地方では『未来価値の変化』の恩恵を得られる場所は多くない…マイナス環境の中で最も好条件の物件を選べ…

 

皆さんこんにちは、地方在住大家のゆたちゃんです。

 

今回は、先日の埼玉サラリーマン大家さんの『未来価値の変化』に着目して不動産投資せよ!という名言に触発されまして、

ならば、人口減少が進む地方での投資はどうすべきなのか?を今回、

私なりに考えてみようと思います。

 

人口減少の地方交通インフラ整備は今も進んでる…国道バイパス新規開通や高速道延伸による環境の変化に注目

 

先回は、所有物件近くの主要生活道路沿い1キロ圏内に、

大手コンビニ店が最低1店舗以上あって、

尚且つ、そのお店が繁盛していて閉店する恐れが無い状況であれば、

空室時の入居希望者も現れやすく、

満室経営も可能なのでは?と書きました。

 

しかし、人口減少が進む地方では、

10年程度の時間の変化の中で、

以前は便利で生活しやすいと思われていた地域でも、

新たに物件から離れているバイパス道だった道路が正式に国道になって、

代わりに物件近隣の主要生活道路がアクセスしていた国道が県道等に格下げとなり、

それにより地域の交通の流れが短期間で急激に変わって減ってしまい、

一気に過疎化が進む事が有ります。

※以前メインだった通りが、新しく出来た道から脇道に入らないといけない様な状態に変わっているとかが、具体的な分かりやすい例です…

 

過疎をイメージしたイラストのつもりが…ただの田舎の絵になってしまいました。

 

当然、その様な場所に賃貸物件を所有していても、

客付けが厳しい事から、空室率が上昇し、

しかもなかなか埋まらないという現象が発生します。

 

もしも、地方の所有物件でこの様な状況に陥ってしまったり、

ネット上で、地域の平均利回りよりも異常に高い高利回り(たとえば利回りが30%とか)物件に出会った場合は、

どう判断すべきなのでしょうか?

 

私の考えは、現在所有している物件で投資資金が回収し終えている物件であるのであれば、

少々稼働率が下がろうともそのまま所有し続けて運営しても売却しても良いと思いますし、

購入してから実際に投資資金を回収し始めてまだ間もないのであれば、

そのまま運営を続けて投資資金が回収し終えるまではかんばって運営し、

5年を経過した段階で投資資金分の8割程度が回収し終えているのであれば、

売却して利益を確定すれば良いと思います。

 

また、もしもこれから賃貸経営を行うのに、

少し客付けに不利な地域に建っている物件の購入を検討する場合は、

利回り30%で売り出されていて、

物件のリフォーム状況も良く、

物件売出し時の入居率が50%以上有るのであれば、

投資エリアが厳しい事を勘案して、

売主様にその事を伝えた上で、満室時の投資利回りが40%以上になる価格に値下げをお願いして、

それを受け入れて頂いて購入できるのであれば、

購入を検討しても良いのでは?と考えます。

※あくまで私が頭の中で考える指標ですから、実際の物件を見なければ決める事は無いと思います。

 

私は、地方なりの工夫をした運営をして、

投資利回りが20%を達成できる投資物件を購入して運営し続けるのは良いと考えますし、

5年程度で投資資金を全額回収できる賃貸経営であれば、

仮に借入れで運営していたとしても経営安全度は高くなると考えています。

 

地方の賃貸ネタは楽待コラム全体では不人気ではありますが、

そこには地方の大家さんにしか理解できない悩みや苦しみ喜びがあり、

実際に取り組んだ事のある大家さんで無ければ、

得られないメリットも存在します。

※ここは声を小さくして言いたいところです…

 

この場を通じての地方の賃貸経営に関する情報共有は、

マイナーな話題では有りますが大変有意義であると私は感じています。

 

今後も地方に住んでいて地方で頑張る大家さんと共に前進できるコラムをお届けできる様に頑張りたいと思います。

 

ここまでお読み頂きありがとうございました。