかなと思います。

 

また、融資が必要な物件でも銀行がお金を貸しやすい物件は現状でも流動性が保たれているのでこの限りではないと思います。

 

 具体的には、築浅で耐用年数が残っており、積算評価も出つつ、収益性もあるような物件(もしくは新築?)はこのような環境下では重宝されると思います。買いたくても融資が出にくい状況では、このような物件は買いたい人の方が多いはずなので、値段はやや上昇しやすいと考えるのが自然かなと思います。

 

今後の見通しは?

 買い時か売り時かを考えるにあたって、今後の見通しがどうかという観点は欠かせません。今後もこのような状況が続く、もしくは今後さらにその傾向が顕著になるようなら今が買い時や売り時ではなく、今は待ちの姿勢で、将来の買い時、売り時に備えるのが良いという判断になるかと思います。

 

 個人的には、短期的には多少の揺り戻しがあり、半年単位では状況は改善すると考えています。やはり不動産への融資は、銀行にとって大事な稼ぐオプションの一つなので。

 したがって、ここ数年間のスパンの中では安い物件は、今売り時、高い物件は買い時なのかなと考えています。

 

実際の結果は?

 この方針に沿って、手持ちの1000万円前後の2物件は売りに出しています。

 

結果として、1物件は現金で買い手が見つかり、来週には決済の予定です。

もう1物件はなかなか買い手が見つかっていませんが、1−2ヶ月以内では売れるのかなと勝手に妄想しています。

 

また、逆に融資が渋い状況ですが、シェアハウス用の戸建は指値をした後に購入しました。

 

もちろん、計画的に物件を購入、売却するのに越したことはないかと思いますが、外部要因による買い時、売り時の変化に身を委ね、多少時期的に計画外であっても有利なタイミングでの売買を優先するのも一つかと考えています。

 

 今日も最後までお読みいただきありがとうございます。

 

 みなさんはいかがお考えでしょうか?