最近の変化。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

最近、3棟目アパートの周辺で変化がありました。近隣の駐車場が工事されていたので何になるか見守っていましたが、コンビニに変わりました。アパートのすぐ近くにコンビニが建築されるのは嬉しいことです。

数年前にも数百メートル先にコンビニができました。今度は、その反対方向にコンビニができることになります。しかも、もっと近くです。その他、ドラッグストアや飲食店なども近くに建ちました。どんどんと住みやすい環境へと変化していきます。

中古アパートの大家としては嬉しい出来事です。単身者用なのでコンビニが近いのは大きいですからね。

 

しかし、これがファミリー層のアパートだと嬉しいばかりでもありません。またもや近隣の駐車場が無くなってしまいました。いろいろな施設が建築され、新築の戸建も建てられ、、、いっぱいあった空き地や駐車場は見なくなりました。近隣の方も駐車場の確保に苦労しているようです。ファミリー層を狙うとしたら、駐車場が確保しづらいのは入居付けにはマイナスとなります。近隣が過ごしやすい環境なのは良いのですが、デメリットも増えているという印象です。

 

10年前は、このあたりの地域も空地や駐車場だらけでした。『こんな状態なら駐車場ぐらい他で確保すれば良い。駐車場が無いファミリー層アパートでも大丈夫!』と感じたかもしれません。でも、年月が経つと地域の環境は大きく変わるものですね。それを目の当たりにしている感じです。

この物件を買ったのは平成20年でした。その頃と今とでは大違いです。駅徒歩15分で、近くにコンビニやドラッグストアもなく、住宅街にある何の変哲もない狭いワンルームアパートでした。それが今では発展していく便利な街のイメージです。お店も増えましたし、新築の戸建も増えました。(新築アパートが建たないのが嬉しいです)

 

10年以上も前から、現在の状況を読んで投資したわけではありません。でも、こうなってみると不動産投資で儲けるためには未来の価値が大事になってくるということを身に染みて感じます。

 

不動産投資で儲ける。

不動産投資で儲けるには、日々の運営を頑張って家賃収入を最大化して経費を最小化していく努力が欠かせません。そのようにコツコツと家賃収入を積み上げていくのも大事なことです。

でも、未来に向かって不動産自体の価値が大きく下がってしまってはコツコツしてきた努力が無駄になってしまいます。骨折り損にならないためには、未来を予測することも重要になってきます。

 

当然、完璧に未来は予測できません。でも、それでよいと思います。自分なりに予測していくだけでも考えないよりは近づきます。そのエリアがどのくらい発展していくのか(衰退していくのか)によって、収益物件に求められる利回りも違ってきます。

今後の相場変動の一番悪いシナリオで、どの程度の影響があるのか考えておくことで資産価値の目減り分を乗り越える戦略を考えておくこともできるでしょう。それでも儲かる物件を買うということです。

 

今の7棟でも完全に未来予測が当たったとは言いません。それでも、ある程度は需要のあると思った地域に限定して投資をしてくることで、大きくズレてはいません。

大きくズレないということは、自分のシミュレーションの枠内に収まるということであり、儲けることができるということです。

 

特に、今は高騰している最中です。今後の価値がどうなるか、その見極めが重要になってくると思います。今後の発展が目覚ましいところを狙うのも良いですが、そういうところは既に大きく高騰しているので、、、相場のクラッシュでのリスクが高かったりもします。衰退していくエリアでは、稼いだ額と資産目減りのスピード勝負になります。そのあたりを十分に考えて、自分なりの結論を出すしかないと思います。結局、必要な利回りをどう定義するかになりますから。

 

物件の価値の変動を感じたので、こんなコラムとしました。不動産の価値はいつまでも同じではありません。それが面白いところで怖いところです。

以上、儲けるロジックでした。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。