こんにちは、「にわか脱サラ大家」です。前回コラム「松戸市木造アパート」で購入した物件と「ほぼ、同時期に現金で購入した物件について」ご紹介します。

現金で購入した理由

①目標CFまでもう一歩で時間がなかった

・本当は、2018年度末にサラリーマンをやめようと思ってました。←年度代わり時は会社にあまり迷惑がかからない。前回の松戸市アパート購入により、目標CF1000万円まであと100万円となり「もう手持ちの現金、使っていいや」と思っており、融資打診をしていると「間に合わない」と思ったからです。

②共同担保にできる

・サラリーマンを辞めた場合、融資が厳しくなるのは明白ですので、「資金運用しながらの融資枠」を持ちたいと思ってました。←大田区区分の実体験からの発想でした。

購入物件情報

入手時期:2018年2月、築42年木造アパート2K(30㎡、バス・トイレ別)4戸中3戸入居、某元軍事列車私鉄駅 徒歩6分

購入価格:1770万円←売値1800万円、満室想定家賃:206万円、表面利回り:11.6%、想定税引き前年間CF:155万円(入居率90%、経費率15%ベース) 積算:1300万円(路線価×1.2ベース)

物件との出会い

以下の条件で物件を検索していました。地区:千葉、東京、神奈川 表面利回り:10%以上 金額:2000万円以下 駅徒歩:10分以内。その時にたまたま来た「下記の楽待さんのメール」で条件に合うこの物件を見つけました。←注目されている物件は面白い(訳ありという意味で)ものが多いので、今でもよく見ています。

早速、不動産屋に連絡し、物件を見ることとしました。

購入までのいきさつ

2月3週 物件視察:不動産屋が購入し、リフォームしてからの転売物件でした。古いんですが、建物自体はしっかりしており、管理も行き届いているように感じました。1戸は前入居者が室内で亡くなってリフォーム後少し安く借しており1戸は空いていましたが、水回りを総入れ替えするなどフルリフォームをされていました。平均家賃4.3万円で相場通りでした。「事故部屋が埋まっているなら、空いてる部屋もすぐ埋まるな」と感じ、駅近6分という立地であったため「近い将来、戸建て2棟建てて売っぱらうか、更地でも売れるか」と思って買うことにしました。

買付けはその場で「現金で買うんだから、できるだけサービスしてくださいよ。」と言って「1700万円」で入れました。(根拠はありません。汗)→営業に持ち帰って検討してもらいましたがその後、「採算が合わない」とのことで「1770万円」に差し戻されましたorz。

2月5週 売買契約&決済:エビデンスが大幅に変わるので、ノンバンクB融資で購入した松戸市アパートの決済後にスケジューリングしました。受けた不動産屋が売主だったということもあり、売買契約と決済(ネットバンクで振込)を同時に行いました。日曜日に全部で1時間半くらいで終わりました。

本件の感想

「売主物件・現金購入、楽だわ~♪」と思いました。この物件を購入したことで年間想定CFが約1050万円になりましたので本格投資開始から11ヶ月で、目標CF1000万円過達!!。『脱サラ、どうしようか?』と思いました。

この物件は、購入当時の1戸空きは14ヶ月くらい空いてましたorz。最近、ようやく埋まって、「現在、満室」です。駅近でも駅が弱いとダメですね。

本件から得られた教訓

「現金はやはり強い」→それまでの5棟は「フルローン・オーバーローンで購入」し、できるだけ資金を温存していました。また、物件からの収入に手をつけないのは言うまでもなく、普段の生活も以前よりお金をセーブするようにしていました。(物件購入にかなり時間を費やしたので、他の遊びが大幅に減ったという側面もあります。)その結果、「最後の詰めの一手が打てた」と思っています。(脱サラした今でもお金はセーブしています。例えば、イオンで5%offの日に必要なものをまとめ買いしてます。全然「キラキラしてません」orz)

最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。