こんにちは、「にわか脱サラ大家」です。前々回・前回コラム「船橋市木造アパートB、葛飾区重鉄アパート」で購入した物件と「ほぼ、同時期に購入した物件について」ご紹介します。今回は、「購入にあたっての問題」が色々起こりました。

購入物件情報

入手時期:2018年2月、築39年木造アパート1DK(23㎡、バス・トイレ別)6戸中5戸入居、JR常磐線某ターミナル駅(乗降客数千葉県NO.7)徒歩8分

購入価格:3330万円←売値3300万円、満室想定家賃:320万円、表面利回り:9.6%、融資:3000万円 ノンバンクB 30年 2.9% 想定税引き前年間CF:93万円(入居率90%、経費率15%ベース)返済比率:46% 積算:2500万円(路線価×1.2ベース)

物件との出会い

いつもの通り、以下の条件で物件を検索していました。地区:千葉、東京、神奈川 表面利回り:9%以上 金額:制限なし 駅徒歩:10分以内。この時期は、「船橋市木造アパートBの抱合せ物件」を急いで探していたので、頻繁に物件を見ていました。この物件がアップされて、直ぐに、不動産会社に連絡しました。

購入までのいきさつ

12月2週 不動産屋問合せ:Webにアップした不動産屋に問合せをしたところ、感じが悪かったのと「お会いできないと紹介できない。ついては、会社(八王子)まで来て下さい。」と言われて、「そんなかったるいことやってられっかい!!。」と思って、この前の週に物件視察をしてくれたイケメン営業に仲介手数料1.5%で頼むこととしました。この営業がとても誠実で知識があったように見えて、また、船橋市・葛飾区アパートの仲介してくれた営業は、2物件で一杯一杯感が明らかだったからです。

12月2週 物件視察:物件は古く、管理が行き届いていないように感じました。草が生え放題で、階段が一部サビサビで「崩れるかもしれない」と思った程です。また、1戸は前入居者が室内で亡くなって外国人が非常に安く借りており1戸は入居者が病院で亡くなった直後で現状回復を行っていないとのこと。平均家賃4.4万円で相場よりかなり安かったのが理解できました。同時に「賃料的にこの物件のライバルはあまり無いな」と感じ、また、ターミナル駅近・市役所徒歩5分という立地であったため「土地の価値は将来安泰」とも感じましたので、「近い将来の建替」も視野に入れて買うことにしました。

買付けはその場で入れました。このような物件でも問い合わせ・買付けが入っているようで、自分が急いでいることもあって「売出3300万円→買付3330万円」と買い上げしました。→パチンカーにとって「『333』が縁起の良い数字だったから」という理由は内緒です。買い上げの効果もあって1番手に格上げされました。

12月3週 金融会社相談:船橋市・葛飾区アパートの融資予定のノンバンクB担当者に持ち込んで話を聞きました。「大田区区分の担保枠はもう無い。物件評価は3000万円なので融資は3000万円まで。」とのこと。建替の際は全額返済して、土地を担保に建物融資をしてもらう想定だったので、「だったら、残債は少ないほうがいいや」と思ったのと、目標CFまであと少しなので「軍資金を少し使ってもいいや」と思ったので、頭金を出すこととしました。1月の船橋市・葛飾区アパートとの3物件同時決済(消費税還付の絡みで狙っていた)については、「この物件の融資はほぼ大丈夫。但し、両物件にこの物件加えた稟議は間に合わない。」とのことでしたので、諦めましたorz。

12月4週 売買契約:売主の代理人の方と行いました。こちらから「2月決済前の現状回復」を要求し、先方からなぜか(代理人も理由はわからない)「融資未承認解除期日1月20日」を要求されました。←審査が1月末まででしたので、これが通らないと手付金100万円を放棄しなくてはいけないということです。(汗)リスクはありましたが、事前に内諾を得ていたのと、とにかく脱サラに向けて急いでいたので、了承しました。←良い子は真似しないように・・・

この際、イケメン営業が売買契約書類を間違えて作り直したので、3時間くらいかかりましたorz。←自分の人を見る目っていったい・・・

2月3週 金消:融資は事前に聞いていた通りで、問題はありませんでした。(ふーっ)

2月4週 決済:特にトピックはありません。

本件の感想

決済が終わったあと冷静になったとき「流石に無謀だったな」と思いました。但し、この物件を購入したことで年間想定CFが約900万円になりましたので「目標1000万円まであと100万円。『脱サラ、見えた!!』と思いました。

この物件は、購入当時の1戸空きは10万円程度の原状回復を行い、1ヶ月で埋まりました。最近、元事故部屋が空いて10万円程度の原状回復を行い、通常家賃程度の戻して募集し、2ヶ月で埋まりました。その結果、「現在、満室」です。

本件から得られた教訓

「毒を食らわば皿まで」→融資条件・売主の条件など様々な問題があった取引でしたが「秒で決断」していました。そうでなければ、不動産投資熱が高かったこの年度末に「この物件は手に入らなかった」と思います。

繰り返しますが「良い子は真似しちゃいけませんよ‼︎」

最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。