2019年、経過報告です。

 

物件運営

管理会社に依頼した原状回復(だいたい10万くらいの大したことない工事)が2ヶ月たっても終わらず、

管理会社の担当者を詰めてました。管理会社の取り分乗せて工事を発注しているので、工程管理はちゃんとしろ、みたいな話をひたすらしただけです。工事業者も「忘れてました」「担当のインフルエンザで工期が2週間伸びました」といった言い訳を、こちらが進捗確認するたびに、管理会社経由で伝えてきたという、面白い業者さんでした。

リフォーム業者さんも面白い業者さんでしたが、それをそのまま伝えてくる管理会社の担当者も担当者だったので、「え、そんな言い訳通ると思ってんの?」みたいなことを理詰めで徹底的に突っ込みました。

管理会社に任せすぎなのも良くないですね。。最近、よく感じます。

オーナーとして、管理会社の動きをもっと把握し、アドバイスしていく必要があるなーと感じました。

ちゃんと仕事してくれないので。。

 

持っている物件は家賃明細受け取って、中身チェックして、変なとこないかチェックして、だけで、それ以外はあんましやってないです。

後述する物販に、今は全力注いでます。

 

シェアハウスの客付け

パートナーさんに赤字で売った物件を一ヶ月で満室にしましたー、という報告をしましたが、

その後は、家賃滞納で1件揉めていますが、他は全て埋まっており、1部屋の入れ替わりはありましたが、なんとか自主管理で 回っています。

最近、家賃滞納気味な3部屋について、パートナーさんから「どうしましょう?」と相談があったので、

「入居者に舐められるな!」と回答しときました。

どういうことかというと、、、賃借人は「最後の最後に」家賃を払えばよいと思っている人が一定数おり、そういった人はぎりぎりまで家賃を払わず、滞納しても督促がぬるいと、「このオーナーは家賃遅れても、怒んない人だー」と本能的に感じてしまうことがあります。

すると、ずるずると家賃滞納が始まり、やがて習慣になり、積もり積もって払えない・・・ということになったりします。

なので、入居者の今後のためにも、「舐められるな!」と伝えたわけです。

そこから、パートナーさんは入居者への家賃督促の頻度を増やし、無事に回収をしました。

ちなみに、パートナーさんが家賃督促で、入居者と話し合いをしにいったんですが、LINEで家賃督促の実況中継するのでアドバイスくださいーとお願いされたので、LINEで即レスでアドバイスしてました。

 

物販業

ここのところ、ひたすら物販に時間使ってます。

スタッフも6名で、仕入れ・納品担当3人、リサーチ担当1人、マーケティング担当1人、システム開発担当1人で、仕事進めてます。

物販のほうは、巷に転がっている手法は一通り試しました。最近は、その巷にある手法から、さらに特化すべきものを選び、ピンポイントでその分野に特化したコンサルにお金払って、その分野を教えてもらってます。

また、コンサルに教えてもらったものから、自分なりの創意工夫をして、新しいリサーチや仕入れを試しているところです。

キーワードとしては、問屋仕入れ、卸仕入れ、中国輸入、あたりです。

海外OEM、国内OEMなども詳しい人に会いに行って話を聞いたり、コネ持っていそうな人につなげてもらうよう営業したり、してます。

 

不動産組み換え・借換コンサル

たまたま知り合った中小企業の社長さんに不動産オーナー業について説明してたところ、「不動産と銀行交渉に詳しいようだから、融資の借換の相談にのってほしい」と頼まれて、コンサルやってます。

持っている資産をヒアリングし、そこからどの銀行・金融機関を使うか検討し、相手がどうしたいかをヒアリングする仕事です。

不動産、物販とは異なる事業をやっている人なので、そういう事業もあるのか、、、と勉強になってます。

また、元銀行マンの不動産投資家や、銀行担当者にも属性情報を伏せて、対応策をヒアリングし、どういう流れにすれば、社長、銀行担当者の双方が納得できるか、といった落としどころを探してます。

 

コンサル業

物販、不動産投資、銀行融資アドバイスのコンサルをやろうと思って、色々と準備してます。

マーケティング担当に、マーケティングを勉強してもらって、どうやって宣伝していくか、といった戦略を考えてもらってます。マーケティングも奥が深いですね。その担当者から定期的に教えてもらって、私も勉強中です。

セミナーも来週やらせてもらうことになり、マーケティング担当に資料作ってもらいました。私が作るより数倍カッコいいものだったので、適材適所だなーと感じました。

ちなみに、来週のセミナー、今も募集中ですー。ここでは直接の勧誘はNGなので、「セミナーあるよ」って情報で留めておきます。Googleで探してみてくださいー。

 

今までやってきたコンサルについてですが、

シェアハウスの客付、アパートの客付、など私も実際に参加して満室にする、などのサービスやってます。

板橋区シェアハウスは10名、私が現地案内して、申込もらって、クロージングまでやったりもしました。

また、ガチでDIYやってたので、リフォーム業者さんの工程管理や、工事の手配など分かってるので、そこの相談や、工程管理のチェック、現地でのリフォーム進捗の確認もやります。

融資についても、初めての人は何していいか分からないものなので、どこの金融機関行って、とかのアドバイスしたり、します。金融機関担当とのメールのやり取りも転送してもらって、金利交渉などもやります。

あとは、LINEの実況中継に、即レスでアドバイスとか。

これを、物販や、銀行融資アドバイスのコンサルでも似たようなサービスやろうかー、とマーケティング担当と話してます。

他には、私が持っている物件にただで住まわせて、ガチで物販を学んで1人で稼がせるようにする、という企画とかも考えてます。

うちの仕入れ担当の一人が、物販で独立したい、というので、ガチで鍛えてるところなんですが、ここで得た鍛え方のノウハウをコンサルサービスにそのまま流用しようかなーと思ったりしてます。

 

事業を色々やって感じたこと

不動産は「エリアと需給を間違えなければ」収入見込みが立てやすく、非常に運営が楽な事業だと、改めて感じます。

また、やることが少ないので、副業には向いてますね。

前回のコラムでも、そう書いたんですが、今も同じ気持ちです。

Webアフィリのサイト買収や、物販は結構時間持ってかれるので、副業としてやるのは大変です。

徹夜してやる、とか他の副業ではよく聞きます(不動産賃貸業で、徹夜して・・・って聞いたことは、無いです。徹夜しても家賃収入に響かないからだと思います)

 

一方で、物販は仕込み方次第ですが、恐ろしい爆発力があります。月利1~2割はそこまで珍しくないし、資金回転効率には驚かされます。

最近は融資が厳しいので、物販で稼いで、不動産投資の世界に入ってくる人が増えるかもしれませんね。

 

 

本日もお読みいただき、ありがとうございました。

みなさまの不動産投資のゴールが達成できることを願っております。