最近の物件探し。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

7棟目を購入してから半年くらいが過ぎました。それからも物件探しを続けているのですが、クリーンヒットはありません。なんとなく惜しい物件は出てきますが、もう少しといった感じです。

最近の傾向として、値下げ物件は明らかに増えてきています。また、前よりもお買い得な物件は増えました。そして、瞬殺で売れていた条件でも売れ残っています。潮目は変わってきているのを感じますね。

 

そんな中、ちょっと気になる物件が出たので見に行ってきました。超築古の木造戸建です。立地も良く、広い敷地がついているので土地としての価値があれば面白いかと思っていました。土地値としてみた場合には路線価の3分の2くらいで売り出されています。普通は路線価の1.8倍くらいが実勢価格であることを思えば、通常価格より6割も安い物件ということになります。

 

まぁ、当然ながら・・・そんなにうまくはいきません(笑)

この物件は私道沿いにあるので道路付けが良くないのです。それでも駅の力は抜群の立地ですから、その程度のデメリットなら克服できます。この値段ならお買い得だと思って見に行きました。

 

克服できないデメリット。

すると、建っている戸建は築古すぎて使えそうにありません。建て壊して、土地としてみるしかなさそうです。それでも、何もなければお買い得だと思います。でも、そうは問屋が卸しません。

そんな簡単にお買い得な不動産が見つかるわけはないのです。

 

この物件には気づきづらい問題点がありました。道路付けの問題です。。。私道沿いに建っているのですが、以下の図のような感じです。

これだけなら大きな問題ではありません。値段が安ければ良いだけです。でも、これだけではありませんでした。

 

仲介業者さんに、よくよく聞いてみると奥の部分が私道に見えるけど私道じゃなかったのです。つまり、こんな感じです。

見た目は、同じ砂利道で私道に見えます。でも、ちゃんと確認すると他の方の所有物です。通行許可の覚書などもありません。それにもかかわらず、青い部分が出入り口となっています。角なので、車の通行にはこのくらいの幅が必要です。ということは、今は勝手に人の土地を通っている状態じゃないですか!!!

これは厳しいですね。。。

 

仲介業者さんは、最初はこの出入り口の幅までが私道だと言っていました。間違いなのか、隠すつもりだったのかは分かりません。でも、図面を見せてもらって、自分でメジャーを測ってみたら・・・もっと手前までしか持分はありませんでした。これでは、土地としての魅力が一気に無くなるので価値が低いのも当然ですね。一気に冷めてしまいました。

 

車を使わない単身者用のアパートを建てるなら、なんとかなる可能性もあります。これでも人は通れるし(笑)

でも、これでは土地としての価値が落ちるので、、、それなら魅力がありません。割安だからこそ価値があるかと思っただけなので。

 

こんな価値の低い土地でも、新築を建ててしまえば利回りは高くなるでしょう。『このエリアで利回り●%!!!』という感じで、それを魅力的だと思う方もいるかもしれません。でも、私の目的はそうではないので、、、これはいらないです。こういうのを隠して『土地値以下で買いました。利回り●%です!』なんて自慢しているケースもありそうですけどw

 

まぁ、こんな感じで割安なものを探そうと思ってもハズレだらけです。そう簡単に価格に歪みのある物件なんて見つかりません。1年頑張って探しても見つかるかどうかです。でも、それを続けることでしかチャンスもないです。自分の時間を無駄にし続ける日々ですから、これが楽しいと思えないと続かないのかもしれませんね。私は宝探しみたいな気分で楽しいですから苦じゃないです(笑)

 

以上、日常の一コマでした。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。