前回の反省

前回のコラム「普通のサラリーマンは戸建投資が出来るのか」では戸建再生にはDIY出来ないにしても、工程は把握する必要がある。

知識がないサラリーマンでも努力で身につけられるということをコラムにしました。

 

しかし、ネタ・独自見解・オチすべてが駄目で、大津らしさがなく、

前回のコラムの出来は良くなかったなぁと反省してます。

 

今回のコラムは自信作です。

 

今までに2回失敗した初心者投資家を紹介してます。

 

1人目は野獣先輩に新築ワンルームを5室買わされたTDNさん(仮名)

♯34「ハメられた楽待読者 失敗不動産の収益分析」

~恐怖の野獣先輩アッー(磯の香り)~

 

2人目は再建築不可の超狭小戸建てを高値購入した未接子さん(仮名)

♯48「初心者の戸建を見学してきました。」

~未接子 それ道路やない 通路や!~

 

こちらで、2名を紹介してきました。

2人に共通するのは投資家としては、リカバリーが必要で厳しい状況です。

しかし、2人とも悪い方ではないんです!

 むしろいい方だと思います。

 

3人目に紹介するのは、借りた金返せよでお馴染みの四宮損得先生(仮名)です。

彼はかなり人間的に問題がある方です。

 

四宮損得先生との衝撃的な初対面

ある大家の集まりで、飲み会でお会いしました。

まさか初対面で「年収いくらなん?!」と聞かれてこんな失礼なやついるんかいということ思いました。

もう一つ感じたのは、不動産投資家の年収を聞くということです。年収には色々な考え方があります。正しくは税務申告上での回答となりますが、それは実態を表していないでしょう。

仮に実態に近い収入が知りたいにしても他の聞き方があるのかなと思い、質問のレベルからも素人DTでお店で500万円盗まれるタイプだなと感じました。

 

四宮損得先生のプロフィール

職業 凡才小学校(仮名)の教師 教頭を目指している。

年齢 30代後半

投資経験 なし(先物取引の経験はあると思う)

所有物件 新築アパート(詳細後述)

家族 奥様(恐妻家)、子供なし

 

損得先生が不動産投資を始めた驚愕の理由

損得先生は不動産に興味はありません!(多分) 

しかし、1億円借金してアパートを購入してます。

 

その理由はネットワークビジネスです。脇道にそれますが、気になる方も多いと思うので、 そのネットワークビジネスについて紹介します。

 

ネットワークビジネスの内容

話の流れから、かの有名なタイヤのネットワーク「ヒビワレック●」しかないと思った方が多いと思いますが、残念ながら違います。

 

彼がやっているビジネスは新電力のネットワークです。

16年から電力は自由化しており、電力会社を選べる時代になっております。

そこに目をつけたのがネットワークビジネスです。

いままでの電力より安くなるというなら紹介しやすいですよね、手軽に権利収入が得られるネットワークですということで、色々な会社が新電力のネットワークビジネスに乗り出してます。

四宮損得先生のやってるとこは他にも格安SIMや健康食品などもしています。

 

調べたところ商品力はいまいちです。

私の事務所は関西で知名度が高いero電気(仮名 ネットと固定電話もセット)ですが、それより高かったです。

携帯も大手3社よりは安いですが、他の会社よりは高いです。

つまり、あまりわかっていない情弱メインのビジネスなようです。

 

またネットワークビジネスには多額の金銭を稼げるというインセンティブが必要です。

純粋に電気や携帯を売るだけでは原価率が高く、粗利は僅少でネットワークビジネスとして配分する資金は出ません。

そこで、電気を契約するだけの一般会員とネットワークビジネスをするビジネス会員に分けており、ビジネス会員から年会費約45,000円程度、更新料10,000円強を徴収しております。この会費は経費は仕入れが必要な電力などと違い売上=粗利となりますので、この会費がネットワークを維持する原資です。

なお年会費を回収するためには20人は紹介しないと回収出来ないそうです。

 

損得先生がアパートを購入したのは入居者に電気を契約させ、あわよくばビジネス会員にするためです!!

