前回の反省

前回のコラム「四宮損得先生のネットワークビジネス×不動産投資」では個人的にはネタ満載で今月では最高傑作だなと感じていましたが、人気コラムにはなれませんでした(泣)

少しマニアックなネタに走り過ぎてしまったことがよくなかったのかなと感じます。

 

四宮損得先生の元のキャラは某教頭先生ですが、彼のことを知らない方が多いということがわかりました。

私は半分の読者は知っているだろうと勝手に想像していました。

ペルソナである30代後半、40代前半の大家さん複数人に聞き取り調査しましたが、知らない方の方が多く、マニアック過ぎたなと反省してます。

 

知らない人からすれば、「これもうわかんねぇな」先輩(意味深)に怒られてしまうかなと思ってます。

 

今回は、真面目に現在の状況報告と楽待殿へのお願いです。

 

2019年物件購入状況(今日現在)

売買契約件数 5棟

決済完了   3棟(3月後半に1棟、4月後半に2棟)

未決済    2棟

※すべて戸建です。

 

ここまでがいままでのコラムでの報告状況です。

決済完了した3棟のうち2棟で融資トラブルがあり、大変な状況に陥ったけど、なんとか別の信組で乗り切ったという話をしましたが、未決済の2棟の融資状況と、決済完了した3棟の改装と客付けの状況を紹介します。

 

融資の状況

未決済の2棟のうち1棟は融資が付きました。

帝愛政策金融公庫(仮名)です。

 

融資条件 370万円(物件価格260万円、改装費用110万円)

築年数 物件代金15年、改装費用110万円7年 元金均等方式

金利 1.09%(物件代金)、1.06%(改装費用)

担保 無担保(圧倒的感謝、近い将来共同担保になる)

金利にこだわる男大津ですが、割といい条件で借りれました! 

今回は、女性・若者(35歳以下)・シニア(55歳以上)起業支援資金という優遇金利がありますが、空き家再生ビジネスとして、ソーシャルビジネス枠で借りてます。

あえて若者(いま28歳)としてではなく、ソーシャルビジネス枠を希望しました。金利は同じですが、将来若者でなくなって金利が上がらないように先手を打ちました。

さらに金利が安い新事業活動促進資金で「技術・ノウハウに新規性が見られる」という項目での申請を強く希望しましたが、そこまで新規性はないと却下されてしまいました。私は信組にはあまり交渉しませんが、お役所など採算度外視なとこにはガンガン攻めるなど相手によって態度を変えるタイプです。

 

問題はもう1つです。

こちらは、180万円の戸建ですが、融資却下です(泣)

なんとか現金で決済しますが、法人購入ですので、改装後の売却も視野にいれてます。

 

2物件ともに5月中の決済しており、すぐ動けるようにしようと思ってます。

 

決済済み3物件の状況

①草津市テラス

過去のコラム「怒るサラリーマンの物件購入」で紹介した物件です。

調整区域、汲み取り、テラスの最強の三連コンボで180万円です。

昭和60年築の3DKです。

3月末に決済し、GW前には内装は完了してますが、プロパンガス会社負担分の給湯器、混合水栓、コンロ台、シャワー、カラン、ガスコンロなどが未完了で5月末に完成予定です。

ガス会社は無償提供のための稟議などがあり、いつも遅いのです汗

 

未完成ですが、昨日希望額通りの54,000円で申し込みがありました。

ありがたいことに完成したら内見したいというお客様もいたようで、懸念していた汲み取りなどの要素もなんとかなったなと感じてます(次回のコラムで汲み取りについてテーマにします)。

 

総投資約290万円(物件、リフォーム、税金、融資手数料などすべて)

年間収益約62万円(家賃64.8万円から固定資産税と火災保険料を控除)

実質利回り21.3%で着地です。

調整区域の汲み取りテラスですが、イオンモールまで車で5分の良い立地ですので、満足な結果です。

 

②大津市戸建(平成築、駅チカ)

過去のコラム「危険な新耐震物件」で紹介してます。

傾いていたため、相当安く買えました。新快速停車駅徒歩2分、平成9年築、普通車駐車可能なスペックですが、350万円です。改修は傾きの修正も含めて40万円です。

4月末に決済してますが、傾きが危ないから早く直したいと交渉して、決済前にすべてのリフォームを完了させて、決済日にネットに掲載するロケットスタートを切りました。

こちらも、今日希望通りの68,000円で申し込みが入りました。どうやら、洗面化粧台をもっといいやつにしたいそうで、入居者様負担で上等なやつに交換してくれる特典付きです(退去したら私がもらう条件付き)。

 

総投資約420万円(物件、リフォーム、税金、融資手数料などすべて)

年間収益約77万円(81.6万-固定資産税、火災保険料)

実質利回り18.3% 

 

完成後に募集して、3週間も経過していたので、心配していましたが無事申し込みが入り安心しました。

上記の通り、高立地な割にそこそこ利回りでたので、満足です。

 

③大津市戸建(国道近く、昭和築)

こちらはぎり普通車1台が停めれる昭和50年のボロ家です。

350万で買いました! 

路線価450万程度あり、上記2つは路線価<買値ですが、こちらはボロいので、100万ほど安く買えてます。※2は土地が16坪と狭い

③が標準的な大津スペックです。

 

基本的に私の所有物件はこのタイプの路線価<買値のボロい家ばかりで、上記2つはレアです。

なお最大では路線価1100万円の戸建てを230万円で購入してます(自慢)。

 

現在改装中で来週には、プロパンガス会社負担分以外は完成します。

改装に、90万程度となる見込みです。

 

現在65,000円で募集中です。

内見は数組来ていますが、まだまだ決まってません(泣)

6月中に決めるよう動いています。

 

無事6.5万円で決まれば、以下のようになります。

総投資約470万円(物件、リフォーム、税金、融資手数料などすべて)

年間収益約73万円(78万-固定資産税、火災保険料)

実質利回り15.5% 

 

最低実質15%が自分に課したノルマですので、ギリギリの着地となりそうです。 

今日も、この物件の草刈りと掃除にいき、明日も行きます。

気合で埋めるしかないです。

 

まとめと楽待殿へのお願い

徐々に決まってきており、融資謹慎中のピエール大津からカエール大津になれるよう頑張ってます。

なおちょくちょく買い付けいれており、反省しているようには見えないとよく言われますが、買い付け基準を少し厳しくしています。

昨日は総額50万円弱で買える戸建てを読者様に紹介いただきましたが、順番負けてしまいました(泣)

 

カツカツでも反省しないので、少しでも稼ぐために

楽待主催の築古戸建コンテストに応募しました。

ニックネームはピエール大津(もし名前公開時に変更されてたら、FL社の配慮です)として、1の草津のテラスで応募しました。

工夫が満載ですので、自信ありです。

 

楽待殿、

どうか1時審査通過お願いいたします。

 

鉄骨渡りにはAmzonギフト券が必要です!

 

しかし1つだけ心配なことがあります。

もし1位になっても、Amazonギフト券は実は引換券で本物を貰うには高層ホテルの間の電流付きの鉄骨を渡らないといけないということはないのでしょうか

カ●ジ参照

 

そうだとしても、大津は諦めません!

見つけ出すんだ、ガラスの橋を!