こんばんは!!

本日、仕事で海沿いの町に行ってきました。

楽しみは海の幸ランチ!!

この、海辺の街は、新鮮な美味しい海の幸が気軽に味わえるお気に入りの街です。

普段は庶民の味方、市場の食堂で海鮮丼を食すのですが、本日は奮発してガイドブックにも載る有名店で上刺身定食を頼んでみました。

普段食する市場の海鮮丼の倍の価格故に期待大でしたが・・・

お目当ての刺身は少量の割に、生臭さが目立ち全然美味しくなかったので誠に残念でした。

所詮、有名店の価格には、有名料が加算されているのだと改めて思い、もっと高価なコースを頼まなければ本当に美味しい物は食せないと改めて思った恐妻家大家です。

本日の地主の婿養子様のコラムを読んで考えてしましました・・・

さて、ここからが本題です。

本日の婿様のコラムを拝読して、読者様の意見から世間一般の考え方に触れて結構考えてしまいました。

婿様のコラムのテーマは不動産の価格と捉えさせていただきました。

不動産の価格って何?

私の中で日常的に行っている不動産査定・・・

様々な要素を勘案して査定を行っていますが、その整合性とは何なのか・・・

そもそも不動産の査定って・・・

代表的な査定方法は収益還元法や取引事例比較法、原価法でしょう。

そこに、道路付、地形、高低差、駐車可能台数、擁壁の有無、周辺環境、使用状況、様々な観点から導き出す適性と思われる価格が査定額。

最近は、何処も査定ソフトに取引事例や条件を入力するだけで、簡単に適正価格が導き出せます。

しかし、実際は、査定者により価格は大きく異なる事が往々にございます・・・

そこには査定者のスキルや主観や、従事する会社の方針など様々な要素が混在するからです。

例えば、会社の方針一つとっても、専任媒介を捕りたい業者は適性価格を大きく上回る価格提示にして、売主の囲い込みを行いますし、適正価格を提示する業者もいます。更には、売主状況を勘案して、売りやすい低価格での短期決戦を勧める業者もいます。

上モノの判断も、様々です。

潰した方が良い、残した方が良い。

耐用年数での判断、実際使用可までの経費での判断。

様々な判断基準を提示した上で、価格の最終判断を売主様に委ねる事しか出来ません。

あくまでも、不動産屋に出来ることは価格の整合性を示唆する事まで。

だから、我々が1000万円と査定したものが、1200万円なんかで売られる事もザラです。

最初から指値有りきで設定も当り前の世界。

実売価格

ソフトで補正なしの土地適性価格1000万円の物件が上モノの価値を見い出せば1500万円になり、上モノの価値を見いだせないと判断して解体費200万円となれば800万円にもなりえます。

更に、地形、接道、周辺環境、高低差、様々な観点を付加すると500万円にも400万円にもなり得るのです。

そこの最終判断は売主に委ねる事になるから歪みが生じます。

不動産屋は客観的な事実でアドバイスしか出来ないのです。

そして、不動産は究極の相対取引、同じ物件でも1500万円にもなり得るし、価値を見いだせる方が居なければ400万でも売れません。

更には、抵当権により、査定額を大きく上回る価格で市場に出ている物件もザラですが、それも成約すればまた相場となりえます。

不動産は付加価値にて売値は変わる

同じ様な立地でも、現況が田畑の場合とキレイに整地されている場合や、上下水道の有無、上モノの有無等で価格は大きく変わります。

現況400万円の物件を1000万円に出来るのは売主の手の加え方とアドバイスする不動産業者の能力によります。

誰の意見に耳を傾け、どのタイムスケジュールを持って動き、いくらの利益を求めるのか、どんな付加価値をつけて更なる利益を求めるのかは売主のスキル。

その不動産に如何な価値を見出し、その価格で買うのかは買主のスキル。

不動産に定価を求めること自体がナンセンスと思います。

この、定価の無い状況を詐欺と思うような方はそもそも不動産に手を出してはいけないのだと思います。

そもそも物の価格って??

冒頭の高価な刺身定食と安価な海鮮丼の例をとってみても、有名に価値を見出し高価な出費に満足する人もいて繁盛する例もあれば、同じ物に価値を見いだせない人も居ます。

定価で購入する人もいれば、同じものを値引いて買える人も居ます。更に高く買わされる人も居ることでしょう。

同じ土地でも時期により多くの人が要らないと思うなら安くなり、多くの人が欲しいと思うなら高くなるのは当り前。

全ての物は相対取引なのですから。

そもそも、不動産屋自体が安く買い、高く転売するのが当り前なのですから・・・

また、ターゲットとなる買い手を投資から実需に変更するだけで、価値はまた変わるのが現実の世界。

本日は、一不動産屋の私見を述べさせていただきました。