 

では四宮損得先生のアパートを紹介します。

 

四宮損得先生の新築アパートスペック

まず本人に利回りなんぼですか?と聞いたら、10%ぐらいと回答が来ました。

正直、全然不動産わかっていなさそうなのに新築で10%はそこそこやなと思いましたが、深く聞いていったら全然違いました笑 

スペックを紹介します。

本人はポンコツなので、聞いた情報が間違っている可能性があります。

 

場所;京都市山科区 駅徒歩30分超 イマイチな立地 

構造;木造2階建

価格;約1億円

年間賃料;約672万円

利回り;6.72%

間取り;1LDK×8室 駐車場込みで相場は7万円程度

融資;オーバーローン、地銀2.5%30年 業者の提携ローン

CF;134万円(賃料672万-返済538万円)

駐車場;全戸数分あり

賃貸市場;そこそこ厳しい。築古ならAD2は必要だが、しばらくは1で行ける。

不明;土地面積、部屋の広さ、接道状況

購入会社;蟻地獄不動産(仮名) 投資用に特化した中小のアパート建売会社

管理会社;蟻地獄不動産 5%

 

私の分析

インカム分析、キャピタル分析2つの分析をします。

インカム分析(新築時点) 

収入 672万円(賃料)

支出 710万円(内訳下記)

   返済538万円

   管理料36万円(5%+消費税)

   空室損33万円(空室率5%)

   火災保険料5万円(1000万あたり1万円、5000万円と仮定)

   固定資産税70万円(固定資産税評価額を5000万円と仮定)

   広告料18万円(平均入居期間3年、AD1ヶ月、家賃7万円仮定)

   その他10万円(修繕、清掃費用など)

   ※ハウスクリーニングなどは礼金と相殺出来ると仮定

 

 

つまり初めて数年での実際のCFは年-38万円です。

 

そのご新築時点家賃は下がり、10年後には、家賃10%下がると、CFは-100万となります。

さらに設備の故障などを考えると、10年間で、

キャッシュが500万は最低流出します。

 

キャピタル分析

CFを考えると大規模修繕などは賄えないでしょうし、年間-100万超の現金の流出はかなりきついでしょう。

そこで10年後に売却を考えてみます。

残債を計算します。残債は6728万円です。

10年後の賃料が10%下がり、604万円となり、残債利回り表面8.9%です。

楽待を見てみると現在の京都市山科区の相場であれば8%とかでもまだ築10年だし駐車場あるからと買う方がいてもおかしくないのかなと感じてます。

8%ですと7550万円で手数料など引いても残債以上で売ることは出来るでしょう。

うまく行けばインカムマイナス分を回収出来る可能性もあります。

ただし、10年後はどうなっているかわかりませんが。

 

結論

四宮損得先生はインカムでは赤が出るが、うまく売り抜ければ、赤にならない可能性もある。

もしかしたら、先述のTDNさん、接子さんと比較して、まだマシかなと感じました。

 

個人的にはCF赤字ですので、早急に手放すことを推奨します。

電力契約させたならアパートもう用無しなのでは??

おとなしく先物取引したらどうですか?

 

まとめ

分析したら、大損してなさそうで、ほんとに良かった非常に残念です。

ネットワークビジネス目的でアパートを買ったら、大損しているざまぁというみなさんが期待した溜飲を下げる結論にならなくて申し訳ないですが、

藤●弘探検隊同様、大津のコラムは実話路線でヤラセなしです。

 

また不動産投資をする人はどんな綺麗事をいっても金への執着心がある方が多いです。

執着心が悪い方向に働かないようにしなければなと感じました。

 

※実は山科区アパートの最寄り駅は四宮駅。だから四宮損得先生。

※オオツ金融道(仮名)が元ネタです。

今後は性欲某太郎などの登場をさせたいです。