前回の反省

前回のコラム「状況報告(融資、客付け)と楽待殿へのお願い」ではかろうじて、鉄骨渡りが出来ている状況が伝えることが出来ました。

 読者の方には私と面識ある方も多く、皆さんかなりご心配頂いているので、この場を借りて近況報告させていただきました。

後述の職人さん(実は大家さん)も読んでいて、私が飛ばないか心配

してます笑

 

楽待殿へのお願いでは、安定の大津という内容で安心いただけたかなと思います。

私は長いものには巻かれる、典型的サラリーマン気質な男ですので、お上に意見を申すことはありません汗 

 

そんなことよりも、私が応募した築古戸建コンテストの選考通過することが大事です。

 

またサラッと書いた公庫ネタに反応がありましたので、裏技を含めて次回紹介します。

 

では本題です。

高利回り物件を探したとき、よくありがちなことがあります。

再建築不可、くみ取り、和式トイレではないでしょうか。

 

一般的に汲み取り、和式トイレは客付けに苦戦すると言われています。

今回はそんな汲み取りと和式トイレの物件について考えます。

 

私の所有物件

私は築古戸建20棟所有してます(2棟未決済、1棟は明日決済)。

うち汲み取りは4棟あります。また水洗でも和式は2棟ありました。

 

どの物件も公共下水に接続せずに汲み取りのままで改装後最長2ヶ月、平均1ヶ月弱で客付け出来ています。

 

私の戦略を紹介します。

 

汲み取りとは

もしかしたら、都市部の若い方は知らない方もいるかもと思い、紹介します。

汲み取りとは公共下水に接続されておらず、定期的なバキュームカーによる汲み取りが必要です。

汲み取りの物件でも、2つのケースがあります。1つは家の前まで公共下水が来ているが接続されていないケース、2つ目はそもそも家の前まで公共下水が来ていないケースです。

基本的にそこそこの都市部の場合は家の前まで下水が来ているが、前所有者が下水接続をしていないまま売りに出しているので、格安に売られている場合が多いです。

公共下水がそもそも来ていないのはドミナントエリアではかなりの僻地になり、投資対象外になり、私は1つ目のケースの物件を保有しております。

 

汲み取り物件が決まらない理由

汲み取り物件が決まらない理由は水が流れないぽっとん便所だからではないでしょうか。

 

私の物件の写真を紹介します。

 

これが、みなさんがイメージする汲み取りです。

汚い、臭いそんなイメージではないでしょうか。

これは住みたくないですよね!

 

公共下水に接続すればいいのか

公共下水接続すればいいと考える方がいいと思う方は多いのではないでしょうか。

しかし、公共下水接続は地下を掘り進める必要があり、数十万円の費用が掛かりることが多いです。市から指定工事会社を使う必要があるため、格安では難しいです。

 

自治体からの補助がある場合もあります。

大津市でもそういう制度がありますので、紹介します。

 

 市のHPより拾って来ましたが、非課税世帯(ガチの45組)でかつ居住用不動産でしか使えません。そのため、私のような投資家は難しいです。

他の自治体も基本居住用不動産でしか無理なところが多いと聞いてます。

 

私の汲み取り戦略

私の基本的な方針は、高利回りでかつ客付け力が高い物件です。

つまり、公共下水接続で利回りを大幅に下げること、そのままにして客付け困難物件にすることはありえません。

そこで私のトイレはその汲み取りのままで、きれいなトイレをつけることです。

こちらの写真をご覧ください。

 

 

これ汲み取りです!!

簡易水洗トイレといいます。汲み取り用の水洗トイレのことです。

 

汲み取りでもこんな感じであれば、汲み取りだからというお客様は写真や実物を見ることでかなり減ります。

賃貸業者からもトイレが原因で流れたというケースはほとんどないと聞いてます(直接聞いたことはない)。

 

やり方と費用はいくらかかったのか。

まず、工事について説明します。

和式便所をはつります。はつって床を作り、汲み取りのところにパイプを接続し、その上に簡易水洗トイレを設置します。また壁も損傷します。

この工程では設備(トイレの設置、接続)、大工(はつり、床)、内装(クロス、CF)の職人が必要で、普通に依頼をすれば、かなりのコストが掛かります。相場は工事だけで20万弱です。

私はこの物件では8.6万円(手間賃8万円、部品代6千円)でやりました。

どうするのかというと全部出来る多能工な職人さんを確保しているからです。もともとはもう内装業でしたが、私の要望に答えて色々やってもらえるようになりました。

はつり機はその方は持っていませんので、私がヤフオクで2.5万円で購入しプレゼントしてます。

つまり、多能工で1人で出来る方を見つければ安く出来ると思います。

私はその職人さんには相当な発注量(年500万超)があり、そこそこ安いと思います。

実績なしの方でも10万ちょいぐらいなら頑張れば見つけれると思います。

気合があればDIYでもはつれると思います。かなり振動するので大変だと思います。また廃材はたくさんでますが、私はゴミ処分は得意なので気にしません。

また追加でトイレ代金も掛かります。

普通の水洗より少し高いですが、ネットでは5,6万あれば、いけます。アサ●陶器が有名です。しかし、今回は私の発注ミスで勘違いして便器だけのタイプを買ってしまい、後でタンクと便座を別に注文しましたので、8.5万円掛かりました(泣)

 

つまり、私は今回は合計約17.1万で仕上げています(本来は15万弱でイケた泣)

なお汲み取りでなくても、公共下水でも和式から洋式にする場合も工事は基本同じでトイレが違うだけです。

 

まとめ

多分、私に対する読者のイメージは汲み取りのぽっとん便所のまま、貧困層を無理やり客付けする奴でしょう汗

 

しかし、汲み取り物件をそのままで客付けするだけの営業力は私にはありません。

そのため、全部簡易水洗トイレに移行して、そこそこの利回り(実質15%以上)と客付け力を確保しております。

 

汲み取りは安く買えます!

投資家としては見逃すのはもったいないと思います。

 

以上バキューム大津の汲み取り講座でした。