今度はスムーズにいきますように…

昨年購入した物件、リフォーム後すぐに通常賃貸(2年契約)での入居が決まったにも関わらず…

配管トラブルで2か月で退去、結局他階も巻き込んだ工事の末4月から再度募集。ピーク時を逃したダメージは大きかったのですが、ようやく入居者が決まりました。

工事は…結局組合が負担してくれたのですが、後で聞くと数十万(四捨五入すると100万)かかったようです。。。

詰まったのがかなり奥の方で共用部分だったこともあり、自分の部屋が原因といいきれないということでこのようになりました。

工事期間が長引き、空室期間でのロスが大きかったのですが、工事代の負担が無かったのは助かりました…

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かなりの築古なのですが、潤沢な修繕積立金&しっかりした管理組合と管理会社に感謝です。

んで。ようやく再スタートなのですが、今年入居のうち2件でトラブルが出ているので入居前にチェックも含めていってきました。

※実はセール航空券を買っていて、タイミングがたまたま合っただけですが。

 

他物件での失敗(トラブル)を教訓に…

今年2件目の入居が決まった物件は地方(北国)で、以前コラムにも書きましたがちょうど入居日前後で大寒波に襲われ給湯器が凍結…交換&入居者さんにも迷惑をかけてしまいました。

今回は充分温かい季節にはなってますが、大寒波の時に空室だったので凍結で壊れている可能性があります。

お金はかかりますが、動作確認はしといた方が安心です…

北ガスさんにガス機器、暖房、給湯器をチェックしてもらい、お湯もちゃんと出て機器も大丈夫でした。ふぅ…とりあえず安心これで大丈夫かな。。。

あとは窓周りとかせっせと拭き掃除をして終了。しばらくお別れです。

ここで売却という選択肢もありますが…

入居中に表面利回り44%。これを15%程度(購入額の3倍弱)で売却してしまうという選択肢もあります。

※その場合の価格は正直高すぎるとは思いますが、利回りと立地で判断する遠方の投資家がいれば買う人はいるという値付け想定の根拠です。

※ファミリー物件であれば、実需にいくらで売れるのか?1K、ワンルームであれば投資家にいくらで売れるのか?…と想定する対象は変えて考える必要があるかと思います。これは騙しではなく売る人も買う人も納得して売買が成立するのであれば、結果的にこの価格で合っていたということだと考えます。

 

もちろん短期譲渡になるので約40%の税金がかかるという理由もありますが、

しばらくは売却しません。なぜか?

・激戦区でも広告費無しで入居者が決まる物件にできたということ。

 …空室リスクは高くない。長期的に家賃収入を得る物件として所有したい。

・潤沢な積立金と管理や修繕についての内容で今後の不安が少ない。

 …築古ですが、配管やEV、外装についてもきちんと予定を立てて議論されている。マンションとしてのレベルは高い。

 

最低でも長期譲渡になるまでの満5年は大きな問題は起こらないだろう。なにかあってもマンション側できちんと対応できる力はあると判断しました。

5年後は情勢も変わっているかもしれませんが、その頃には長期譲渡になり、投資額も回収済であれば、状況をみながらいつでも売却するという判断はできます。

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区分、戸建、一棟…それぞれに異なり判断基準があり、売るのか?持ち続けるのか?はケースバイケースなので一概にはいえません。どの種別がいいというのも一概には言えず、それぞれの得意分野・向き不向きがあります。

ただ、経営者としての判断を正当な理由があって行っていることであれば、大きな失敗や後悔はしないと思います。

まあ、私の場合は金額が小さいので大した額ではありませんが、区分でも戸建でもこういうのを積み上げていき、状況をみながら売却&購入で利益確定しながら入れ替える…のも一つのやり方かと思います。