こんばんは、オカリロ人です。

 

区分は知識不足ゆえの投資対象外としておりますが、

同じエリアで見続けることで、

相場観も養われますでしょうから、

販売物件は定期的に見ております。

 

今回は、

 同じマンションで、

 同じ間取りの区分が

 2部屋販売されており、

大きく値付けに差があった点に興味を持ちました。

 

販売物件

関東のJR,私鉄と比較的利便性のよい駅から、徒歩5分

3LDK、ファミリー実需向けです。

築は40年前後と古く、管理状況は不明です。

 

一方は、約2200万 高値区分

一方は、約1700万 安値区分と

階こそ違いますが、500万円ほど価格差があります。

 

高値区分は、水回り、風呂を含めフルリフォーム済み。

 実需に即販売可能な化粧具合です。

安値区分は、20年以上の時の経過を察する写真で、

 少なくとも大規模なリフォームは行われていません。

 

リフォーム費用

60m2 程度のファミリータイプです。

クロスの張替え

床張り替え

キッチン・トイレ・浴室

収納など建具交換

程度でしょうか。

 

大規模リフォームの見積は、経験が乏しいのでアマアマですが

200-300万でどうか。

 

給排水管を入れても、500万はかかるとは思えません。

 

では安値区分はお買い得か?

安値区分が販売中で残っているわけですから、

業者はもっと安く査定しています。

 

1700+リフォーム費用200~300万=2000万弱

利益を10%、200万乗せた

「”2200万では売れない”と判断した」と推察します。

 

高値区分はいくらなら売れるのか?

2200万は売れれば、ラッキー価格

値引き交渉の余地はあるでしょう。

 

リフォームなしで1700万で査定、販売している区分があるのですから、

逆に、リフォーム済み1700万では、確実に売れると読む。

 

結果、1700万~2200万で取引相場とみる。

 

契約成立の予想価格は1割引きの2000万。

 

安値区分はいくらなら買いなのか

高値区分の2000万から逆算するに、

2000万の販売で、利益をのこし、

1700、1800万くらいで販売しても赤字にならない仕入れが必要。

 

リフォーム・経費を300万ほど差し引き、1400-1500万と予想。

 

相場観

拝見しました区分から、得た相場観。

60m2程度、築40年RC、駅5分で、1500万前後。

 

任意売却等それ以下なら、購入もありかと。

 

土地の広さ、容積率、修繕積立も調べておりませんので、

アマアマな評価であることは自覚しています。

 

このざっくりとした相場観は、ほかの物件を見る参考になり、

80m2なら、2000万弱、などと判断材料に使います。

 

実際に参入するには知識不足ですが、

相場観というものを大切にしたいと存じます。

 

査定方法、いかがでしたか。

ご賛同・反対・追加など大歓迎です。

 

それではまた次回のコラムでお会いしましょう。