地方物件で必須の駐車場…これが無いと致命的な問題ですが、学生向け物件以外にもこんな方法で問題解決?

 

皆さんこんにちは、地方在住大家のゆたちゃんです。

 

地方の未再生築古アパートで

格安に販売されているのにも関わらず、

未だに売れ残っている物件を探してみると、

そこで引っかかるのが駐車場が世帯数分用意されていない物件や、

※地方のファミリー向け物件の基本は世帯数の1.5倍とされる事が多いですが、部屋数が多い物件だと世帯数の2倍以上あると入居者さんを取り易いです…

稀にほとんど駐車場が無い物件というのが見つかるケースが有ります。

 

実は私の所有物件にも1棟だけ、

投資利回りこそ所有物件で最高の30%を叩き出す物件ではあるものの、

敷地内に確保できる駐車場は6世帯全部に対して1台分のみで、

残りは荷卸の為の共用スペースとしていて駐車は出来ない物件があります。

※今月取り上げた学生さん向け物件とは別の、ファミリータイプの2DK軽鉄アパートです。

 

この物件から100メートルくらい離れた場所に、

現在は入居者さんが各自で駐車場を近隣の不動産屋さんを経由して別途借りて頂いているのですが、

物件には駐車場が無い事から、

家賃を3万円と格安に設定している事もあって、

この物件を取得してから10年間、

6世帯中3世帯の入居者さんがそのままお住まいになられています。

※ここまで長期の入居者さんの比率が高い物件はここだけです…

 

駐車場が6世帯で1台分しかないアパートの写真です…

 

また、ここ5年間は新たに退去も発生しない事から、

考えられないくらいに安定して家賃収入が入ってくる、

※入退去が発生しないと、3万円の低家賃でも非常に高い利回りを維持しています。

本当に親孝行な物件で、

物件購入時の投資金額と途中の改装費用を含めても、

資金が既に2回転している状況です…

 

ただし、この物件の現在駐車場として各入居者さんがお借りしている土地は、

物件近くの不動産屋さんが所有している土地で、

たまたまバブル期に高値で購入してしまった事から、

現在のところは売れずに残っているお陰で、

駐車場として提供して頂いているのですが、

もしも宅地として実需の方に売れてしまった場合には、

その時には駐車場として使えなくなるので、

事前に承知していて貰いたいとの話を受けています。

 

もしも現在の入居者さんの駐車場が確保出来なくなった場合には、

この物件はたまたま市役所から数百メートルの距離にある事から、

今後、入居者募集を行う際の戦略を大幅に変更して、

生活保護を受給している車を必要としない入居者さんを中心にして募集を行い、

満室稼動を目指したいと考えています。

※生活保護の方を受け入れるには、毎月支給されるお金を受け取りやすい市役所の近場にある物件が有利と考えます…

 

それでも稼働率が上がらない場合には、

建物をすべて解体して、

実需の方むけに宅地として売却を検討します。

※物件の近隣にはこの3~4年で新築の住宅が20棟以上建ちましたので、需要は旺盛と考えます…

 

他の木造アパートは1世帯当り1台だけの割り当てのみ…稀に1区画内に小型車なら2台縦列駐車可能な事も…

 

そして、7棟の内の3棟の木造物件が1世帯当りの駐車場が1台分しか無く、

※上手く縦列で停める事が出来る駐車場で、ようやく2台停める事が出来る状態…

その場合には、賃貸仲介業者さん経由で、

近隣で駐車場を提供可能な地主さんと交渉して借りる事が可能な場合には、

入居者さんに地主さんから別途借りて頂き、

物件敷地内の駐車場の不足があっても、

何とか満室稼動を実現出来ています。

 

地方の要駐車場物件を満室稼動させるには、

物件近隣を隈なくチェックして、

地目が雑種地として登記されている場所か、

宅地として登記されている場所を見つけ出して、

※農地は所有者さん以外は基本駐車場として使用する事が出来ません…

地主さんと交渉して1台2500~3000円程度で借り受け可能な交渉を行う…

地方の駐車場なし物件を目指すなら、

積極果敢に物件近隣で駐車場探しを行う行動力が必要だと思います。

※中には郊外の物件でも、近隣になかなか駐車場が確保出来ないケースもあるので、買ってから後悔しないように十分に注意が必要です…

 

ここまでお読み頂きありがとうございました。