皆さんこんにちは!パテント大家ATSUSHIです。

 

本日は、「不適切融資の実態報道から感じたこと~賃貸住宅投資は明るいのか?!~」というテーマで、私なりの考えを綴りたいと思います。

 

1兆円規模の不適切融資

 

楽待コラムをお読みの読者の皆さんなら既にご存知かと思いますが、先日のニュースによれば、「不適切融資1兆円規模」と言う大きな見出しで、某銀行の悪行が報道されましたね。

 

これは法的に問題ある融資以外にも、社内基準をクリアしていない融資を含んだ数字であって、返済が滞っている融資や不良化する恐れが大きな融資は既に不良債権として引き当てられているとのことで、

この数字は、問題の大きさをあらためて認識した数字である

という見解が、各方面から報道されています。

 

ただし、投資用不動産の個人向け融資全体が「およそ22兆円」ある中で、「この某銀行のみの不適切融資が1兆円」と言う実態からは、

個人向け投資不動産融資の潜在リスクの大きさは計り知れない

と個人的には感じました。

 

実態報道から感じたこと~賃貸住宅投資は明るいのか?!~

 

さて、今回のその不適切融資に関する様々な記事を確認した中で、一つ感じたことがあります。

 

それは、

投資用不動産は、

安定的に家賃収入が見込まれる例が多い

という

明るいニュアンスの文言

が記載されている記事がある

ことで、

私はその文言に非常に違和感を覚えました

 

確かに、

楽待コラムニストさんや楽待コラムをお読みのベテラン大家さん、勉強熱心な大家さんたちの多くは、

まさにその通り

な側面が多いかと思います。

 

ただし、上述の文言が記載された記事を読んで個人的に強く感じたのが、

破産に至らないために、綱渡りで何とか返済をつないでいる実態がどの程度あるのか

その記者は調査、分析しているのか?

それを踏まえた上で、上記見解を記載したのか?

ということです。

 

(ビジネスマン向けの情報サイトでも、たまに不動産投資に関連する記事を目にすることがありますが、そんなサイトに対しても私はそのように感じることが多々あります・・・)

 

私自身も、一棟新築アパートを購入した投資家のブログなどを時々読んだり、

実際に大家さんにお会いして、生のお話を聞く場はたくさんあるわけですが、

例えば新築アパート投資なんかを見ていると、

営業マンの口車に乗せられて、

家賃収入全額を返済しても、融資の返済額は不足し、

一部給与で補填している・・・

確かに今はなんとか返済できているが、あと一部屋・二部屋空室になるとヤバい・・・

そんな

非常に厳しい実態

に直面されている方も、私は多く知っています。

 

特別に運が悪かったケースと言う見方も確かに可能かもしれませんが、私自身、アパート開発会社の事業計画を何度も提案してもらったことがある中、

概ねどの業者の試算表は同じような、

成功するとは思えないお粗末な内容ばかり

な印象です。

 

(新築後の客付入居状況なども、試算表上では入退去のシミュレーションはさほど多いわけでもなく、むしろ試算表に入退去の費用が反映されていないなど、甘いシミュレーションは本当にザラです。)

 

私が読むブログの話や、お会いした方の実際の話を聞くと、

例えば、

表面利回り7%程度の新築アパートに対して、

仮に融資利率2.5%程度以上で借りてしまえば、

「特に高い管理費用で縛りがある契約」に関しては、

通常の入退去や原状回復費が発生すれば、

現状キャッシュフローは返済額とトントンか、

若干の給料の持ち出しでしか運営できないことが明らか

だと個人的には強く感じています。

 

契約内容までしっかり把握されている楽待コラムニストさん、楽待コラムをお読みのベテラン大家さん、勉強熱心な大家さんのような方というのは、

圧倒的に

少数派

であって、

ほとんどの投資家さんは、

こんなはずではなかった・・・

と、徐々に感じていく中で、最終的には、

自分の失敗に気付く

ことになるわけです。

 

そのような状況を考えれば、

多くの融資の返済も、

潜在的なリスクを抱えた上で、

今は「静かに」返済が継続されている

と言う見方が正しいのかもしれませんね。

 

不良債権の顕在化で、バブル崩壊後にスクラップ&ビルドが起きたように、このまま景気対策などで賃貸住宅投資分野がゾンビ化すれば、「健全化」というのは遠いように強く感じてしまった次第です。

 

以上、本日は、「不適切融資の実態報道から感じたこと~賃貸住宅投資は明るいのか?!~」というテーマで、私なりの考えを綴らせていただきました。本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます!